Sytuacja na rynku mieszkaniowym w czerwcu i lipcu uległa poprawie, choć ten nadal jest w znacznie gorszej kondycji niż przed pandemią.
Poważniejsze spadki cen, zdaniem ekspertów, przynieść może dopiero nawrót pandemii koronawirusa oraz ograniczenie akcji kredytowej przez banki, a tym samym dalszy spadek popytu.
Renesans przeżywają za to działki budowlane.
Indeks cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” wzrósł po dwóch miesiącach spadków. W czerwcu odczyt indeksu wyniósł 101,40 pkt. i był o 0,15 pkt. wyższy w porównaniu z majem. W relacji rocznej widoczny był jednak spadek. Względem czerwca 2019 r. odczyt indeksu był o 0,54 pkt. niższy.
Sytuacja na rynku mieszkaniowym w czerwcu i lipcu uległa poprawie, choć nadal pozostawała znacznie gorsza niż przed pandemią. Zdaniem ekspertów Polacy wrócili do poszukiwania mieszkań, na co wskazywać może spadek średniego czasu ekspozycji ogłoszenia na portalach ogłoszeniowych do 16-17 dni.
– To jednak wciąż wysoki poziom, a liczba mieszkań w sprzedaży na rynku wciąż jest o kilkaset procent wyższa niż przed wybuchem pandemii – uważa Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości w Cenatorium. – Z oferty znikają głównie tańsze lokale, a transakcji jest niewiele. Klienci szukają okazji, chętniej decydują się na atrakcyjnie wycenione mieszkania. Zainteresowani zakupem mieszkań większych czy wybudowanych i wykończonych w lepszym standardzie wstrzymują się z zakupem, licząc na spadki cen – kontynuuje.
Zdaniem ekspertki Cenatorium znaczna część potencjalnych klientów odłożyła zakup mieszkania na później z obawy przed utratą pracy, a ponadto z rynku chwilowo wycofali się klienci inwestycyjni z powodu spadku rentowności najmu.
W opinii ekspertów sytuacja na rynku mieszkaniowym jest jednak stabilna. Jak wynika z szacunków przedstawionych przez Cenatorium, przedsiębiorstwa budowlane szacują jednak, że spadek otrzymywanych przez nie zamówień wyniósł w lipcu średnio ok. 14 proc. Z kolei blisko 64 proc. firm wciąż obawia się pojawienia lub nasilenia zatorów płatniczych.
– Niepewność powoduje, iż deweloperzy rzadziej rozpoczynają nowe projekty, ale jest to równoważone przez nieco mniejszy popyt – twierdzi Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.
Tymczasem według Głównego Urzędu Statystycznego w czerwcu 2020 r. urzędy wydały pozwolenia na budowę 26,8 tys. mieszkań (+38 proc. m/m i +19 proc. r/r). Deweloperzy zatem ponownie aktywizują się na rynku, jednak dość ostrożnie rozpoczynają nowe inwestycje.
Wąż zje własny ogon?
Indeks urban.one dla dużych miast zatrzymał się w czerwcu na poziomie 103,53 pkt. i był nieznacznie – o 0,15 pkt. – wyższy niż w maju, a także o 0,15 pkt. poniżej poziomu notowanego w czerwcu 2019 r.
Deweloperzy kontynuują rozpoczęte inwestycje. Najwięksi mają z kolei w posiadaniu zapas kupionych wcześniej działek, na których mogą realizować kolejne. Z uwagi na to większość ekspertów nie przewiduje drastycznych spadków cen. Te mogą nadejść jednak wraz z rozprzestrzenianiem pandemii koronawirusa.
– Oprócz powrotu pandemii koronawirusa i zaostrzonych restrykcji w uzyskiwaniu kredytów hipotecznych realnymi zagrożeniami dla rynku mieszkaniowego mogą być nadmierne podwyżki cen mieszkań przez deweloperów chcących odbić sobie z nawiązką wcześniejszy zastój w transakcjach – mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości. – Taka sytuacja spowoduje ochłodzenie rynku i jeszcze większe zainteresowanie klientów zakupem działek pod budowę domów, co może w perspektywie ostudzić zainteresowanie mieszkaniami zarówno na własne potrzeby, jak i na wynajem – kontynuuje.
