Mieszkania w Łodzi.
Pierwsze od lat spadki cen uruchomiły lawinę spekulacji. Gwałtowne wzrosty cen mieszkań w Łodzi, znane z minionych lat wyhamowały. Co nie przełożyło się na spokój, wręcz przeciwnie.
Stagnacja, pierwsze korekty i spekulacje odnośnie dalszych możliwych spadków sprawiły, że deweloperzy, flipperzy oraz inwestorzy lokujący kapitał w mieszkaniach na wynajem z niepokojem spoglądają w przyszłość.
Dla odmiany nabywcy oddychają z ulgą, nie mając jednak pewności, czy "ten moment" już nadszedł, czy też warto czekać z zakupem.
Jednocześnie w przestrzeni internetowej pojawiło się wiele publikacji podsycających napięcie. Padają pytania o cenową bańkę w Łodzi - pęknie, nie pęknie i czy w ogóle istnieje? Są też mocne sugestie dotyczące możliwego kryzysu. Czy są one uzasadnione? Co może się zdarzyć w najbliższych miesiącach? O opinię poprosiliśmy ekspertów. Ci wskazują na bardzo ciekawe zjawiska.
Rynek nieruchomości w Łodzi. Szok i niedowierzanie. "Poleje się krew?"
Dziennik "Rzeczpospolita" pisze w kwietniowej publikacji o "wielkim płaczu flipperów w Łodzi", pytając jednocześnie, czy pęknie cenowa bańka: "Podaż nowych mieszkań w Łodzi jest rekordowa – ich całkowita wyprzedaż mogłaby potrwać nawet trzy lata. Do tego dochodzi oferta flipperów, którzy miesiącami szukają chętnych na lokale. Korekta cen wydaje się być nieunikniona. Poleje się krew?"
Mariusz Lewandowski, prawnik i blogger, komentuje w serwisie bezprawnik.pl: "Dla rynku nieruchomości w Łodzi najbliższe miesiące będą kluczowe. Jeśli spadki cen się utrzymają, a banki nie ułatwią dostępu do kredytów, może się okazać, że miasto przeżyje swoją miniaturę kryzysu z 2008 roku. Tym razem jednak nie będzie to skutek amerykańskiej bańki spekulacyjnej, lecz nieudanej kalkulacji rentierskiej, kiepskiej demografii i cyklu koniunkturalnego, na który nikt nie miał wpływu".
Przemek Goldmann, użytkownik serwisu X, komentujący rzeczywistość na rynku nieruchomości, stwierdza na swoim profilu: "Łódź pogrążona w chaosie, ceny mieszkań w zawieszeniu, a rynek w fazie totalnego szoku i niedowierzania. Kupujący czekają, sprzedający panikują, a pośrednicy i flipperzy próbują utrzymać iluzję stabilności".
Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości, w swoich mediach społecznościowych podsumowuje: "W Łodzi zaczęli panikować flipperzy, miesiącami szukają tam chętnych na zakup lokalu. Po latach galopujących cen i rekordowej sprzedaży sytuacja się odwróciła. Dziś to klient rządzi, a deweloper prosi".
Ceny mieszkań w Łodzi już nie rosną, ale spadki też symboliczne
Twarde dane nie wskazują na ciężkie załamanie rynku w Łodzi, choć tak właśnie może to wyglądać z perspektywy tych, którzy liczyli na utrzymanie gwałtownego trendu wzrostowego, windującego ceny mieszkań o ponad 100 procent na przestrzeni ostatnich 10 lat. Pierwsze oznaki stabilizacji pojawiły się wiosną 2024 roku, w kolejnych zaś miesiącach ceny delikatnie tylko falowały.
Z danych serwisu rynekpierwotny.pl wynika, że w lutym 2025 roku średnia stawka ofertowa, jeśli chodzi o nowe mieszkania, wynosiła 11 507 złotych za metr kwadratowy. W marcu - 11 473, a więc niemal tyle samo, co w styczniu, minimalnie więcej niż w grudniu i listopadzie, trochę mniej w porównaniu z październikiem.
Z kolei analiza gethome.pl dotycząca rynku wtórnego wskazuje, że Łódź, pozostając jednym z najtańszych miast w Polsce, wyłamała się z ogólnopolskiego trendu spadkowego. W marcu średnia stawka ofertowa wzrosła tu o 2 procent, do pułapu 8 704 zł/1mkw. Wcześniej były subtelne spadki, obecny poziom zbliżony jest do tego z maja 2024 roku.
Z drugiej strony należy jednak wspomnieć o cenach transakcyjnych, a więc tych, które zostały wynegocjowane przez strony i finalnie zapisane w aktach notarialnych. Z analiz Narodowego Banku Polskiego wynika, że już w IV kwartale 2024 roku różnica wynosiła 1,5 tysiąca zł/1 mkw. na rynku pierwotnym (przeciętnie 10 003 zł) i ponad tysiąc na wtórnym (7 592 zł). Zjawisko to, nasilające się w ostatnich kilkunastu miesiącach, pokazuje narastający rozdźwięk między oczekiwaniami sprzedających i kupujących.
Nowszych danych NBP jeszcze nie ma, ale w opinii praktyków rynku nieruchomości, w 2025 roku trend ten będzie jeszcze bardziej widoczny. Tyle że to wciąż zbyt mało, by mówić o głębokim kryzysie.
