Łódź w dobie CPK.
Relacja z wystąpienia Tomasza Błeszyńskiego, doradcy rynku nieruchomości, który podczas konferencji omówił m.in. znaczenie inwestycji w Centralny Port Komunikacyjny dla przyszłości rynku nieruchomości w Łodzi i regionie.
Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Łodzi
Rynek mieszkaniowy - pierwotny.
Średnia cena mieszkań od deweloperów wynosi 11 500 zł/kw.
Na koniec kwietnia 2025 roku w Łodzi dostępnych było ponad 10 tysięcy mieszkań w 170 inwestycjach deweloperskich.
W ciągu roku w Łodzi na rynku pierwotnym sprzedaje się od 3 do 4 tysięcy mieszkań przy sprzyjających warunkach popytowych.
Najwięcej ofert dotyczyło dzielnic Polesie i Widzew, z dominacją mieszkań 2 i 3 pokojowych.
Rynek mieszkaniowy - wtórny.
Średnia cena mieszkań z drugiej ręki wynosi 7 500 – 8 000 zł/kw.
Oferty mieszkań na rynku wtórnym są promowane co raz dłużej zanim znajdą nabywcę. Trwa to już nie tygodnie, ale czasem i miesiące.
Domy jednorodzinne – rynek pierwotny.
Średnia cena domów na rynku pierwotnym wynosi 7 500 – 8 500 zł/kw.
Duża podaż zarówno w lokalizacjach miejskich jak i podmiejskich, gdzie projekty są realizowane przez deweloperów.
Domy jednorodzinne – rynek wtórny.
Średnia cena domów na rynku wtórnym wynosi 4 500 – 7 500 zł/kw.
Duża podaż zarówno w lokalizacjach miejskich jak i podmiejskich.
Na rynku dostępne są nowoczesne domy kilkuletnie jak i budynki starsze budowane w nisko kosztowych technologiach.
Rynek najmu mieszkań.
Czynsz najmu zależne są od standardu, lokalizacji i wielkości mieszkania średnio od 1500 do 6000 zł/miesięcznie plus opłaty.
Duża podaż ofert praktycznie we wszystkich lokalizacjach.
W ofercie nowoczesne kompletnie urządzone mieszkania – apartamenty jak i lokale po „babci czy cioci.”
Rynek najmu mieszkań na cele inwestycje - ROI.
Dla mieszkań w Łodzi ROI wynosi średnio 6.13 % i jest to niski zwrot z inwestycji w porównaniu choćby do Zabrza 8.14 % czy do oferowanych obecnie lokat bankowych
Stopy zwrotu wg powierzchni mieszkania w Łodzi wynoszą;
- lokale do 40 mkw. - 6.27 %,
- 40 - 59 mkw. - 5.88 %,
- 60 - 89 mkw. – 5.40 %,
- powyżej 90 mkw. – 5.20 %.
Co prawda Warszawa wypada trochę gorzej, bo ROI jest na poziomie 5.70 % ale cieszyć się nie ma z czego, ponieważ podaż ofert do najmu jest bardzo duża co powoduje dłuższy czas oczekiwania na najemcę i większą skłonność do negocjacji czynszów.
Rentowność inwestycji - ROI (ang. return on investment) - wskaźnik rentowności inwestycji. Informuje o tym, jaki jest procentowy zysk z zainwestowanych pieniędzy w daną inwestycję.
Rynek nieruchomości komercyjnych - biura.
Wysoka dostępność powierzchni biurowych w klasach od A do C skutkuje wzrostem wskaźnika pustostanów, co sprzyja najemcom, którzy mogą negocjować korzystniejsze warunki najmu. Właściciele nieruchomości są zachęcani do wprowadzania elastycznych modeli zarządzania i dostosowywania standardów do zmieniających się oczekiwań rynku pracy – m.in. praca zdalna.
Rynek nieruchomości komercyjnych - handel.
Rynek powierzchni handlowych w Łodzi dysponuję powierzchnią handlową przekraczającą 550 tys. mkw. co plasuje Łódź w krajowej czołówce. Rynek został zdominowany przez dużych graczy m.in. Manufaktura, Port Łódź, ale i galerie handlowe czy pawilony handlowe na osiedlach. Dalszy rozwój tego segmentu rynku uzależniony jest od siły nabywczej łodzian i mieszkańców ościennych miast.
Rynek nieruchomości komercyjnych - magazyny, produkcja.
Sektor magazynowy pozostaje odporny na spowolnienie, z rosnącym popytem napędzanym przez handel e-commerce. Czynsze za wysokiej jakości powierzchniach oraz magazynach specjalistycznych nie są już tak konkurencyjne, ale przewiduje się ich stabilizację w 2025 roku – jeśli gospodarkę dotknie spowolnienie. W Łodzi i wokół miasta szczególne w sąsiedztwie autostrad i obwodnic rozlokowały się duże firmy logistyczne i produkcyjne.
