Szansa czy zagrożenie?
Od ponad dwóch dekad kolejne rządy zapowiadają wdrożenie systemu katastralnego – nowoczesnego rozwiązania mającego zrewolucjonizować sposób opodatkowania nieruchomości.
W teorii reforma ta ma uporządkować rynek, zwiększyć przejrzystość i sprawiedliwość fiskalną, a także zasilić budżety gmin stabilnym źródłem dochodów. W praktyce jednak projekt utknął w martwym punkcie, a każda próba jego wdrożenia kończyła się kolejną zmianą koncepcji lub całkowitym odłożeniem go na później. Dlaczego tak się dzieje i czy Polska jest gotowa na tę zmianę? Kto się boi podatku katastralnego?
Czym jest system katastralny?
Kataster to ewidencja nieruchomości, która zawiera szczegółowe dane na temat ich położenia, powierzchni, rodzaju użytkowania oraz – co kluczowe – ich aktualnej wartości rynkowej. W krajach, które wdrożyły ten system, służy on nie tylko celom statystycznym i planistycznym, ale również jako podstawa do naliczania podatków od nieruchomości.
W odróżnieniu od obecnie obowiązującego w Polsce systemu, w którym podatek liczony jest od powierzchni gruntu lub lokalu, system katastralny wprowadza opodatkowanie na podstawie realnej wartości rynkowej nieruchomości. To fundamentalna zmiana, która może diametralnie zmienić obciążenia podatkowe właścicieli, zwłaszcza w dużych miastach i atrakcyjnych turystycznie regionach.
Szanse: porządek, przejrzystość, inwestycje
Reforma ta, jeśli zostanie rozsądnie wprowadzona, może przynieść liczne korzyści płynące z wdrożenia systemu katastralnego. Przede wszystkim uporządkowana ewidencja gruntów i ujednolicenie danych geodezyjnych to fundament nowoczesnej gospodarki przestrzennej. Dzięki informatyzacji ksiąg wieczystych możliwe będzie szybkie i precyzyjne określenie stanu prawnego każdej nieruchomości, co znacząco przyspieszy procesy inwestycyjne i ułatwi obrót nieruchomościami.
Ponadto powszechna taksacja nieruchomości i określenie ich realnej wartości może zwiększyć zdolność kredytową właścicieli, ułatwiając uzyskiwanie finansowania hipotecznego. Dla samorządów kataster może stać się stałym i przewidywalnym źródłem dochodów lokalnych, co ma kluczowe znaczenie dla planowania budżetowego i realizacji inwestycji publicznych.
W dłuższej perspektywie system może przyczynić się do wzrostu transparentności rynku nieruchomości, ograniczenia szarej strefy i zwiększenia konkurencyjności regionów w pozyskiwaniu inwestorów. To szczególnie istotne w dobie stagnacji gospodarczej i rosnących kosztów życia.
Zagrożenia: wzrost obciążeń, ryzyko wykluczenia społecznego
Mimo niewątpliwych zalet, reforma katastralna budzi obawy społeczne. Podatek od wartości nieruchomości może być znacznie wyższy niż ten liczony od powierzchni, szczególnie w centrach dużych miast, na osiedlach deweloperskich czy w gminach turystycznych.
Należy tu przypomnieć, że podatek katastralny będzie daniną lokalną i to władze samorządowe zdecydują, jak będzie jego ostateczna stawka. W perspektywie może się okazać, że nie będzie to „taki straszny diabeł, jak go malują”.
Administracyjne wyzwania i polityczne impasy
Oprócz problemów społecznych istnieją również poważne bariery administracyjne i polityczne. Polska nie dysponuje obecnie jednolitą, kompletną i cyfrową ewidencją nieruchomości. Dane geodezyjne są rozproszone, nieaktualne, często sprzeczne, a system ksiąg wieczystych, choć postępuje cyfryzacja, wciąż wymaga wielu usprawnień.
Do tego dochodzi problem niewydolnej administracji samorządowej, której przypadłoby zadanie wdrożenia, prowadzenia i aktualizowania systemu katastralnego. To ogromne wyzwanie organizacyjne, kadrowe i finansowe. Tymczasem samorządy już dziś zmagają się z deficytami budżetowymi, brakiem specjalistów i niedoinwestowaniem.
Nie pomaga również brak politycznej konsekwencji. Żaden z rządów – mimo deklaracji – nie podjął decyzji o ostatecznym wdrożeniu katastru. Obawa przed niezadowoleniem społecznym, utratą poparcia wyborczego i ewentualnymi protestami skutecznie blokowała każdy kolejny projekt ustawy. Zmieniano założenia, stawki, sposób wyceny – ale nigdy nie zdecydowano się na konkretną datę wdrożenia.
Kataster jako szansa – pod warunkiem rozsądnego wdrożenia
Nie ulega wątpliwości, że Polska potrzebuje reformy systemu opodatkowania nieruchomości. Obecny model oparty na powierzchni jest anachroniczny, niesprawiedliwy i sprzyja patologiom. Jednak kataster – choć może być rozwiązaniem – nie jest panaceum.
Aby spełnił swoją rolę, musi zostać wprowadzony etapowo, z uwzględnieniem różnic regionalnych i społecznych.
Konieczne są:
- mechanizmy ochrony najuboższych,
- transparentna i jasna metoda wyceny nieruchomości,
- odpowiednie przygotowanie samorządów,
- konsultacje społeczne,
- oraz edukacja obywateli, którzy muszą zrozumieć sens i zasady działania nowego systemu.
Kataster w Polsce to temat, który od lat powraca w debacie publicznej, lecz wciąż nie doczekał się konkretów. O jego przyszłości zadecyduje nie tylko determinacja polityków, ale również gotowość administracji i akceptacja społeczna. To projekt zbyt ważny, by realizować go w pośpiechu, ale zbyt potrzebny, by wciąż go odkładać.
Podatki nigdy nie były popularne – i nie będą. Od zawsze budzą opór, niepokój i poczucie niesprawiedliwości. Ich wysokość niemal zawsze wydaje się zbyt duża, a mechanizmy naliczania – niezrozumiałe lub krzywdzące. To naturalna reakcja podatników, dla których każda danina oznacza realne obciążenie domowego budżetu.
Warto jednak pamiętać, że system podatkowy z definicji nie jest narzędziem sprawiedliwości społecznej. Jego celem nie jest wyrównywanie szans, lecz zapewnienie państwu i samorządom środków do realizacji zadań publicznych. Można i trzeba dążyć do tego, by był jak najbardziej przejrzysty, racjonalny i możliwie neutralny dla obywateli. Ale iluzją byłoby oczekiwać, że jakikolwiek model opodatkowania będzie powszechnie akceptowany i postrzegany jako „sprawiedliwy”.
Dlatego dyskusja o katastrze powinna toczyć się nie wokół emocji, lecz wokół faktów: efektywności, przewidywalności, wpływu na rynek i możliwości ochrony najsłabszych. Bo choć nie da się stworzyć idealnego systemu podatkowego, można zbudować taki, który będzie nowoczesny, uczciwy proceduralnie i dostosowany do realiów XXI wieku.
Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości
Biznes - Nieruchomości - Gospodarka 21.07.2025
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie ChatGPT
