Dla rynku to szansa czy stracona okazja?
REIT-y inwestujące w mieszkania wciąż dzielą rynek. Minister finansów wykluczył tę opcję, ale ustawy wciąż nie ma. Dyskusja publiczna się wlecze. Eksperci oceniają: „zamiast pary w gwizdek, jest bicie piany, a nie ułatwienia dla inwestorów”.
- Polski rynek nieruchomości komercyjnych czeka na przepisy wprowadzające REIT-y.
- Sporną kwestią dotyczącą REIT-ów jest ich wejście na rynek mieszkaniowy. Cześć rynku obawia się wzrostu cen wynajmu i sprzedaży.
- Wielu analityków uważa, że REIT-y są potrzebne, ale powinny być tak uregulowane, by stanowiły impuls rozwojowy, a nie przyczyniały się do wzrostu cen mieszkań.
- Minister finansów Andrzej Domański ogłosił, że Ministerstwo Finansów nie będzie proponować REIT-ów dla rynku mieszkaniowego. Odpowiedniej ustawy jeszcze nie ma.
Najbardziej chyba zagorzałą przeciwniczką REIT-ów inwestujących w mieszkania na wynajem jest minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz. Jej zdaniem przez te wehikuły inwestycyjne rosną ceny sprzedaży i wynajmu, dlatego nie wolno ich wpuszczać na rynek mieszkaniowy.
Szefowa resortu funduszy i polityki regionalnej zapowiedziała, że jak tylko odpowiednia ustawa pojawi się w wykazie prac rządu, natychmiast zgłosi fundamentalną uwagę i będzie nagłaśniać, że to jest złe rozwiązanie.
Tymczasem minister finansów Andrzej Domański ogłosił, że Ministerstwo Finansów nie będzie proponować REIT-ów dla rynku mieszkaniowego.
REIT-y nie budują z troski, tylko dla zysku
REIT-y funkcjonują już w ponad 40 krajach świata, w tym we wszystkich z grona G7, a w Europie - w 13 państwach. W niektórych, np. w Niemczech nie mogą inwestować w mieszkania. Z kolei Korea Południowa właśnie zmienia przepisy, żeby mogły łatwiej inwestować w mieszkania i domy dla seniorów. Celem jest szybki rozwój tego segmentu, bo społeczeństwo starzeje się w błyskawicznym tempie, a miejsc z opieką brakuje.
Jak podkreśla na platformie X Aleksandra Krugły, p.o. dyrektorki ds. rzecznictwa Habitat for Humanity, z jednej strony to szansa na więcej nowoczesnych placówek, lepszą infrastrukturę i kapitał. Z drugiej – REIT-y nie budują z troski, tylko dla zysku. Jeśli zabraknie kontroli, może skończyć się wyższymi opłatami i traktowaniem domów seniora jak maszynki do zarabiania, kosztem jakości opieki i dostępności.
Przykład z Korei dobrze pokazuje uniwersalny problem: jak wpuścić inwestorów i jednocześnie nie oddać im wrażliwej części polityki społecznej. Z reguły trudno utrzymać tu równowagę – zwraca uwagę Aleksandra Krugły, p.o. dyrektorki ds. rzecznictwa Habitat for Humanity.
REIT-y rozwiną polski najem instytucjonalny
Zdaniem Małgorzaty Wełnowskiej, starszego analityka ds. rynku nieruchomości REIT-y mogą m.in. otworzyć polski rynek najmu instytucjonalnego oraz zwiększyć dostępność inwestycji w nieruchomości dla szerokiego grona inwestorów.
- Mogą też przyciągnąć kapitał krajowych inwestorów instytucjonalnych, w tym funduszy emerytalnych i TFI, a także indywidualnych inwestorów, którzy obecnie mają środki na depozytach bankowych – przyznaje w raporcie „Indeks Urban.One” Małgorzata Wełnowska.