Czy warto inwestować w nieruchomości w obecnych czasach i takim stanie rynku?
Strategie inwestycyjne na rynku nieruchomości.
Wyróżniamy 4 podstawowe strategie:
- strategię zakupu w celu sprzedaży z zyskiem [flipy],
- strategie zakupu w celu otrzymania zysku z dochodu pasywnego [wynajem],
- strategię zyskownego zarządzania nieruchomością [podnajem],
- strategie zakupu w celu otrzymania zysku późniejszej sprzedaży [lokata].
Inwestowanie to przyjemność czy tylko zysk?
Moim zdaniem - inwestowanie daje ogromną satysfakcję płynącą ze świadomości rozwoju, kreatywności i przełamania życiowej stagnacji – wyjścia ze strefy komfortu i dodatkowo – zysku.
Inwestowanie w nieruchomości zawsze było, jest i będzie opłacalne po warunkiem, że podchodzi to tych projektów nie tylko ze znajomością tematu, ale i spokojną głową racjonalne analizując poszczególne czynniki mające wpływ na rentowność danej inwestycji.
Można z powodzeniem budować swój portfel inwestycyjny opierając się na wszystkich rodzajach nieruchomości. W każdym segmencie rynku możemy znaleźć ciekawe oferty, w które warto zainwestować w krótszym czy dłuższym okresie. Przed podjęciem decyzji należy dokonać wnikliwej analizy i ocenić ryzyka związane z daną inwestycją oraz mieć dobry pomysł na efektywne wykorzystanie kupowanej nieruchomości.”
Kryzysy na rynku nieruchomości.
- Rok - 1999 - 2001 - zaskoczyło mnie to - przeżyłem !!!
- Rok - 2007 - 2009 - byłem przygotowany - przeżyłem !!!
- Rok - 2026 – 2028 - monitoruje - zobaczymy co będzie???
Po tych doświadczeniach już wiem, jeśli jestem przygotowany to czym jest gorzej na rynku nieruchomości … tym dla mnie ... lepiej!!!
Centralny Port Komunikacyjny
Wszystko zaczęło się dla mnie jednak wcześniej w 2017 roku … https://bleszynskitomasz.pl/najlepsze-inwestycje-w-lodzi-z-deweloperem-sgi
Kiedy w raporcie przygotowanym na zlecenie dewelopera SGI napisałem o wpływie infrastruktury komunikacyjnej na rynek nieruchomości choć budowy CPK nie było nawet jeszcze w planach.
Centralny Port Komunikacyjny (CPK) ma potencjał, by znacząco wpłynąć na rozwój rynku nieruchomości w Polsce – zarówno w skali lokalnej, jak i ogólnokrajowej.
Ważna mapa CPK z 2020 … https://bleszynskitomasz.pl/centralny-port-komunikacyjny
Kiedy ją zobaczyłem od razu pomyślałem jak duże znaczenia dla rynku nieruchomości będzie miał ta inwestycja.
Założenia - Plusy - Minusy - Szanse – Perspektywy CPK
Wzrost wartości gruntów i nieruchomości.
Budowa CPK największych inwestycji infrastrukturalnych w Polsce, przyczynia się do wzrostu zainteresowania gruntami w okolicach planowanego portu.
Spowoduje to:
- spekulacyjny wzrost cen działek – inwestorzy liczą na przyszłe zyski z przekształcenia terenów rolnych w budowlane lub komercyjne.
- większe zainteresowanie inwestycjami deweloperskimi – szczególnie magazyny, centra logistyczne, biura, hotele oraz mieszkania dla pracowników.
Rozwój infrastruktury transportowej.
CPK będzie węzłem komunikacyjnym, integrującym:
- lotnisko centralne,
- sieć kolejową (w tym Koleje Dużych Prędkości),
- autostrady i drogi ekspresowe.
Zwiększy to dostępność komunikacyjną nie tylko samego portu, ale również dużej części centralnej Polski, co przełoży się na:
- uatrakcyjnienie terenów dotychczas peryferyjnych, np. dla inwestycji mieszkaniowych i przemysłowych,
- skróci czasu dojazdu do Warszawy i Łodzi, co zwiększy wartość nieruchomości w mniejszych miejscowościach.
Nowe centra miejskie i strefy aktywności gospodarczej.
Wokół CPK planowane są:
- nowe dzielnice mieszkaniowe,
- strefy przemysłowe i logistyczne,
- centra usługowe.
Stworzy to nowe miejsca pracy i zachęci do migracji ludności z innych regionów, generując popyt na:
- mieszkania (na wynajem i sprzedaż),
- biura i obiekty handlowo - usługowe.
