Najbliższe miesiące na rynku nieruchomości mogą być czasem kupujących. Wszystko za sprawą odpływu z rynku części klientów, zwłaszcza inwestycyjnych, którzy dotychczas zawyżali ceny mieszkań.
I choć część deweloperów już rozpoczęła akcje promocyjne, większe szanse doczekania się znaczniejszych obniżek będą mieli klienci ze stabilną pozycją na rynku pracy.
Indeks cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” spadł po raz drugi z rzędu. W maju odczyt indeksu wyniósł 101,15 pkt. i był o 1,05 pkt. niższy w relacji do kwietnia. Spadek widoczny był także w porównaniu z majem 2019 r. i wyniósł 0,57 pkt.
Część nowych inwestycji wstrzymana
Jak wynika z ankiety przeprowadzonej przez Cenatorium, zdecydowana większość przepytanych ekspertów rynku nieruchomości spodziewa się pogorszenia warunków gospodarczych. Na sytuację na rynku lokali mieszkalnych wpływ będzie miała zwłaszcza sytuacja na rynku pracy, a ta nie jest najlepsza.
– W maju liczba osób bezrobotnych wzrosła o 12 proc. w skali roku, w wyniku czego stopa bezrobocia sięgnęła 6 proc. (+0,2 p.p. m/m) – mówi Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości w Cenatorium. – Również w maju 410 zakładów pracy zadeklarowało zwolnienia grupowe. Zmalała także znacząco liczba ofert pracy – o 46 proc. w porównaniu z majem 2019 r. Pogarszającą się sytuację finansową Polaków pokazują również dane dotyczące przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. W maju, w porównaniu do marca 2020 r., zmalało ono o 6,7 proc. – dodaje.
Eksperci na najbliższe miesiące przewidują także spadek liczby inwestycji deweloperskich. Według danych portalu Kompas Inwestycji w ciągu ostatnich czterech miesięcy (od marca do czerwca 2020 r.) w sektorze budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego wstrzymano realizację 156 inwestycji, co stanowiło odpowiednio 72 proc. wyniku z całego 2019 r. Potwierdzają to także dane dotyczące liczby rozpoczynanych budów.
Mniej klientów inwestycyjnych = niższe ceny mieszkań
W takim otoczeniu oraz przez kiepskie wyniki sprzedażowe wypracowane przez deweloperów w kwietniu i maju kupujący mogą z większym optymizmem wyczekiwać obniżek cen.
– Klienci co prawda powrócili do poszukiwań, jednak nie każdy z nich nadal ma wystarczającą zdolność kredytową. Kupujący negocjują, a sprzedający przeceniają mieszkania. Zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym widać spadek cen ofertowych – twierdzi Anna Karaś. – Deweloperzy masowo uruchomili akcje promocyjne mające przyciągnąć klientów do biur sprzedaży. Pojawiają się kilkuprocentowe przeceny mieszkań, zachęcające do zawierania transakcji teraz, a nie odwlekania ich na późniejszy okres – kontynuuje.
W maju względem kwietnia obniżył się również odczyt indeksu urban.one liczonego dla dużych miast. Wyniósł on 103,38 pkt. i był o 0,26 pkt. niższy niż w kwietniu. Z kolei w relacji rocznej odczyt spadł o 0,14 pkt.
Na obniżkę stawek dyktowanych przez deweloperów wpływ może mieć również odpływ klientów inwestycyjnych, którzy przed wybuchem pandemii koronawirusa byli w głównej mierze odpowiedzialni za popyt na rynku i wzrost cen.
Nadpodaż mieszkań na rynku najmu
Zmiany zachodzą również na rynku najmu, gdzie od kilku miesięcy trwa korekta oczekiwań wynajmujących. Spadek stawek przyspieszył wybuch pandemii koronawirusa. Wszystko przez większą liczbę ofert, co związane jest z mniejszym zapotrzebowaniem na mieszkania wśród studentów, ograniczonym ruchem turystycznym oraz niższym poziomem zatrudnienia.
– Obecnie to najemcy mogą dyktować warunki i mają większy wybór spośród dostępnych lokali. Kluczowe pozostanie pytanie, czy od października studenci wrócą do zajęć stacjonarnych. Rynek najmu właśnie w tym okresie odczuwa co roku najwyższy popyt na nowe mieszkania lub pokoje – zastanawia się Radosław Okulski z Santander Bank Polska.
