Dla Zetek „cegła jest boomerską starocią”.
Ale to, co polscy deweloperzy nazywają loftem, nie zawsze nim jest. Czy inwestowanie w pofabryczne mieszkania wciąż się opłaca?
Rewitalizacja starych murów poprzez przekształcanie ich w apartamenty nie zawsze ma rynkowe uzasadnienie. Takie inwestycje są bowiem drogie w realizacji, a koszty utrzymania lokali – wysokie.
Trzy działki liczące ponad 30 tys. mkw., przy ul. Wrocławskiej w Kaliszu, zabudowane halami, powierzchniami biurowymi, magazynami i chłodniami są do kupienia prawie za 13 mln zł. Tak brzmi oferta ukraińskiej spółki Trzy Niedźwiedzie, która, przejmując rok temu polskiego Nordisa, weszła również w posiadanie nierentownego kaliskiego zakładu mrożonek Calfrost. Firma miała przejść całkowitą reorganizację i modernizację, ale zamiast realizować ambitne plany, wygaszono produkcję i zwolniono pracowników. Ukraiński inwestor dziś sugeruje, że tu jest dobre miejsce na budowę mieszkań, zwłaszcza że już wcześniej, po sprzedaży jednego z budynków Calfrostu, powstały lokale mieszkalne.
Czy 70-letnia fabryka zniknie i na jej miejscu staną nowoczesne bloki, czy też nowy inwestor pokusi się na industrialne przestrzenie? W warunkach dzisiejszego rynku mieszkaniowego, gdzie liczymy się z każdą przysłowiową złotówką, a – lofty to inwestycje raczej droższe niż tańsze – odpowiedź wydaje się prosta: taki projekt się nie opłaci.
– Rewitalizacja starych fabryk może charakteryzować się wyższymi kosztami wytworzenia, więc w rezultacie ostateczna cena sprzedaży metra kwadratowego może być wyższa niż przeciętne stawki na rynku. Produkt taki jest adresowany do węższej grupy odbiorców, gdyż nie każdy z nas przecież jest pasjonatem tego rodzaju budownictwa. Z punktu widzenia osób odpowiedzialnych za sprzedaż będzie to stanowić dodatkowe wyzwanie w dotarciu do takiej grupy odbiorców – zauważa Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.
Jego zdaniem, sprzedaż loftów jest łatwiejsza w największych miastach, gdzie klienci poszukują oryginalnych rozwiązań i są w stanie iść na kompromis polegający m.in. na zamieszkaniu w loftowych wnętrzach kosztem, na przykład, niezbyt zachęcającego otoczenia budynku.
Jak się mieszka w loftach? Sąsiedzi z Airbnb, zimno i konserwator na karku
Krótka polska historia loftów, pokazuje, że te inwestycje bywają dość problematyczne i w budowie, i w użytkowaniu. Wystarczy prześledzić losy słynnych łódzkich loftów U Scheiblera: w 2006 r. na terenie Księżego Młyna australijski inwestor Opal Property Developments zaczął przekształcać przestrzenie XIX-wiecznej przędzalni przy ul. Tymienieckiego w ponad 400 loftów. Wówczas cała polska branża nieruchomości z zapartym tchem obserwowała to przedsięwzięcie.
W 2010 r. inwestycja była gotowa, lecz niestety jej oddanie do użytku wstrzeliło się w kryzys na rynku nieruchomości. Dwa lata później inwestor ogłosił upadłość, a ponad połowa mieszkań poszła pod młotek. To nie koniec fatum projektu, bo nowi właściciele mieszkań nie raz sprawiali problemy – działała tam agencja towarzyska, a nawet i grupa przestępcza zajmująca się wyłudzaniem pieniędzy od niemieckich seniorów – służby rozbiły ją dwa lata temu. Ponadto część mieszkań zamieniono na apartamenty hotelowe – na początku 2023 r. w jednym z nich doszło do morderstwa.
Jeszcze większe problemy na etapie realizacji miały żyrardowskie Lofty De Girarda – pierwszy inwestor, Green Development, również upadł po kilku latach działalności, w 2012 r. Osoby, które do tego czasu kupiły mieszkania, mogły odebrać klucze dopiero w 2016 r. Co więcej, projekt teoretycznie nadal jest w realizacji – ciągle trwają prace związane z nadbudową 6. piętra, mimo że pozostałe powierzchnie już od dawna znajdują się w użytkowaniu.
– Przez to, że inwestycja tak długo trwała i zajmowały się nią różne ekipy, każde piętro ma dziś inny standard wykończenia. Największym jednak problemem było zimno, gdy kupiliśmy nasz wymarzony loft – pierwszą zimę marzliśmy, bo konserwator nie zgodził się na bardziej efektywne formy docieplenia nieruchomości. W następnym roku sami zainwestowaliśmy, jak wielu innych mieszkańców, w wewnętrzne docieplenie lokum. Nadal jednak płacimy o wiele wyższe rachunki za prąd niż w przypadku użytkowania lokali w standardowych blokach. Co roku musimy liczyć się z niedopłatą w wysokości ok. 3 tys. zł – wylicza jedna z mieszkanek loftów de Girarda, która kupiła mieszkanie w 2019 r. – 120 mkw. i 5 metrów wysokości, za dziś śmieszną cenę – jak sama przyznaje – dzisiejszej kawalerki w centrum Warszawy. Dodaje, że dużym minusem są szerokie i wysokie korytarze, dość ciężkie w utrzymaniu.
