Co z bańką cenową?
Już niemal 8 proc. wynosi na rynku wtórnym największych polskich miast średnia różnica pomiędzy ceną, za jaką mieszkanie zostało wystawione, a tą, za jaką jest sprzedawane.
Nabywcy nie mogą też narzekać na wybór, np. w Łodzi podaż jest rekordowa. Jeszcze nigdy w historii tego miasta kupujący nie mieli takiego wyboru.
Jest dobrze, więc po co to psuć? - pytają przeciwnicy programu mieszkaniowego Pierwsze Klucze, który ma pomagać kupującym w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Program trafił do wykazu rządowych prac, jeszcze nie wiadomo, kiedy ministrowie się nad nim pochylą. Według wstępnych zapowiedzi wsparcie w zakupie pierwszego mieszkania miałoby zacząć obowiązywać od 2026 roku.
Bez szans na uchwalenie?
Ale szanse na jego uchwalenie są niewielkie. Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, ministra funduszy i polityki regionalnej, pierwsza wiceprzewodnicząca Polski 2050, na platformie X napisała: „Działamy, aby Pierwsze Klucze nie weszły w życie. Dotychczas jesteśmy w tym bardzo skuteczni.”
Jasno stwierdziła, że dopłaty do kredytów zwiększają popyt na mieszkania i powodują wzrost ich cen. "Dopłacanie do kredytów pomoże bankom, ale nie pomoże kupującym. Ja się kieruję zasadą: celem polityki mieszkaniowej powinien być spadek cen, a nie ich wzrost. I ten spadek cen po latach wreszcie się zaczął. Nie zepsujmy tego" - napisała ministra.
Nawet 8 proc.
Ministra ma rację. Na rynku mieszkaniowym sytuacja wreszcie się uspokoiła, a z miesiąca na miesiąc widać, że ceny zaczęły łapać zadyszkę. W ogłoszeniach jeszcze nie zawsze jest to widoczne, bo sprzedający, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, próbują ugrać jak najwięcej.
Z przeprowadzonej przez Grupę Morizon-Gratka analizy ofert sprzedaży mieszkań "z drugiej ręki", wystawionych do sprzedaży w marcu, wynika, że w porównaniu do lutego w 11 z 12 analizowanych miast (wyjątkiem jest Białystok) właściciele mieszkań obniżyli swoje oczekiwania cenowe, średnio o 0,6 proc.
Rok do roku średnie stawki ofertowe były niższe niż rok wcześniej przeciętnie o 2,2 proc. To mało. Ale po cenach transakcyjnych widać, że jest spore pole do negocjacji i obniżki w rzeczywistości są większe.
- Jeżeli popatrzymy na transakcje sprzedaży mieszkań przeprowadzone za pośrednictwem pośredników Metrohouse w ostatnich tygodniach, średnia różnica pomiędzy ceną ofertową wystawioną przez sprzedającego a ostateczną ceną w transakcji to 7-8 proc. - relacjonuje Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.
Kupujący, jak twierdzi ekspert, nie ma często świadomości, że wynegocjował taką obniżkę. - Ale my liczymy jako punkt początkowy pierwszą zgłaszaną na rynku cenę, która wraz z przedłużającą się sprzedażą topnieje. Oczywiście mieliśmy też do czynienia z transakcjami, gdzie upusty były nawet dwukrotnie wyższe, ale tu każdy przypadek należałoby analizować indywidualnie. To rynek wtórny, więc i sprzedaż nieruchomości może wynikać z różnych sytuacji losowych, np. zmuszających klientów do szybkiego spieniężenia majątku - podkreśla Marcin Jańczuk.
Spore pole do rozmów mają też potencjalni nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym. Tu deweloperzy przyciągają gratisami: dokładają do mieszkań komórki lokatorskie, garaże, oferują zniżki na wykończenie mieszkania czy obniżki całej kwoty zakupu.
Wybór coraz większy
Nabywcom sprzyja nie tylko większa otwartość na negocjacje, ale i większy wybór ofert. Z danych Otodom Analitycs wynika, że łączna oferta nowych mieszkań w Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu sięgnęła niemal 60 tys. mieszkań. Tym samym marzec okazał się 18. miesiącem z rzędu, w którym oferta deweloperów rosła.
W samym tylko marcu do sprzedaży trafiło 2 tys. nowych mieszkań. Rynek wtórny też nie rozczarowuje. W największych miastach oferta wyniosła 51,5 tys. i była o niemal 2 proc. wyższa w porównaniu do lutego.
Największy wybór mieszkań jest w Łodzi. Tam podaż na rynku wtórnym zwiększyła się miesiąc do miesiąca o 7 proc. W Łodzi mamy też do czynienia z rekordowo dużą ofertą deweloperów.
