Analiza największych polskich metropolii.
Jak pokazują badania, 71 proc. Polaków marzy o tym, żeby mieć dom jednorodzinny. Ile trzeba mieć pieniędzy, aby kupić dom na przedmieściach w jednej z największych polskich metropolii?
Sprawdziliśmy to i zapytaliśmy ekspertów o najlepsze lokalizacje.
· Ceny domów na przedmieściach różnią się w zależności od lokalizacji, formy budynku i metrażu
· Polacy coraz chętniej kupują domy kompaktowe, z mniejszą działką i ekologicznymi rozwiązaniami
· Największy wzrost cen w tym roku dotyczył domów z rynku wtórnego pod Warszawą, pod Wrocławiem i w okolicach Krakowa
Ceny domów, czy to na rynku pierwotnym, czy wtórnym są bardzo zróżnicowane. Przede wszystkim zależy to oczywiście od lokalizacji, ale także od formy budynku (szeregowiec, bliźniak, dom wolnostojący) i oczywiście jego metrażu. Z rozmów, które przeprowadziliśmy z ekspertami największych rynków w Polsce wynika, że Polacy owszem nadal bardzo chętnie kupują domy na przedmieściach z dobrym dojazdem do centrum, ale to, co się zmieniło w ostatnich latach to fakt, że poszukują domów bardziej kompaktowych (najchętniej do 120 m kw.), z jak najmniejszą działką i co równie ważne — posiadających ekologiczne rozwiązania.
Na rynku pierwotnym przeważają małe, kompaktowe domy
Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, domy oferowane przez firmy deweloperskie, to najczęściej szeregowce (segmenty) i bliźniaki, do których przypisana jest niewielka działka. Oczywiście powierzchnia tych domów jest zróżnicowana. Przeważają stosunkowo małe – jak na domy – metraże. W Łodzi i Krakowie bardzo duży udział w ofercie deweloperów mają domy o powierzchni do 100 m kw. W Warszawie, Trójmieście, Krakowie i Wrocławiu są w ofercie deweloperów domy powyżej 200 m kw., choć i tam dominują domy o powierzchni 101 - 150 m kw.
Jeśli chodzi o ceny domów deweloperskich, to ich rozrzut jest bardzo duży. W okolicach największych miast domy są oczywiście tańsze, głównie z uwagi na niższe ceny gruntów i mniejszą powierzchnię. Największa różnica cenowa występuje w Warszawie i w jej okolicach. Cena jednostkowa jest niemal o połowę niższa.
Na rynku wtórnym najbardziej podrożały domy pod Warszawą
Eksperci Otodom podkreślają, że w związku ze zmniejszonym zainteresowaniem domami z rynku wtórnego w ostatnim kwartale, wyhamowały też podwyżki cen (2 proc. kw./kw.). W 2024 r. najbardziej podrożały (w stosunku rok do roku) domy z rynku wtórnego pod Warszawą (+40 proc.), pod Wrocławiem (+26 proc.) i w okolicach Krakowa (+14 proc.). Z kolei tendencję spadkową miały nieruchomości w okolicach Łodzi (-27 proc.), Poznania (-20 proc.) oraz Trójmiasta (-6 proc.).
Jak mówią eksperci Otodom, domy są nieruchomościami dużo mniej płynnymi niż mieszkania, więc przy zakupie na rynku wtórnym łatwiej o negocjacje. Jednocześnie jest to rynek bardzo zróżnicowany. Co do zasady najmniej da się negocjować w przypadku najpopularniejszych typów domów (np. segmentów czy bliźniaków na obrzeżach miast). Im bardziej niestandardowa nieruchomość, tym statystycznie większa szansa na skuteczne negocjacje.
Charakterystyka poszczególnych regionów
Poprosiliśmy ekspertów z największych metropolii, aby scharakteryzowali ofertę domów na przedmieściach w ich regionach.
TRÓJMIASTO (Mariusz Stoltmann, Freedom Nieruchomości)
Największym zainteresowaniem wśród osób kupujących domy na obrzeżach Gdańska cieszą się gminy Kolbudy i Pruszcz Gdański. Otomin jest postrzegany jako lokalizacja premium – ze względu na bliskość jeziora Otomińskiego i terenów leśnych, przyciągając zamożnych klientów, szukających większych posesji, często w cenach powyżej 2 mln zł.
Pruszcz Gdański i okolice często określane są jako sypialnia Gdańska, ze względu na niewielką odległość od centrum. Stanowią atrakcyjną opcję dla osób ceniących sobie miejską infrastrukturę dla życia i mniejsze domy, w średniej cenie około 1,2 mln zł.
Zakupy domów w bardziej przystępnych cenach, średnio ok. 700 tys. zł, możliwe są w gminach położonych poza Obwodnicą Metropolitalną.