Ceny w Warszawie odporne na spadki
Indeks urban.one dla Warszawy wyniósł w czerwcu 101,83 pkt. Był tym samym o 0,28 pkt. wyższy od majowego i jednocześnie o 1,43 pkt. niższy od notowanego w czerwcu 2019 r. Ceny mieszkań w stolicy trzymają stabilny poziom. Według obliczeń Cenatorium średnia cena ofertowa oscyluje od kilku miesięcy wokół 11 tys. zł/mkw.
– Liczba transakcji pozostaje na niskim poziomie, a więc przybywa ofert sprzedaży mieszkań. Presja na obniżki cen będzie rosła – mówi Anna Karaś.
Jak jednak zauważa, deweloperzy będą bronili obecnych cen. Realizowane inwestycje zostały bowiem zakontraktowane według stawek obowiązujących przed pandemią, więc obniżka cen wiązałaby się ze spadkiem rentowności. W ofertach deweloperów można znaleźć jednak przeceny. Te oscylują zazwyczaj w granicach 3-5 proc. i dotyczą najczęściej pojedynczych lokali lub inwestycji oddalonych od centrum.
Zdaniem ekspertów na większą elastyczność i gotowość do negocjacji szukający własnego „M” mogą liczyć na rynku wtórnym.
Spadek popytu wzbudzi falę upadłości?
Większym zagrożeniem dla deweloperów od spadku cen jest dalszy spadek popytu, przy czym zagrożenie to w większej mierze dotyczy małych firm deweloperskich, które jeśli nie sprzedadzą zbudowanych mieszkań, nie będą miały środków na realizowanie kolejnych inwestycji.
– Obecnie nie obserwujemy żadnych symptomów tąpnięcia, zatem nie należy się też spodziewać fali bankructw. Ponadto ważna jest też pozycja banków finansowych. Jeśli następuje znaczące osłabienie sprzedaży, banki, zgodnie z umowami kredytowymi, mają prawo do wstrzymania finansowania inwestycji. Takie działanie może rodzić nagłe zagrożenie dla płynności projektu – tłumaczy Michał Kubicki.
Popyt na działki budowlane nie słabnie
W czerwcu odczyt indeksu urban.one dla działek budowlanych utrzymał się na poziomie z maja i wyniósł 131,96 pkt. (+0,01 pkt. m/m). W relacji do czerwca 2019 r. był jednak o 1,99 pkt. wyższy. W przeciwieństwie jednak do mieszkań popyt na parcele budowlane rośnie.
– Obserwujemy duże zainteresowanie zakupami działek budowlanych w dobrych miejskich i podmiejskich lokalizacjach. Klienci ruszyli kupować działki z dwóch powodów. Po pierwsze pandemia i kwarantanna sprawiły, że przebywanie w czterech ścianach nawet najpiękniejszego mieszkania stało się na dłuższą metę bardzo uciążliwe, a po drugie ceny mieszkań szczególnie tych nowo budowanych i ich jakość oraz lokalizacje, architektura, funkcjonalność i standard wykończenia dają wiele do życzenia w stosunku do proponowanej ceny – wyjaśnia Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości.
Grunty kupują też deweloperzy, zatem atrakcyjnych lokalizacyjnie i cenowo działek budowlanych, zwłaszcza w dużych miastach, nie przybywa.
– Na nowe grunty z zasobów firm dotkniętych spowolnieniem z powodu epidemii przyjedzie jeszcze poczekać kilka kwartałów, do momentu, w którym znaczący spadek sprzedaży nowych mieszkań nie będzie już obserwowany. Do tego czasu chęć zakupów nowych gruntów powinna utrzymywać się na stałym poziomie – przewiduje Michał Kubicki.
Marcin Kaźmierczak Bankier.pl 2020-08-10
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
