Dane o cenach nieruchomości dostępne na wyciągnięcie ręki?
Prace nad portalem z cenami transakcyjnymi nieruchomości wciąż się przeciągają. A szkoda, bo dałby obraz aktualnej sytuacji na rynku mieszkaniowym.
Internauci próbują radzić sobie na inne sposoby, a eksperci zwracają uwagę, że rejestr cen już funkcjonuje, wystarczy go tylko udostępnić obywatelom.
Ceny nieruchomości rosną czy spadają? Ocena tego na bieżąco wcale nie jest taka prosta. Dlaczego? Bo brakuje danych. Opierać możemy się jedynie na średnich cenach, podawanych przez portale ogłoszeniowe. A sytuację najlepiej pozwoliłyby zobrazować ceny transakcyjne, czyli takie, po jakich rzeczywiście sprzedawane są nieruchomości.
Urealnienie cen nieruchomości
Takie dane gromadzi Narodowy Bank Polski. Problem w tym, że NBP publikuje je z opóźnieniem. Jest kwiecień 2025 roku, a dane NBP z cenami transakcyjnymi dotyczą czwartego kwartału 2024. Inny problem jest taki, że obejmują tylko wybrane miasta.
Tymczasem dostęp do bieżących cen transakcyjnych pozwoliłby oszacować swoje możliwości kupującym, dałby im też obraz tego, na jak duże negocjacje mogą szansę. Mógłby też wpłynąć na sprzedających. Teraz korzystają z tzw. bazy sąsiedzkiej.
– Skoro słyszałem, że mój sąsiad sprzedał mieszkanie za taką a taką cenę, to ja nie mogę być od niego gorszy i ubiję jeszcze lepszy interes. Tym bardziej że moje mieszkanie jest o wiele ładniejsze i atrakcyjniejsze. Moc bazy sąsiedzkiej jest ogromna, dysponuje stale nowymi danymi, bo przecież bardzo interesuje nas, kto za ile sprzedał czy kupił. Czasem uzupełniają ją też informacje pozyskiwane od rodziny czy znajomych – zauważa Tomasz Błeszyński, doradca nieruchomości.
Mając dostęp do cen transakcyjnych, sprzedający mogliby realnie oszacować wartość swoich nieruchomości, a dzięki temu przestaliby zawyżać ich wartość. Bieżące dane są także potrzebne analitykom oraz rzeczoznawcom majątkowym. Innymi słowy - gdyby były dostępne, skorzystaliby na tym wszyscy zainteresowani.
Prace wciąż trwają
Pomysł serwisu z cenami transakcyjnymi pojawił się już w lipcu 2023 roku. Jego powstanie zapowiedział Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii w rządzie PiS. Zaraz miną dwa lata, a serwisu jak nie było, tak nie ma.
Projekt ustawy powstał i przeszedł konsultacje. Teraz, jak informują przedstawiciele Ministerstwa Rozwoju i Technologii, jest opiniowany. Potem ma przejść przez inne resorty, wreszcie trafić na posiedzenie Rady Ministrów, a jeśli tam zyska aprobatę, zostanie skierowany do Sejmu. Minie więc jeszcze dobrych kilka miesięcy, nim dowiemy się, co sądzą o nim politycy.
Serwis ma się nazywać Portal DOM, a prowadzić ma go Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, który już teraz zbiera dane o transakcjach z rynku pierwotnego. Uzupełniać informacje z obu rynków ma także Krajowa Administracja Skarbowa, na podstawie danych z aktów notarialnych.
W uzasadnieniu ustawy Ministerstwo Rozwoju i Technologii wprost zauważa, że "brak powszechnego i bezpłatnego dostępu do aktualnych i wiarygodnych informacji o cenach transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych utrudnia osobom fizycznym zamierzającym nabyć mieszkanie lub dom jednorodzinny orientację w realnych cenach rynkowych nieruchomości mieszkaniowych".
Jak dodaje: wiarygodne dane statystyczne o cenach transakcyjnych są również niezbędne podmiotom profesjonalnym, np. deweloperom, inwestorom, bankom, ubezpieczycielom itp. Pozwalają one na planowanie i parametryzowanie inwestycji mieszkaniowych na lokalnych rynkach oraz analizowanie potencjalnych ryzyk wiążących się z inwestowaniem na rynku mieszkaniowym.
Niepotrzebne oczekiwanie
Fundacja Habitat For Humanity Poland zwraca uwagę, że serwis mógłby funkcjonować już drugi rok. W Polsce działa już Rejestr Cen Nieruchomości (RCN) - i to on mógłby zostać użyty przez resort. Wymagałoby to o wiele mniej pracy i nakładów finansowych.
Dane do RCN wprowadzają starości. Przekazują tam ceny z aktów notarialnych, czyli transakcyjne, a więc te, które dają najlepszy obraz rynku.