W okolicach Trójmiasta realizowane są aktualnie dwie duże inwestycje infrastrukturalne: Pomorska Kolej Metropolitalna (PKM) oraz Obwodnica Metropolitalna, będąca częścią drogi ekspresowej S7, która połączy Południową Obwodnicę Gdańska z Trasą Kaszubską, z dostępem do autostrady A1. Obydwie te inwestycje mają zdecydowany wpływ na wzrost atrakcyjności gmin, w których są realizowane i wyznaczają niejako granicę zainteresowania ludzi zawodowo czy emocjonalnie związanych z Trójmiastem.
ŁÓDŹ (Tomasz Błeszyński, prezes Stowarzyszenia Profesjonalistów Rynku Nieruchomości Polski Centralnej)
Jeśli chodzi o okolice Łodzi i rynek domów jednorodzinnych to najczęściej poszukiwane i kupowane są nowe lub kilkuletnie domy jednorodzinne tzw. kompaktowe o pow. 70 - 110 m kw. maksymalnie, na niedużych działkach.
Co do lokalizacji to modnymi kierunkami są gminy i miasta ościenne, dobrze skomunikowane z miastem Łódź: Konstantynów Łódzki, Rąbień, Aleksandrów Łódzki, Zgierz, rejon wzniesień łódzkich, Brzeziny, Koluszki, Andrespol, Justynów, Rzgów i okolice, Starowa Góra, Ksawerów, Pabianice i okolice.
To są najpopularniejsze lokalizacje i tam najczęściej kupuje się działki pod budowę domów oraz domy już gotowe, których oferta jest bardzo duża.
Przykładowe oferty domów jednorodzinnych z łódzkiego rynku;
Konstantynów Łódzki dom w zabudowie bliźniaczej o pow. 175 m kw. z 2003r z małą działką 215 m kw. został sprzedany za 860.000 złotych.
Aleksandrów Łódzki dom wolnostojący wybudowany wg indywidualnego projektu właścicieli, o pow. 214 m kw. na działce 1200 m kw. - cena ofertowa 1.300.000 złotych.
Andrespol koło Łodzi dom w zabudowie bliźniaczej z 2023 roku o pow. 130 m kw. na działce 480 m kw. – cena ofertowa 830.000 złotych.
Zgierz dom jednorodzinny wolnostojący z garażem w stanie deweloperskim pow. 110 m kw. z 2024 roku na działce 500 m kw. - cena ofertowa 750.000 złotych.
Rzgów dom jednorodzinny wolnostojący pow. 130 m kw. z 2024 roku na działce 1000 m kw. - cena ofertowa 770.000 złotych.
Dom jednorodzinny w zabudowie szeregowej o powierzchni użytkowej 145 m kw. usytuowany w najbardziej lubianym osiedlu w Zduńskiej Woli - Nowe miasto na działce 300 m kw. – cena ofertowa 799.000 złotych.
Konstantynów Łódzki nowe domy od dewelopera o pow. 115 m kw. na działce 500 m kw. oferowane są za 750.000 złotych.
Rąbień domu w zabudowie bliźniaczej z 2024 roku - stan budynku surowy zamknięty o pow. 160 m kw., na działce 520 m kw. – cena ofertowa 745.000 złotych.
Gmina Zgierz dom jednorodzinny wolnostojący pow. 175 m kw. z 2010 roku na działce 850 m kw. - cena ofertowa 1 330.000 złotych.
WARSZAWA (Krzysztof Matysiak, Miltons Nieruchomości)
Popularność podwarszawskich gmin jako miejsc do zamieszkania jest ściśle związana z dwoma czynnikami. Pierwszym z nich jest możliwość szybkiego dojazdu do centrum. Z tego powodu wybierają głównie miejscowości w gminach: Pruszków (8 tys. 360 zł/m kw.), Brwinów (8 tys. 220 zł/m kw.), Grodzisk Mazowiecki (8 tys. 250 zł/m kw.) oraz Piaseczno (8 tys. 240 zł/m kw.), czy Otwock (8 tys. 370 zł/m kw.).
Drugim z nich jest uznana ranga danej miejscowości, wynikająca albo z wartości kutrowych, np. charakter miasta ogrodu lub walorów wypoczynkowych danej miejscowości. Z tego powodu wybierane są gminy: Milanówek (8 tys. 530 zł/m kw.) czy Konstancin-Jeziorna (12 tys. 350 zł/m kw.).
Coraz częściej zdarza się, że klienci przy wyborze miejsca do zamieszkania zwracają dodatkowo uwagę na walory przyrodnicze i tu wypada wymienić gminy: Stare Babice (9 tys. 200 zł/m kw.), Jabłonna (7 tys. 800 zł/m kw.) czy Nadarzyn (7 tys. 630 zł/m kw.).
Jeśli spojrzeć na ceny domów w tych rejonach, to widać, że wciąż największym zainteresowaniem cieszą się miejscowości na terenie gminy Konstancin-Jeziorna. Można też zauważyć zwiększone zainteresowanie gminą Stare Babice, a to już zapewne wpływ budowanej właśnie drugiej linii metra.
