Ceny przekroczyły historyczny próg.
Tak drogo, jak w II kwartale 2024 roku nie było na rynku nieruchomości w Łodzi nigdy wcześniej - wynika z danych opublikowanych przez NBP. Jednocześnie jednak miasto wciąż jest dużo tańsze niż inne polskie metropolie, z Krakowem i Warszawą na czele.
Narodowy Bank Polski zaktualizował swoją bazę cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w największych miastach Polski. W arkuszu pojawiły się dane za II kwartał 2024 roku. Zestawienie przyniosło kolejne wzrosty. W Łodzi padły historyczne rekordy.
Na łódzkim rynku pierwotnym ceny ofertowe osiągnęły średni pułap 11 003 złotych za jeden metr kwadratowy. Na wtórnym - 8997. Tak drogo nie było nigdy w historii badań prowadzonych przez NBP. Stawki te są ponad dwa razy wyższe niż dekadę wcześniej. W porównaniu zaś z I kwartałem 2024 r. zanotowano wzrost o 295 zł (za 1 m.kw.) w przypadku mieszkań nowych i 442 zł - używanych.
Jednocześnie jednak trzeba zauważyć, że faktyczne ceny transakcyjne były znacząco niższe. Na rynku pierwotnym za jeden metr kwadratowy płacono przeciętnie 9 837 złotych, zaś na wtórnym - 7602. To pokazuje, że sprzedający wykazywali znaczną skłonność do negocjacji, finalnie obniżając oczekiwania o ponad 10 procent.
Ceny mieszkań w Łodzi rekordowo wysokie, ale to już koniec podwyżek
Marcin Drogomirecki, analityk rynku nieruchomości, zauważa, że ceny mieszkań w II kwartale 2024 roku faktycznie osiągnęły rekordowy pułap, jednocześnie jednak podkreśla, że był to moment kulminacyjny. W tym właśnie czasie ceny przestały rosnąć, a na przełomie kwietnia i maja po raz pierwszy od dawna można było zauważyć delikatny spadek. Co więcej, stało się to ze znacznym opóźnieniem względem realiów ekonomicznych.
- Rynek mieszkań cechuje ogromna bezwładność. O ile akcje tanieją lub drożeją w ciągu sekund, o tyle nieruchomości potrzebują wiele czasu. Popyt zaczął maleć już w czwartym kwartale ubiegłego roku, natomiast reakcja strony podażowej, czyli deweloperów i właścicieli mieszkań, nastąpiła dopiero pół roku później - mówi Drogomirecki.
Ekspert wskazuje na swoją analizę, z której wynika między innymi, że w sierpniu 2024 średnia cena ofertowa mieszkań używanych w Łodzi wynosiła 8442 złote, co oznaczało wprawdzie wzrost o 11,1 procent w relacji rok do roku, ale też spadek o 0,1 proc. w porównaniu z poprzednim miesiącem. Było to też o ponad 500 złotych mniej niż pokazują dane NBP za II kwartał.
Myślę, że powolny trend spadkowy będzie się utrzymywać. Mamy do czynienia z ewidentną przewagą podaży nad popytem. Ofert sprzedaży mieszkań nowych i używanych wciąż przybywa, a zainteresowanie jest ograniczone i nic nie wskazuje na to, by jakieś czynniki miały je w najbliższym czasie ożywić - ocenia Marcin Drogomirecki.
Ekspert: wszyscy czekali na kredyt 0 procent
Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, eksperta rynku nieruchomości, zainteresowanie kupnem mieszkań w Łodzi utrzymywało się w ostatnich miesiącach siłą rozpędu. Ten czas już jednak minął.
- Wszyscy liczyli na kredyt 0 procent, niektórzy nawet z tego powodu rezerwowali wstępnie mieszkania u deweloperów. Teraz ludziom spadły klapki z oczu, zapanowało przekonanie, że nic z tego nie będzie, a przynajmniej nie w tym roku. W związku z tym ruch zamarł. U deweloperów w Łodzi i w innych miastach obserwuję "pustki" w stosunku do tego, co działo się wcześniej. Mniej zapytań, mniej klientów. Dlatego apetyty na podnoszenie cen automatycznie maleją - mówi Błeszyński.
