Polskie miasta stoją dziś na rozdrożu.
Z jednej strony rośnie zapotrzebowanie na nowe lokale – to fakt, którego nikt nie kwestionuje. Z drugiej jednak, sposób realizacji inwestycji coraz częściej przypomina urbanistyczny chaos, a nie przemyślane planowanie.
Symbolem tego chaosu stała się ustawa potocznie zwana „Lex Deweloper”, która od momentu wejścia w życie budzi gorące emocje.
Choć jej autorzy reklamowali ją jako narzędzie do szybszego rozwiązywania problemów mieszkaniowych, w praktyce stała się przepustką do intensywnej, często bezrefleksyjnej zabudowy – w oderwaniu od lokalnych planów zagospodarowania. Efektem jest powolne przekształcanie polskich miast w betonowe dżungle.
Czym jest Lex Deweloper
„Lex Deweloper” to potoczna nazwa ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych, uchwalonej 5 lipca 2018 r. Jej celem miało być przyspieszenie procesu inwestycyjnego i zwiększenie podaży mieszkań w Polsce poprzez skrócenie procedur administracyjnych.
Kluczowy zapis ustawy pozwala na budowę osiedli nawet w miejscach, które w planach miejscowych nie są przeznaczone pod zabudowę – wystarczy zgoda rady miasta lub gminy. W teorii miało to ułatwić realizację inwestycji, w praktyce jednak stało się furtką do masowych odstępstw od zasad urbanistyki, często stawiających interes dewelopera ponad dobrem wspólnym.
Dlaczego to niszczy ład przestrzenny
Miasta potrzebują równowagi między zabudową a przestrzenią publiczną, zielenią, infrastrukturą usługową i transportową. Gdy deweloperzy mogą budować niemal wszędzie, ten balans znika.
Skutki są widoczne gołym okiem:
- Ciasna, przytłaczająca zabudowa – bloki stojące tak blisko, że sąsiedzi mogliby podawać sobie filiżanki przez okno.
- Brak przestrzeni wspólnych – minimalizowanie placów zabaw, parków czy terenów rekreacyjnych, bo każdy metr to potencjalny zysk.
- Zanik tożsamości dzielnic – nowe inwestycje często nie nawiązują do historycznej architektury, tworząc przypadkowe, chaotyczne formy.
- Przeciążenie infrastruktury – korki, przepełnione szkoły, problemy z komunikacją miejską.
„Dawna komuna” kontra współczesny beton
Paradoksalnie, w czasach PRL – mimo krytyki za budowanie „blokowisk” – obowiązywały rygorystyczne normy urbanistyczne: określone odległości między budynkami, minimalna ilość zieleni czy zapewnienie dostępu do usług publicznych.
Dziś, po liberalizacji przepisów, standardy te są mniej restrykcyjne, a Lex Deweloper dodatkowo pozwala je omijać. W efekcie powstają osiedla o gorszej jakości przestrzeni niż te sprzed pół wieku.
Miasta w sidłach prywatnych interesów
„Lex Deweloper” bywa nadużywany przez władze samorządowe, które – zamiast strzec ładu przestrzennego – współpracują z inwestorami dla krótkoterminowych korzyści finansowych.
Takie podejście jest niebezpieczne: miasto podporządkowane prywatnym interesom przestaje być przestrzenią przyjazną mieszkańcom. Zamiast spójnej wizji rozwoju mamy przypadkowe projekty wciskane w każdą wolną działkę.
Architektoniczna betonoza
Jeśli ten trend się utrzyma, polskie miasta mogą wkrótce zamienić się w monolityczne ściany bloków pozbawione zieleni. „Betonoza” – nadmierne utwardzanie przestrzeni – dotyka już nie tylko rynków i placów, ale całych dzielnic.
Konsekwencje są poważne:
- pogorszenie jakości powietrza,
- wzrost efektu miejskiej wyspy ciepła,
- mniejsza odporność na ekstremalne zjawiska pogodowe,
- spadek jakości życia i zdrowia psychicznego mieszkańców.
Czas na zmiany
Potrzebna jest odważna rewizja – a może nawet likwidacja – Lex Deweloper. Prawo powinno wspierać rozwój mieszkalnictwa, ale w sposób odpowiedzialny, zgodny z planami zagospodarowania i zasadami urbanistyki.
Konieczne są m.in.:
- przywrócenie nadrzędnej roli planów miejscowych,
- wprowadzenie realnych standardów urbanistycznych,
- ograniczenie budowy w miejscach nieprzystosowanych,
- większy udział mieszkańców w procesie decyzyjnym.
Walka o przestrzeń do życia
Miasto to nie tylko zbiór budynków – to wspólna przestrzeń, w której żyjemy, pracujemy i odpoczywamy. Jeśli pozwolimy, by kształtował je wyłącznie deweloperski kalkulator zysku, stracimy coś, czego nie da się łatwo odzyskać: harmonię, estetykę i tożsamość.
Brak spójnej polityki urbanistycznej i podporządkowanie rozwoju miast interesom komercyjnym grozi utrwaleniem chaosu przestrzennego na dekady.
Lex Deweloper stał się symbolem tej niebezpiecznej drogi. Im szybciej zrozumiemy, że ład przestrzenny to inwestycja w przyszłość, tym większa szansa, że polskie miasta zachowają swój unikalny charakter i pozostaną miejscem przyjaznym dla ludzi.
Stop Lex Deweloper!
Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości
Biznes - Nieruchomości - Gospodarka 14.08.2025
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
