Zniesienie „państwowych” licencji na usługi pośrednictwa nie zwalnia pośredników w obrocie nieruchomoścami ze stosowania etycznego postępowania i profesjonalnych standardów w obsłudze klienta.
Poznański sąd apelacyjny podtrzymał 15 października 2020 roku wyrok pierwszej instancji, nakazujący agentowi nieruchomości wypłacić odszkodowanie klientowi, którego naraził na poważną stratę finansową.
— Nasz klient, chcąc kupić nieruchomość inwestycyjną, zawarł umowę z pośrednikiem, który następnie podpisał też umowę na pośrednictwo ze sprzedającym, o czym naszego klienta nie poinformował.
Pośrednik doprowadził do podwyższenia pierwotnej ceny sprzedaży nieruchomości, by uzyskać wynagrodzenie od obu stron. W konsekwencji kupujący zapłacił znacznie wyższą cenę za nieruchomość, niż pierwotnie oferował sprzedający — mówi Maciej Krotoski, adwokat i partner w kancelarii M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni.
Sąd pierwszej instancji uznał takie działanie za nienależyte wykonanie umowy pośrednictwa, a różnicę w cenie sprzedaży wywindowanej przez pośrednika uznał za szkodę powstałą w majątku kupującego. Szkodę powinien zrekompensować kupującemu pośrednik w ramach jego odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania. Sąd apelacyjny podtrzymał wyrok. W uzasadnieniu sąd pierwszej instancji (uzasadnienia do wyroku sądu apelacyjnego jeszcze nie ma) podkreślił, że deregulacja zawodu nie zawalania pośrednika z obowiązku starannego, lojalnego i profesjonalnego działania wobec klientów.
— W tym przypadku pośrednik znalazł się w sytuacji otwartego konfliktu interesów, skupiając się na tym, żeby jak najwięcej zarobić ze szkodą dla klienta, którego reprezentował. Wyrok sądu potwierdził, że choć po deregulacjinie ma szczegółowych reguł wykonywania zawodu pośredników, to ta odpowiedzialność wynika z ogólnych reguł kodeksu cywilnego, zaufania stron i podstawowych zasad wykonywania zobowiązań — mówi Jakub Arczyński, adwokat w kancelarii M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni.
Na dwa fronty
Sąd przeanalizował przy okazji często spotykaną na rynku sytuację, kiedy pośrednik faktycznie reprezentuje obie strony transakcji. Przyznał, że z zasady pośrednik może tak działać, pod warunkiem, że będzie szczególnie zwracał uwagę, aby nie naruszyć interesu żadnej ze stron.
— W praktyce pośrednikowi pozostaje niewiele działań, w których może być bezstronny. Zawsze trwają jakieś negocjacje między stronami, więc pośrednik musiałby się ograniczać do kwestii czysto technicznych, np. przygotowania dokumentów, ale już nie mógłby czynnie uczestniczyć po jednej czy po drugiej stronie czy to w ustalaniu i negocjacjach ceny, czy innych warunków transakcji. Zawsze, kiedy są korzystniejsze dla jednej strony, dzieje się to ze szkodą dla drugiej — mówi Jakub Arczyński.
Według Anny Korzeniowskiej-Cegiełki, pośrednika nieruchomości i właściciela firmy Posito, sytuacja równoczesnych umów z kupującym i sprzedającym występuje w większości transakcji na rynku nieruchomości i występowała także przed zniesieniem licencji zawodowych. Tym niemniej osoby działające w tym zawodzie przed deregulacją były szczególnie uczulane podczas obligatoryjnych studiów na wymóg dbałości o interesy obu stron.
Bez licencji
Zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami wprowadzone od 1 stycznia 2014 r. wykreśliły szczegółowe zasady związane z zawodem pośrednika, ułatwiając dostęp do niego. Wśród nich były przepisy mówiące o obowiązkowych studiach, egzaminach, praktykach; o należytej staranności, etyce zawodowej i standardach ustalanych przez organizacje zawodowe oraz o karach, jakie powoduje brak ich przestrzegania. Nieprzestrzegający reguł pośrednik mógł uzyskać upomnienie, naganę, zawieszenie licencji na wykonywanie zawodu lub być pozbawionym licencji.
— Podczas studiów wymaganych przy przyjęciu do zawodu bardzo dużo mówiono o odpowiedzialności pośredników i etyce zawodowej. Pamiętajmy, że w nieruchomościach ulokowane są setki tysięcy złotych, stanowiące często czyjeś oszczędności całego życia, a nieraz wielu pokoleń. Obligatoryjne studia i działalność stowarzyszeń zawodowych zwiększały świadomość pośredników, jak również ułatwiały klientom dochodzenie praw w przypadku naruszenia standardów. Droga sądowa jest trudniejsza, ale jak się okazuje, także skuteczna — mówi Anna Korzeniowska-Cegiełka.
OKIEM EKSPERTA
TOMASZ BŁESZYŃSKI, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości
Zgniłe owoce
Przy okazji wyroku poznańskiego sądu zobaczyliśmy, jakie zgniłe owoce dla rynku nieruchomości przynosi deregulacja. Przestrzegaliśmy ministra Gowina przed negatywnymi konsekwencjami wykreślenia z ustawy zapisów wymagających odpowiedniego wykształcenia, etyki i standardów zawodowych. Ubocznym skutkiem ułatwienia dostępu do zawodu stało się przekonanie, że pośredników żadne wymagania nie obowiązują. To dobrze, że sąd przypomniał, iż nawet bez zapisu w ustawie należy być profesjonalnym i etycznym.
Paweł Berłowski Puls Biznesu 27-10-2020
Źródło:https://www.pb.pl/precedensowy-wyrok-na-agenta/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