KRAKÓW (Anna Pawłowska, Nestate)
W tym roku w okolicach Krakowa, wśród nabywców domów największym zainteresowaniem cieszyły się gminy: Zielonki, Michałowice, Wielka Wieś oraz Zabierzów. Popularność tych obszarów wynika głównie z ich bliskości do Krakowa, rozwiniętej infrastruktury społecznej i dobrej oferty edukacyjnej, co czyni je atrakcyjnymi dla rodzin i osób aktywnych zawodowo. Szybki dojazd do miasta oraz dostępność usług sprawiają, że te gminy konkurują o klientów szukających komfortowego połączenia miejskich i podmiejskich korzyści.
Pod względem cen, rynek nieruchomości podkrakowskich w 2024 r. był mocno zróżnicowany, a największe stawki osiągnęły gminy premium. Na szczycie listy znajduje się gmina Liszki, gdzie średnia cena za m kw. wynosiła 8 tys. 800 zł. Lokalizacja ta przyciąga dzięki rekreacyjnym terenom, szybkiemu dostępowi do autostrady A4 oraz bliskości lotniska w Balicach, co zwiększa jej prestiż i dogodność komunikacyjną. Kolejne wysokie stawki odnotowano w gminie Zielonki (8 tys. 400 zł/m kw.) oraz Mogilany (8 tys. 100 zł/m kw.).
Gminy w części południowej, takie jak Wieliczka i Niepołomice stanowią bardziej ekonomiczną alternatywę dla wymienionych wyżej lokalizacji, z cenami oscylującymi między 6 - 7 tys. zł za m kw. W gminach bardziej oddalonych od Krakowa, takich jak Krzeszowice, Czernichów czy Skała, średnie ceny domów kształtowały się na poziomie około 5 tys. zł za m kw.
Preferencje nabywców domów wokół Krakowa są dość spójne – decydują się na zakup głównie na podstawie łatwego dostępu do centrum miasta oraz ciszę i bliskość terenów zielonych.
WROCŁAW (Ewa Klos-Rychter, KLOS Kancelaria Prawna i Nieruchomości)
Najatrakcyjniejsze okolice Wrocławia mieszczą się na południu, z uwagi na bliskość wylotu na autostradę i relatywnie dobry dojazd do centrum. Niezmiennie dużym powodzeniem cieszy się gmina Siechnice oraz gmina Kobierzyce. Tam też powstają nowe osiedla – dla zamożnych oraz te ekonomiczne.
Z kolei z uwagi na powstałą Autostradową Obwodnicę Wrocławia na popularności zyskały rejony wschodnie, takie, jak gmina Czernica. Domy sprzedawane w tych okolicach zaliczane są do tych bardziej ekonomicznych, oferta skierowana jest najczęściej do rodzin.
Północ Wrocławia też pięknie się rozwija, tam mamy takie miejscowości, jak Kiełczów i te najbardziej prestiżowe, jak Ramiszów, Szczodre, Domaszczyn.
Zachodnie okolice Wrocławia to domy dla rodzin, miejscowości z mieszaną zabudową, wiejsko-miejską, dawniej bardzo modny Smolec, Krzeptów, obecnie pięknie rozwijający się Wilkszyn. Tutaj znajdziemy bardzo zróżnicowane ceny domów, od średnich po wysokie, w szczególności w okolicach Wilkszyna.
Najwięcej do życzenia pozostawiają północne okolice Wrocławia, Łozina w kierunku Trzebnicy, gdzie ceny domów są najniższe, albowiem miejscowości na tej linii jeszcze nie nabrały jeszcze rozpędu w rozwoju. Tutaj nie ma wiele nowych inwestycji i najłatwiej trafić na okazje.
POZNAŃ (Ewa Ruszkiewicz, Nieruchomości REJ)
Domy na przedmieściach stają się alternatywą szczególnie dla rodzin poszukujących większych mieszkań. Ulubione lokalizacje Poznaniaków to na pewno osiedla na Strzeszynie. Cudowne miejsce dla tych, którzy lubią się ruszać, jeziora, zieleń, dobra łączność z miastem i co ważne, infrastruktura (przedszkola, sklepy). Również w dalszym ciągu powodzeniem cieszą się Dąbrówka i Skórzewo. Ceny wprawdzie poszły tam już w górę, ale nadal to nie są ceny miejskie.
Co ważne, to idziemy w minimalizm. Ludzie nie poszukują w tej chwili dużych domów, raczej zgrabne, małe i kompaktowe. Jeszcze lepiej, jeśli są pasywne.
Inne popularne lokalizacje to kierunek wschodni, czyli Swarzędz i Gruszczyn. Powstało tam dużo bardzo ładnych osiedli. Gminami premium pozostają Puszczykowo i Chyby. Mamy tam ekskluzywne piękne domy z dużymi działkami nad jeziorem, mające już raczej charakter posiadłości.
Natalia Kraus-Kowalczyk Business Insider Polska 10.11.2024
Źródło:https://businessinsider.com.pl/nieruchomosci/ceny-domow-na-przedmiesciach-w-polsce/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