Fundacja Habitat For Humanity ostrzega, że tworzenie dwóch rejestrów może spowodować problemy na rynku. "RCN stanowi kluczowe źródło danych dla statystyk rynku nieruchomości oraz dla wycen sporządzanych przez rzeczoznawców majątkowych, a także dla instytucji takich jak sądy czy banki. Potencjalny rozdźwięk między informacjami dostępnymi na Portalu DOM, a wycenami rzeczoznawców, które opierają się na innym zbiorze danych, może być problematyczny. Tworzenie alternatywnego źródła informacji o cenach nieruchomości, obok RCN, może wprowadzać w błąd uczestników rynku" - pisze w opinii do projektu Fundacja.
Dostęp do RCN jest jednak płatny i problematyczny. Trzeba o niego zawnioskować, a za informację o jednej nieruchomości zapłacić 8,99 zł.
Za uwolnieniem danych z RCN opowiada się Waldemar Izdebski, prof. Politechniki Warszawskiej, pracownik Wydziału Geodezji i Kartografii. Jak zauważa, do RCN rocznie trafia ok. 700 tys. transakcji. Odblokowanie rejestru pozwoliłoby na szerszy dostęp do danych. Przy tym, jak twierdzi profesor, nie oznaczałoby wielkich strat dla budżetu samorządów, które obecnie pobierają od zainteresowanych opłaty. Statyczny powiat zarabia na tym około 20 tys. rocznie.
Wystarczy więc jedna decyzja, by Rejestr Cen Nieruchomości był dostępny jak Geoportal, dla każdego obywatela. Dlaczego resort nie chce skorzystać z obecnej bazy?
Kluczowy czas
Jak dowiadujemy się w biurze prasowym resortu rozwoju, Portal DOM ma działać na innej zasadzie niż RCN. "Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami ma być narzędziem umożliwiającym pozyskanie aktualnych i wiarygodnych danych dotyczących cen transakcyjnych mieszkań i domów jednorodzinnym na danym obszarze" - podają przedstawiciele resortu.
Ma gromadzić dane o transakcjach w trybie ciągłym i udostępniać je na stronie internetowej. Na stronie www, w oparciu o mapę, potencjalny nabywca będzie mógł zaznaczyć interesujący go obszar i znaleźć aktualną informację o przeciętnych cenach mieszkań na tym terenie.
"Dane będą upubliczniane, jeżeli na danym obszarze i w wybranym okresie zostanie zawartych co najmniej sześć transakcji o wybranym przez użytkownika profilu. Można będzie wybierać np. między lokalem mieszkalnym, domem jednorodzinnym, rynkiem wtórnym i pierwotnym, powierzchnią mieszkania, liczbą pokoi, kondygnacją itp." - czytamy w informacji przekazanej przez resort.
Dane do portalu mają wprowadzać notariusze i deweloperzy, od razu po dokonaniu transakcji. Portal ma zawierać techniczne rozwiązania służące jak najszybszemu udostępnianiu informacji każdemu zainteresowanego.
Inaczej jest z RCN. "Rejestr Cen Nieruchomości opiera się z kolei na danych wprowadzanych przez starostów, na podstawie cen, które są do starostw dostarczane w formie aktów notarialnych. Ze względu na opóźnienie pomiędzy dokonaniem transakcji i wprowadzeniem jej do Rejestru oraz nierówną jakością danych wprowadzanych w danym powiecie, Rejestr nie może spełnić celów postawionych przed Portalem DOM. Dane z Rejestru są przydatne przy np. historycznych analizach kształtowania się cen nieruchomości na danym terenie, jednak nie są przystosowane do pokazywania aktualnej ceny transakcyjnej na danym obszarze" - twierdzą przedstawiciele resortu.
Cierpliwość się kończy
Dyskusja na temat dostępu do cen nieruchomości narasta. Potencjalni nabywcy chcieliby wiedzieć, jakie ceny obowiązują w mieście, w którym chcą dokonać zakupu, a często nie widzą ich nawet w ogłoszeniach. Szczególnie deweloperzy niechętnie chwalą się konkretami oferty.
Walkę z tym wypowiedziała Polska 2050 Szymona Hołowni. Ugrupowanie przygotowało projekt nowelizacji Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Nowe regulacje wprowadzą obowiązek publikowania przez deweloperów cen mieszkań, wszystkich dodatkowych kosztów oraz ewentualnych dopłat za podwyższony standard lokalu. Informacje te będą musiały być dostępne na stronach internetowych deweloperów i aktualizowane do momentu sprzedaży ostatniego mieszkania.
Niecierpliwi obserwatorzy rynku próbują innych sposobów, by ujawniać ceny z rynku pierwotnego. Pod koniec lutego doszło do wycieku cenników deweloperów. Niedługo później ruszyła strona Deweloperuch.pl, na której można podzielić się informacjami o cenach mieszkań. Użytkownicy mogą dodawać informacje o tym, ile zapłacili za mieszkanie. Dodanych zostało już 521 miejscowości, 1233 deweloperów i 2650 inwestycji.
To pokazuje najlepiej, że Polakom zależy na dostępie do informacji o cenach nieruchomości, bo dzięki nim łatwiej podjąć im decyzję odnośnie zakupu i łatwiej negocjować ze sprzedającymi.
Justyna Sobolak wyborcza.biz 02.04.2025
Źródło:https://wyborcza.biz/biznes/dane-o-cenach-nieruchomosci-dostepne-na-wyciagniecie-reki-html
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
