O patodwewloperce dla francuskiego dziennika Le Monde.
La pénurie de logements dans le pays, combinée à la quasi-absence de politique publique en la matière, a permis aux promoteurs immobiliers de faire la pluie et le beau temps sur le marché, quitte à vendre des appartements de piètre qualité.
S’il est une controverse qui revient fréquemment dans les médias polonais depuis trois ans, c’est celle des « pathodéveloppeurs » qui sévissent sur le marché de l’immobilier. Comprendre : ces promoteurs qui, pour maximaliser les profits n’hésitent pas à minimaliser les surfaces et à rogner sur la qualité des appartements.
Les réseaux sociaux raillent volontiers leur créativité débordante, photos et commentaires à l’appui. Certains médias en ligne ont même mis en place un onglet « patodeweloperka » dédié, régulièrement alimenté. On voit y défiler par exemple un lotissement, tel une Atlantide, entouré d’un champ ; des microstudio de 7 mètres carrés ; des appartements dont les fenêtres sont collées à l’immeuble d’en face, ou des clôtures de lotissement érigées un peu n’importe où.
Des livres ont été également consacrés au phénomène. Le dernier en date Des trous dans la terre. Les pathodéveloppeurs en Pologne (non traduit), sorti le 15 février, a été écrit par Lukasz Drozda, urbaniste et professeur à l’Université de Varsovie. Le trentenaire y dresse un « catalogue des pathologies comprenant, entre autres, des mètres carrés absurdement petits, des bâtiments de qualité épouvantable, des clôtures au sein des lotissements, ou des “reprivatisations sauvages”.
Il manque entre 1,5 et 2 millions de logements
Une situation rendue possible par le contexte particulièrement tendu du marché immobilier. « Il manque entre 1,5 et 2 millions de logements en Pologne. La faute aux diverses guerres qu’a connues le pays ainsi qu’à son faible niveau de développement économique. En Europe de l’Ouest, on dénombre entre 500 et 600 appartements pour 1 000 habitants quand en Pologne, on atteint difficilement 400 », remarque Lukasz Drozda.
Si le pays se dépeuple (son taux de natalité est l’un des plus bas d’Europe, à 1,32 enfant par femme), le nombre de foyers est lui en augmentation, à la suite des changements socio-économiques qui traversent le pays – célibat répandu, taux de divorce en augmentation, etc. Et le prix du mètre carré à Varsovie a augmenté de près de 50 % entre 2015 et aujourd’hui, se situant désormais à 3 000 euros.
Les loyers ont quant à eux augmenté de 30 % depuis le début de la guerre en Ukraine, alors qu’un million d’Ukrainiens supplémentaires se sont installés durablement en Pologne.
« Les Polonais ont commencé à s’intéresser à la situation du logement pendant la pandémie de Covid-19, et le terme de “pathodéveloppeur” a pris son essor », souligne Lukasz Drozda, qui ajoute : « Les failles du logement sont apparues au plein jour quand les Polonais ont dû rester confinés avec leurs enfants dans des appartements peu spacieux. »
Il faut dire qu’en Pologne, les promoteurs font la pluie et le beau temps, disposant d’un quasimonopole de la construction immobilière dans les grands pôles urbains. « En 2022, ils ont construit près de 150 000 appartements dans le pays. Les municipalités n’en ont édifié que 629 », deplore l’analyste.
Et pour cause, depuis son basculement dans l’économie de libre marché au début des années 1990, le pays d’Europe centrale n’a jamais connu de politique du logement à proprement parler.
« Les gouvernements successifs ne s’en sont jamais occupés. C’était plus simple de dire aux citoyens : achetezvous un logement. C’est donc le marché qui s’en est chargé, les banques en sont sorties grandes gagnantes », remarque Tomasz Bleszynski, conseiller immobilier.
Résultat, le logement social est quasiment inexistant aujourd’hui.
« Et il manque tout un segment alternatif : un marché de la location développé. En Allemagne, par exemple, les gens ont le choix de louer ou d’acheter pour se loger », ajoute celui qui observe le marché depuis trente ans.
Cauchemars architecturaux
Le phénomène lié au « pathodéveloppement » est pluridimensionnel pour Lukasz Drozda. « Il y a d’abord un aspect architectural : les appartements sont petits, sombres, mal conçus. Puis une dimension urbanistique : il s’agit de densifier en construisant le plus possible. Et enfin, il y a aussi une portée économique : les logements sont devenus hors de portée, avec l’idée qu’on ne peut qu’acheter », énonce l’auteur.
« Ces deux dernières années, on a vu des cauchemars architecturaux polluer le paysage urbain, des blocs de béton dysfonctionnels qui n’apportent rien de bon au quartier, mais rapportent aux promoteurs », abonde Tomasz Bleszynski.
Or l’immobilier est devenu une valeur refuge pendant la pandémie, comme en ces temps d’incertitudes économiques et d’inflation élevée (17 % en janvier pour la Pologne). De quoi faire fleurir de nouvelles tendances chez les acteurs du secteur.
« Ils ont utilisé tout un tas de niches juridiques pour donner naissance, par exemple, à des microstudios inférieurs aux 25 mètres carrés réglementaires », note Tomasz Bleszynski.
Car en Pologne, un appartement doit, depuis 2018, obligatoirement avoir, au moins, cette surface. Ce qui n’a pas empêché les promoteurs de vendre des « locaux » plus petits. Et la pénurie est telle qu’ils trouvent preneurs tout de suite.
Le ministère du développement et de la technologie a annoncé, en décembre 2022, vouloir légiférer contre le phénomène. Il est notamment prévu de devoir laisser davantage d’espace entre deux immeubles et leurs balcons, et de porter la surface minimale d’un local commercial à 25 mètres carrés.
Une initiative qui réjouit Tomasz Bleszynski. « Les “pathodéveloppeurs” utilisent la méconnaissance des acheteurs », avant de tempérer : « La Pologne a souvent du mal à mettre en application ses réglementations existantes en étant laxiste sur les contrôles. »
Hélène Bienvenu Le Monde [Francja] 24.02.2023
Source: https://www.lemonde.fr/2023/02/24/la-pologne-en-proie-aux-pathodeveloppeurs-immobiliers/
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Źródło:www.lemonde.fr