- W Łodzi sytuacja na rynku mieszkaniowym jest dość specyficzna. Miasto historycznie nie było ośrodkiem wzmożonej ekspansji deweloperów. Inaczej jest teraz. W sprzedaży mamy prawie 10 tys. mieszkań od deweloperów. Jeżeli dodamy do tego jednostki z rynku wtórnego, miasto pęka od bogatej oferty mieszkaniowej - zauważa Marcin Jańczuk.
Jak mówi, aby sprzedać mieszkanie w Łodzi, trzeba zaproponować znacznie bardziej atrakcyjne warunki niż w konkurencyjnych ofertach.
- Łodzianie przez długi czas nie mieli ciekawej alternatywy, jeśli chodzi o mieszkania do zakupu. Lokale w kamienicach czy budynkach na osiedlach z wielkiej płyty nie reprezentowały często właściwego standardu. Teraz zdają sobie sprawę, że mają też do wyboru ciekawe inwestycje deweloperskie, często w świetnych lokalizacjach. To powoduje, że sprzedaż mieszkania na rynku wtórnym to coraz większe wyzwanie - twierdzi ekspert Metrohouse.
Przyznaje również, że za obecną zwiększoną podaż mieszkań odpowiadają też flipperzy.
- Znacznie niższe ceny zachęcały inwestorów z całej Polski do zainteresowania się łódzkim rynkiem mieszkań. Nie może to dziwić w kontekście choćby działalności flipperów, których kolebką w dużej mierze stała się właśnie Łódź, bo bariera wejścia do tego biznesu była znacznie niższa niż w innych największych miastach. Standard substancji mieszkaniowej w Łodzi także umożliwiał flipperom organiczny rozwój, bo właśnie tu nie brakowało mieszkań do kompleksowego remontu, które były chętnie nabywane po to, by właśnie po ich odnowieniu zarobić na sprzedaży - mówi ekspert.
Nie przecenia jednak wpływu tej grupy na obecną sytuację na rynku.
Ci mniej doświadczeni flipperzy stali się ofiarami nadpodaży, czekając miesiącami na sprzedaż swoich lokali. Pewnie wielu z nich zrezygnuje z dalszej aktywności na tym rynku, otrzymując lekcję, że na nieruchomościach nie zawsze się zarabia - stwierdza Marcin Jańczuk.
"Bańka nie pęknie"
Pomimo nadpodaży nie widać jednak, by w Łodzi ceny dynamicznie spadały. Marcin Jańczuk podaje, że obniżki na rynku wtórnym w ciągu ostatnich tygodni w Łodzi nie różniły się specjalnie w porównaniu z innymi największymi miastami w Polsce.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, w kwietniu rynek mieszkaniowy w Łodzi wykazuje stabilizację cenową. - Średnia cena za metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym wynosi około 7,5 tys. zł. Na rynku pierwotnym ceny pozostają na poziomie około 8,2 tys. zł za m kw. - mówi.
Jakie będą perspektywy dla tego rynku, rozstrzygną, jak twierdzi. najbliższe miesiące. - Wszystko zależy od tego, czy rząd wprowadzi program Pierwsze Klucze i na jakich zasadach oraz jak będzie wyglądała inflacja i wysokość stóp procentowych. Wiele osób zainteresowanych zakupem mieszkań czeka w blokach startowych na te informacje - twierdzi ekspert Błeszyński.
Inwestor Kuba Midel przyznaje, że dłużej trzeba czekać zarówno na kupca, jak i najemcę. - Na pewno widzę spowolnienie sprzedaży i dłuży czas oczekiwania na najemcę. Jak ktoś ma słabe mieszkanie pod względem lokalizacji i standardu, musi zejść z ceny. Jeśli ma dobre, czeka dłużej na klienta, który chce wygodnie mieszkać - zauważa. I dodaje, że 95 proc. mieszkań, które on posiada w Łodzi, jest wynajętych. Obecnie czekają na lokatorów trzy lokale.
Pytany o ceny mieszkań w Łodzi zauważa, że obserwuje spadek tempa ich wzrostu, ale żadnego tąpnięcia jego zdaniem nie ma i nie będzie.
- Nie ma żadnej bańki. Nominalnie ceny nieruchomości może są wyższe niż 10-15 lat temu, ale pod jeśli weźmiemy pod uwagę inflację, są na tym samym poziomie. A z punktu widzenia siły nabywczej Polaków pozostają historycznie niedrogie, bo dziś zarabiamy dużo - twierdzi inwestor.
Jego zdaniem niedługo klienci wrócą do zakupów. - WIBOR spada, stopy procentowe mają zostać obniżone. Sądzę, że gdy kredyty stanieją, ludzie ruszą na zakupy, a ceny mieszkań znów zaczną rosnąć - przewiduje.
Justyna Sobolak wyborcza.biz 11.04.2025
Źródło:https://wyborcza.biz/biznes/lodz-peka-w-szweach-od-oferty-mieszkaniowej-html/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