Według ekspertki, istnieje jednak zagrożenie, że przez dominację REIT-ów większa część zasobów mieszkaniowych trafi w ręce instytucji, a nie osób prywatnych, co pogłębi problem braku stabilności mieszkaniowej i wykluczenia społecznego.
Bez odpowiednich zabezpieczeń i regulacji niosą ryzyko wzrostu cen, ograniczenia dostępności mieszkań oraz przeniesienia niestabilności rynków finansowych na rynek mieszkaniowy, co może mieć poważne konsekwencje społeczne i gospodarcze w Polsce – uważa Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
REIT-y i rynek kapitałowy
Polskie fundusze nieruchomości, oprócz ewentualnego wzmocnienia rynku najmu nieruchomości, odpryskowo mają też zasilić rynek kapitałowy, bo jako spółki akcyjne będą notowane na giełdzie.
Jak zauważa ekonomista Sławomir Horbaczewski inwestorzy będą je więc porównywać do innych form celowych, np. fundacji rodzinnych, czy podmiotów traktowanych inaczej pod względem podatkowym (CIT estoński).
- Bałbym się używać takich preferowanych podatkowo wehikułów, bo jak to już u nas bywało, przy ustawach się majstruje i za jakiś czas może się okazać, że nie mamy do czynienia z preferencjami podatkowymi, a bardziej z udziwnieniami podatkowymi – zwraca uwagę Sławomir Horbaczewski.
Zdaniem eksperta, bezowocna dyskusja o wprowadzeniu REIT-ów trwa już tak długo, że przybrała formę bicia piany, a nie konkretnych ułatwień dla przedsiębiorców.
Rynek kapitałowy w Polsce ma się fatalnie. Zamiast REIT-owej pary w gwizdek, rząd powinien znieść podatek Belki – uważa ekonomista Sławomir Horbaczewski.
Zakaz inwestowania w mieszkania źle wróży
REIT-y są potrzebne nie tylko dla rozwoju rynku nieruchomości, ale też dla większej dostępności kapitału. Pozwolą na inwestowanie w stabilne aktywa ludziom, dysponującym mniejszymi środkami.
Istotnym elementem, na który zwraca uwagę Michał Kubicki prezes Omega Asset Management i członek Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, powinno być jednak takie uregulowanie ich działalności, by stanowiły impuls rozwojowy, a nie przyczyniały się do wzrostu cen mieszkań.
Deklaracje niektórych ministrów obecnego rządu co do zakazania REIT-om inwestycji w mieszkania jest nieodpowiedzialne na tak wczesnym etapie prac. Zamiast zakazywać, należy współpracować z ekspertami. Źle to wróży – komentuje Michał Kubicki, prezes Omega Asset Management i członek Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
REIT-y mają 10 lat spóźnienia
Rynek nieruchomości od lat czeka na uregulowanie inwestowania w nieruchomości, szczególnie w sektor najmu instytucjonalnego opanowany w ostatnich latach przez zagraniczne fundusze PRS.
Poprzedni rząd rozpoczął prace nad ustawą, która miała być wsparciem dla programu Mieszkanie Plus. Niestety nie zakończono ich, a tę stagnację z powodzeniem wykorzystały zagraniczne fundusze inwestycyjne, które zaczęły kupować coraz więcej mieszkań w Polsce z przeznaczeniem na wynajem instytucjonalny – opisuje Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Dodaje, że inwestycje w sektor mieszkaniowy, szczególnie w Polsce są dla zagranicznych analityków bezpiecznym aktywem, ponieważ od lat brakuje nam dużej puli mieszkań na wynajem. Jego zdaniem, procedowanie ustawy o REIT-ach, jest spóźnione o co najmniej 10 lat.
- Niecierpliwie czekam na szczegóły i konsultacje ze środowiskiem rynku nieruchomości w tym zakresie, bo jest to niezmiernie ważna ustawa, która będzie miała znacznie dla funkcjonowania całego rynku nieruchomości i inwestycji – wyjaśnia Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Grażyna Kuryłło PROPERTYNEWS.PL 16.07.2025
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