Mieszkania w Łodzi: wylewa się szambo, które nakręcili cwaniacy
Tomasz Błeszyński zaznacza, że w innych miastach spadki cen są większe, w Warszawie sprzedającym zdarza się obniżyć cenę używanych mieszkań nawet o 100 tysięcy. Ale tam stawki wyjściowe są dużo wyższe, jest z czego schodzić. A sytuacja w Łodzi? Ceny już nie rosną, a nawet delikatnie spadają. Zdecydowanie wydłużył się też czas oczekiwania na kupca, dziś są to już długie miesiące. Klienci marudzą, negocjują - nastał dobry czas dla kupujących. Na to nakładają się problemy osób, które nabyły mieszkanie w celach inwestycyjnych, licząc nie tylko na wzrost wartości, ale też dochody z najmu, na który jest coraz mniej chętnych.
- To wszystko się skumulowało, zrobiło się zamieszanie. Płaczą flipperzy. Łódź była postrzegana jako mekka flipperskich guru, którzy robili szkolenia i opowiadali, jak się robi kasę właściwie na niczym. Wystarczyło tanio kupić, wyremontować i dużo drożej sprzedać za ciężkie pieniądze. Teraz oni się schowali do piwnicy, bo ich prognozy wzięły w łeb. Czytałem post na grupie flipperskiej, gdzie chłopak jest autentycznie ugotowany, bo kupił mieszkania i teraz nie wie, co z tym zrobić. Wiec wylewa się szambo, które cwaniacy nakręcili - mówi Błeszyński.
Zdaniem eksperta, można zatem mówić o spowolnieniu, a nawet korekcie cen. Nie podpisuje się on jednak pod tezą o totalnym załamaniu rynku.
Podobnie, jak Marek Wielgo, ekspert portalu rynekpierwotny.pl, który przekonuje, że Łódź wciąż jest „ziemią obiecaną" dla singielek i singli, których możliwości finansowe nie przekraczają 400 tys. zł. (w marcu w ofercie firm deweloperskich czekało na nich ponad 1,3 tys. lokali w tej cenie).
Wielgo odnosi się też do informacji o wyludnianiu Łodzi, które ma być czynnikiem wpływającym ujemnie na ceny. Jego zdaniem oficjalne statystyki GUS nie oddają rzeczywistej sytuacji demograficznej miasta. Przypomina wyniki alternatywnych badań zamówionych przez łódzki magistrat i podaje, że Łódź faktycznie może dziś zamieszkiwać nawet 800 tys. osób.
A cenowa bańka, o której zwykło się mówić w Łodzi w kontekście rosnących lawinowo kosztów zakupu mieszkań?
- Trudno mówić o bańce cenowej w dużej metropolii, w której mieszkania są wciąż jednymi z najtańszych w Polsce. Prawdopodobnie już w drugiej połowie roku zacznie poprawiać się dostępność kredytów, a wtedy wzrośnie też liczba kupujących nowe mieszkania - twierdzi Wielgo.
Dlaczego ceny mieszkań przestały rosnąć? Łódź drugim rynkiem po Warszawie
Hamująco na ceny wpływa dziś wiele czynników. Jednym z nich są ograniczone możliwości nabywcze (ceny wysokie w relacji do zarobków, wciąż bardzo drogie kredyty), ale też ogromna podaż.
W październiku 2024 roku przywoływaliśmy w "Wyborczej" opracowanie firmy OPG Property Professional. Wynikało z niego, że w 2024 roku deweloperzy realizowali 126 inwestycji, w których zaprojektowano 13 930 lokali. Oznaczało to wzrost o 28,8 procent w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej. Z kolei liczba mieszkań realnie wprowadzonych do sprzedaży wynosiła 5 188 (skok aż o 35,5 procent).
Teraz Marek Wielgo przekazuje, że pod koniec marca w ofercie było aż 10,1 tys. mieszkań, ulokowanych w 173 inwestycjach.
Jeszcze nigdy w historii tego rynku kupujący nowe mieszkania nie mieli tak dużego wyboru. Łódź w ciągu trzech lat podwoiła liczbę mieszkań w ofercie deweloperów, rywalizując z Krakowem o miano drugiego po Warszawie największego rynku w Polsce - komentuje ekspert, dodając, że boom ten trwa od 2019 roku, przy czym prawdziwego przyspieszenia deweloperzy dokonali w roku 2024.
Popyt w ostatnich kilkunastu miesiącach nie był mały, ale ostatni sprzedażowy pik miał miejsce w I kwartale 2024 r., gdy finalizowano transakcje wspomagane znikającym z rynku "kredytem 2 procent". Później biura sprzedaży zaczęły pustoszeć. Lekkie odbicie nastąpiło dopiero zimą, za wcześnie jednak by mówić o ożywieniu. To bardziej wynik aktywności osób, które zwlekały z zakupem i ostatecznie straciły nadzieję na to, że rząd wprowadzi nowy, atrakcyjny program pomocowy.
Zwiększa się też podaż na rynku wtórnym. Z przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar wynika, że na przestrzeni zaledwie trzech miesięcy, od stycznia do marca, liczba ofert wzrosła z 5,2 do 6,8 tysięcy, czyli o 31 procent.
Tomasz Błeszyński podejrzewa, że trend ten będzie się utrzymywać. Do obrotu wprowadzane są bowiem właśnie mieszkania inwestycyjne zakupione w latach 2019 - 2020. Od tego czasu minęło już pięć lat, zatem sprzedający są zwolnieni z konieczności uiszczenia podatku.
Piotr Brzózka wyborcza.pl 14.04.2025
Źródło: https://lodz.wyborcza.pl/lodz/krew-chaos-kryzys-tak-pisza-o-rynku-mieszkan-w-lodzi.html/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