- Jeszcze nie w Łodzi, bo nasz rynek jest specyficzny, ale w Warszawie wielu deweloperów wróciło do rozdawania bonusów. Obniżają ceny, próbują zachęcać meblami. Sprzedaż faktycznie spada. Zwykły człowiek, który liczył na dopłatę do kredytu, przestał w to wierzyć, a klientów z gotówką za dużo już nie ma, wielu się wystrzelało z pieniędzy w ubiegłym roku. Do tego widoczne są obawy związane z inflacją. Więc, kto nie musi, dziś nie kupuje. Sytuacja ta utrzyma się przynajmniej do grudnia, chyba że pojawią się mega optymistyczne informacje dotyczące kredytów lub inflacji - dodaje ekspert.
Błeszyński podkreśla, że Łódź jest na tle innych polskich miast przypadkiem szczególnym. W ubiegłym roku była bowiem na drugim miejscu w kraju, za Warszawą, pod względem ilości wybudowanych mieszkań.
- Łódź szalała w deweloperce, dlatego w tej chwili w ofercie jest "towar" na przynajmniej dwa lata do przodu. To znaczy, że nowe inwestycje zostaną wyhamowane, by sprzedać to, co już istnieje.
Ceny nowych mieszkań w największych Polskich miastach
Wśród dużych miast Łódź od lat zaliczana jest do tańszych. Nie inaczej jest teraz. Choć ceny wskazane przez NBP w ostatnim zestawieniu są rekordowe w skali miasta, pozostają relatywnie niskie w porównaniu z Warszawą, Krakowem czy Wrocławiem.
Na rynku pierwotnym, w poszczególnych miastach cena jednego metra kwadratowego w II kwartale 2024 roku wynosiła według NBP:
- Kraków: ofertowa 16 754 (transakcyjna 15 277)
- Warszawa: 16 515 zł (16 021 zł)
- Wrocław: 13 992 (13 537)
- Gdańsk: 13 848 (12 578)
- Poznań: 12 786 (12 468)
- Szczecin: 12 459 (12 199)
- Katowice: 11 992 (11 508)
- Gdynia: 11 469 (12 841)
- Opole 11 280 (10 428)
- Lublin: 11 257 (10 772)
- Łódź: 11 003 (9 937)
- Białystok: 10 628 (10 129)
- Rzeszów: 10 498 (9 514)
- Bydgoszcz: 10 016 (8 940)
- Kielce: 9 722 (9 446)
- Olsztyn: 9 876 (9 153)
- Zielona Góra: 8 570 (8 299)
Ceny mieszkań używanych w Łodzi innych polskich miastach
Podobnie zróżnicowanie widoczne było na rynku wtórnym. Z tabeli dostępnej na stronie NBP wynika, że wstępne oferty oraz realne koszty zakupu jednego metra kwadratowego mieszkania wyglądały w II kwartale następująco:
- Warszawa: ofertowa 18 677 zł (transakcyjna 15 123 zł)
- Kraków: 16 816 (14 585)
- Gdańsk: 14 266 (12 243)
- Wrocław: 13 678 (12 420)
- Gdynia: 12 691 (11 524)
- Poznań: 11 979 (10 471)
- Rzeszów: 10 728 (10 110)
- Białystok: 10 492 (8 939)
- Lublin: 10 268 (9 278)
- Szczecin: 9 583 (8 620)
- Olsztyn: 9 086 (8 000)
- Łódź: 8 997 (7 602)
- Opole 8 967 (8 527)
- Katowice: 8 547 (7 536)
- Zielona Góra: 8 458 (7 491)
- Kielce: 8 294 (7 979)
- Bydgoszcz: 8 254 (7 333)
Jak widać, w kilku miastach ceny mieszkań używanych były wyższe niż nowych. Taka sytuacja miała miejsce w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Gdyni oraz Rzeszowie.
Ten pozorny paradoks eksperci zwykle tłumaczą strukturą sprzedawanych nieruchomości. W tej materii istnieje wiele niuansów, generalnie jednak można wspomnieć, że wiele polskich miast ma za sobą boom inwestycyjny. W konsekwencji na rynek wtórny często trafiają mieszkania względnie nowe, a w dodatku urządzone. W miastach takich jak Kraków czy Warszawa, sprzedawane są też znaczne ilości lokali znajdujących się w budynkach starszych, ale dobrze zachowanych (lub odrestaurowanych) i nierzadko prestiżowych.
Piotr Brzózka wyborcza.pl 16.09.2024
Źródło:https://lodz.wyborcza.pl/nbp-ceny-mieszkan-w-lodzi-przekroczyly-historyczny-prog/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