– Nie da rady również zainstalować standardowej klimatyzacji, gdyż nic nie może znajdować się na zabytkowej elewacji. Wprawdzie tu są grube mury i latem jest chłodniej niż w standardowych blokach, ale i po tygodniu ponad 30-stopnowych upałów i tak robi się gorąco – opowiada.
Do tego sporo mieszkań znajduje się w wynajmie turystycznym, co też bywa uciążliwe. – Jednak zawsze marzyłam o loftach i lubię tu mieszkać – zapewnia.
Loft loftowi nierówny. Te prawdziwe są mieszkaniami dla zamożnych
Tomasz Błeszyński, pośrednik i doradca rynku nieruchomości, zwraca uwagę, że w Polsce termin „loft” jest nadużywana w celach marketingowych.
– Loft to duża przestrzeń, indywidualnie aranżowana pod konkretne potrzeby właściciela, który jest stanie sporo wydać na taki projekt. Tymczasem deweloperzy w Polsce tworzą w jednej dawnej fabryce po kilkadziesiąt czy kilkaset mieszkań ze ścianami z gipsokartonu o pow. 50-80 metrów, dla przeciętnego Kowalskiego i szumnie nazywają je loftami – twierdzi.
Jego zdaniem, jedyny loft z prawdziwego zdarzenia, jaki do tej pory powstał w naszym kraju, to Bolko Loft. Wybudował go już 20 lat temu Przemo Łukasik, architekt, właściciel pracowni Medusa Group, w budynku starej lampiarni przy szybie Bolko w Bytomiu.
– W Polsce nie mamy aż tylu fanów wielkich loftów, jak na Zachodzie – zaznacza Błeszyński.
Ekspert twierdzi, że przy nierzadko dość „prowizorycznym” sposobie działania polskiej deweloperki, w takich budynkach szybko wychodzą wady techniczne i wykończenia, z czym potem muszą się mierzyć właściciele lokali.
Słaby popyt w mniejszych miastach
Powodzenie rewitalizacja budynków pofabrycznych i zamiana ich przeznaczenia na lofty zależy od wielu czynników. Michał Grzeląska dyrektor Freedom Łódź Wierzbowa podkreśla, że nie wszystkie takie inwestycje sprzedają się dobrze, zarówno w dużych, jak i mniejszych miastach. Wiele oczywiście zależy od lokalizacji – w centralnych, dobrze skomunikowanych dzielnicach, rosną szanse na sukces komercyjny loftów. Niemniej wysokie koszty rewitalizacji, zwłaszcza przy nadzorze konserwatora zabytków, mogą wpływać na cenę końcową. Trudną ją przełknąć w mniejszych miejscowościach, w których popyt na takie rozwiązania jest z reguły dość mierny.
– Niemniej, jeśli miasto ma bogatą historię przemysłową i dynamicznie się rozwija, rewitalizacja może spotkać się z zainteresowaniem lokalnych nabywców lub inwestorów z zewnątrz. Ważnym czynnikiem jest też to, czy istnieje infrastruktura wspierająca – dostęp do usług, kultury oraz komunikacji – wylicza Michał Grzeląska. Przyznaje jednak, że w większych miastach, gdzie popyt na unikalne nieruchomości jest wyższy, sprzedaż loftów może przebiegać szybciej i skuteczniej.
– Jednak nawet w dużych aglomeracjach, nieudana lokalizacja, brak odpowiedniej infrastruktury czy niewystarczające dostosowanie projektu do lokalnych warunków mogą prowadzić do trudności sprzedażowych. W mniejszych miastach sytuacja jest oczywiście bardziej ryzykowna – twierdzi Michał Grzeląska.
Kto chce mieszkać w loftach? Pokolenie Z patrzy na nie jak na „staroć”
Profil nabywców również odgrywa istotną rolę. – W większych miastach, gdzie mieszka więcej młodych profesjonalistów i osób poszukujących unikalnych rozwiązań mieszkaniowych, lofty cieszą się większym zainteresowaniem. W mniejszych miastach, gdzie dominują bardziej tradycyjne preferencje, popyt może być ograniczony – przyznaje Michał Grzeląska,
Niektóre projekty mogą też świecić pustkami z powodu wysokich cen, niedostosowania oferty do lokalnych potrzeb czy braku skutecznej promocji.
– Dziś lepiej burzyć niż rewitalizować. Ale i tu jest haczyk, bo zawsze mogą pojawić się w takim projekcie elementy nieruchomości, których będzie bronił konserwator zabytków. Dlatego deweloperzy kombinują łączenie tkanki starej z nową, by to jakoś zagospodarować i sprzedać – mówi Tomasz Błeszyński.
Jego zdaniem na niekorzyść loftów w pofabrycznych murach gra coraz gorszy stan takich obiektów, czekających na rewitalizację, a także zmiany pokoleniowe.
– Pokolenie BB lubiło takie smaczki. Dla Zetek przyzwyczajonych do zimnej przestrzeni hotelowej, cegła ze swoim klimatem jest boomerską starocią – kwituje ekspert Błeszyński.
Dorota Kaczyńska Forbes 18.05.2025
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