Zwiększona podaż mieszkań miała też związek z czasowym przeniesieniem lokali wynajmowanych w krótkoterminowo na rynek najmu długoterminowego.
– Obecnie ze względu na zniesienie restrykcji związanych z podróżowaniem oraz prawdopodobnym pozostaniem turystów w kraju ten segment rynku powinien się jednak odradzać – dodaje Radosław Okulski.
Z kolei zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, doradcy rynku nieruchomości, ze spadkiem stawek najmu związanym z nadpodażą mieszkań na tym rynku będą borykały się zwłaszcza największe miasta.
W cenie większe mieszkania, niekoniecznie w centrum
Na rynek nieruchomości w najbliższych miesiącach wpłynąć może także praca zdalna zalecana pracownikom przez wiele firm. Wraz z obawą przed kolejnymi ograniczeniami w przemieszczaniu się może ona wpłynąć w szczególności na preferencje w wyborze mieszkań przez potencjalnych klientów. Sytuacja ta może być szczególnie wyraźnie zauważalna w Warszawie.
Tymczasem Indeks urban.one liczony dla stolicy wyniósł w maju 101,56 pkt. i był o 0,14 pkt. niższy w stosunku do kwietnia. Odczyt obniżył się także w relacji do maja 2020 r. – o 1,10 pkt.
– Mieszkanie blisko centrum, w świetnym punkcie komunikacyjnym, blisko punktów aktywności społecznej straci na znaczeniu na rzecz kameralnych inwestycji podmiejskich. Wielu klientów zmieni swoje spojrzenie na peryferyjne obszary, np. na Wawer czy Białołękę, które dotychczas były uważane za mało atrakcyjne dzielnice. Teraz mogą one nagle zyskać na popularności i atrakcyjności i to nie tylko z racji na niższe ceny, ale raczej otoczenie i ofertę skierowaną właśnie na kameralne inwestycje – przewiduje Anna Karaś.
Zmieniają się także preferencje dotyczące wielkości poszukiwanych mieszkań. Jak zauważa Michał Kubicki, prezes CMP Center Management Polska, średnia wielkość nabywanego mieszkania szacowana dotąd na ok. 50 mkw. wzrosła ostatnio do 55 mkw.
– Zdecydowanie widać więcej zapytań o większe mieszkania, ogródki przy mieszkaniach oraz rozległe tereny zielone. Doświadczenia izolacji, zdalnej pracy i szkoły będą nadal oddziaływać na kształt nowych projektów mieszkaniowych. Więcej uwagi będzie poświęcane terenom zielonym oraz powierzchniom wspólnym – podkreśla Michał Kubicki.
Więcej chętnych na domek z ogródkiem
Wśród zmieniających się preferencji osób poszukujących własnego lokum widać także trwający od kilku miesięcy zwrot ku budownictwu jednorodzinnemu. Indeks urban.one dla gruntów budowlanych spadł jednak po raz drugi z rzędu. W maju odczyt indeksu wyniósł 131,95 pkt. i był o 1,10 pkt. niższy niż w kwietniu, ale jednocześnie o 3,18 pkt. wyższy względem maja 2020 r.
Zdaniem Barbary Bugaj, głównej analityk rynku nieruchomości w SonarHome, na rynku działek budowlanych dochodzi do zmiany struktury popytu, co ma związek z wyłączenia z rynku tych potencjalnych kupców, których zdolność kredytowa w wyniku pandemii koronawirusa została wyraźnie ograniczona.
– Klienci, którzy pozostali na rynku, mogą kupić większe mieszkania, zwracają także uwagę na powierzchnie przynależne takie jak wystarczająco duży balkon czy ogródek. Niewątpliwie pewna część planujących zakup zmienia swoje preferencje przenosząc się na rynek domów szeregowych czy bliźniaczych, tym bardziej że praca zdalna jest to teraz zupełnie normalny stan rzeczy – zauważa Barbara Bugaj. – Klienci rzadko wycofują się z decyzji o zakupie, jednak zauważalnie ich proces decyzyjny się wydłuża – dodaje.
Marcin Kaźmierczak Bankier.pl
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