Ryzyka i kontrowersje.
Nie brakuje również wyzwań i obaw:
- wywłaszczenia i protesty mieszkańców – mogą opóźnić realizację projektu,
- ryzyko opóźnień lub ograniczenia skali inwestycji – niepewność może wstrzymać niektóre decyzje inwestycyjne,
- zmiana koncepcji CPK [polityczna i gospodarcza] – może spowodować „zubożenie” konkurencyjności inwestycji.
Moim zdaniem …
Inwestycja w Centralny Port Komunikacyjny i Kolei Dużych Prędkości – jest co najmniej 20 lat … za późno !!!!!
CPK może być silnym impulsem rozwojowym dla rynku nieruchomości, o ile inwestycja zostanie zrealizowana zgodnie z wcześniejszym planem a nie wersji oszczędnościowej. Największy wpływ odczują regiony centralne Polski, ale również miasta - satelity i obszary wzdłuż nowych szlaków komunikacyjnych.
Czy skorzysta na tym również miasto Łódź i rynek nieruchomości?
Czas odpowiedzieć na kilka kluczowych pytań.
Czy prognozy dla łódzkiego rynku nieruchomości biorą pod uwagę tą kluczową infrastrukturalną inwestycję dla naszego kraju?
TAK.
- Łódź – sypialnią dla Warszawy – rozwój budownictwa mieszkaniowego na własność oraz inwestycje w najem PRS.
Czy prognozy dla łódzkiego rynku nieruchomości biorą pod uwagę tą kluczową infrastrukturalną inwestycję dla naszego kraju?
NIE.
- Duża oferta terenów po budownictwo i pakiety zachęt dla inwestorów na konkurencyjnych rynkach nieruchomości.
Czy w przyszłości poprzez szybkie połączenie kolejowe (Kolei Dużych Prędkości) Łódź stanie się zaraz po Warszawie drugą stolicą biurową w Polsce?
TAK.
- Duży potencjał inwestycyjny - działki budowlane do wykorzystania.
- Wykształceni pracownicy – zaplecze dydaktyczne wyższych uczelni.
- Oferta mieszkań do zakupu i najmu.
- Dobra infrastruktura edukacyjna - handlowo - rozrywkowa.
Czy w przyszłości poprzez szybkie połączenie kolejowe (Kolei Dużych Prędkości) Łódź stanie się zaraz po Warszawie drugą stolicą biurową w Polsce?
NIE.
- Czarne chmury na rynkiem biurowym – zagrożenia międzynarodowe, polityczne, gospodarcze, społeczne, technologiczne – sztuczna inteligencja.
- Duża konkurencyjność rynków biurowych krajowych – zagranicznych.
Czy deweloperzy/inwestorzy rozumieją horyzontalne i długoterminowo znaczenie takich inwestycji jak Łódź Fabryczna, Kolei Dużych Prędkości i Centralnego Portu Komunikacyjnego w odniesieniu do Nowego Centrum Łodzi?
TAK.
- Bardzo duża aktywność deweloperów, flipperów, inwestorów.
- 170 inwestycji deweloperskich w realizacji.
- Kolejne projekty mieszkaniowe w przygotowaniu.
Czy deweloperzy/inwestorzy rozumieją horyzontalne i długoterminowo znaczenie takich inwestycji jak Łódź Fabryczna, Kolei Dużych Prędkości i Centralnego Portu Komunikacyjnego w odniesieniu do Nowego Centrum Łodzi?
NIE.
- Obawy czy projekt zostanie zrealizowany w jakim kształcie i kiedy.
- Niepewność o kondycję gospodarki, sektora finansowego i rynku mieszkaniowego.
Teraźniejszość.
Obecnie w ramach programu CPK ma powstać centralne lotnisko, pomiędzy Warszawą i Łodzią, oraz system Kolei Dużych Prędkości. Zgodnie z przyjętym harmonogramem budowa lotniska CPK na terenie gmin Baranów, Wiskitki i Teresin mają rozpocząć się w 2026 r. W 2032 r. port lotniczy ma zostać oddany do użytku wraz z pierwszym odcinkiem KDP w Polsce - Warszawa - CPK - Łódź.
Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości
Biznes – Nieruchomości – Gospodarka www.bleszynskitomasz.pl
Organizator: SKN Real Estate - Wydział Ekonomiczno-Socjologiczny Uniwersytetu Łódzkiego.
Łódź 16.05.2025 r.
Prof. Dr Hab. Jacek Reginia-Zacharski – Politolog, Tomasz Błeszyński – Doradca rynku nieruchomości, Dr Michał Sobczak – Wiceprezes ŁSSE, Mateusz Janas - SKN Real Estate.
Zdjęcia - źródło: Łódzka Specjalna Strefa Ekonomiczna / Lodz Special Economic Zone
