- Budownictwo socjalne i komunalne w ostatnich latach przeżywało kryzys. Jak sytuacja przedstawia się w 2015 roku?
Wieloletnie zaniedbania tego sektora nieruchomości, brak spójnej koncepcji gospodarowania i finansowania zasobów, złe prawo niedostosowane do zmieniającej się rzeczywistości.
Ciągły brak funduszy na remonty, traktowanie spraw mieszkaniowych, jako narzędzi w rozgrywkach politycznych. To m.in. główne przyczyny obecnej zapaści na rynku lokali komunalnych. Nie ma gminy w kraju, która nie borykałaby się z tymi problemami, braki w tej mierze są ogromne. Nic nie wskazuje by w obecnym roku sytuacji w budownictwie komunalny i socjalnym znacząco się nie zmieniła.
- Jakie są najważniejsze problemy związane z budownictwem komunalnym?
Gminy nie tylko, że nie potrafią zaspokoić potrzeb mieszkaniowych wynikających ze stale popadających w ruinę ich własnych budynków, ale i nie mają gdzie przekwaterować swoich lokatorów z wyrokami eksmisyjnymi z mieszkań znajdujących się z zasobach prywatnych. Czasem wolą dla świętego spokoju płacić właścicielom wysokie odszkodowania niż rozwiązać ten problem systemowo. W niektórych miastach lekiem na to całe maja być dotowanie pro remy rewitalizacyjne, dzięki którym choć niektóre kamienice zostaną wyremontowane i powiększy się zasób lokali dla oczekujących latami. Przy okazji rewitalizacji nieruchomości zostaną też opróżnione z uciążliwych i nieplącących latami najemców. Problem braku mieszkań socjalnych pozostaje, bo co dalej robić z lokatorami, których nie stać na powrót do tych „luksusowych” kamienic i płacenie wyższych stawek czynszu.
- Czy w większych miastach jest większe zainteresowanie problemem niż w gminach?
W większych miastach a szczególne dużych metropoliach ten problem narasta. Zwarta stara zabudowa zwiększona liczba ubożejących mieszkańców, dające się odczuć bezrobocie nie pomaga. Niektóre miasta wręcz gorączkowo szukają wyjścia z tej sytuacji. Pomysłów na rozwiązanie tych z roku na rok nabrzmiewających problemów było i jest wiele. Począwszy od budowy osieli kontenerowych do różnego rodzaju programów pomocowych dla zadłużonych mieszkańców. Niestety te projekty skutecznie nie rozwiązują nagromadzonych przez lata problemów, bo po prostu gminom brakuje pieniędzy. Ledwo wiążą koniec z końcem biorąc, co raz większe kredyty. Kolejne partie rządzące skupiają się na kreowaniu polityki mieszkaniowej poprzez marketingowe obietnice a nie faktyczne działania. Budżet Państwa niechętnie jak kiedyś zasila finansami miejskie i gminne kasy. Sami musza się troszczyć jak i skąd pozyskać środki na realizację polityki mieszankowej.
Nieruchomości komunalne niszczeją i dla ratowania dziurawych budżetów gmin sprzedawane są czasem za bezcen. Nowi właściciele zagospodarowują odzyskane działki, bo wyburzonych budynkach powstają obiekty handlowe lub budynki mieszkalne z lokalami na sprzedaż. Znikają kolejne nieruchomości z zasobów gminnych ubywa lokali komunalnych kolejki oczekujących na mieszkania gminne rosną. Gminne spółki TBS również realizują komercyjne projekty deweloperskie a klasyczne budownictwo komunalne jest praktycznie w odwrocie.
- Może w tej kwestii polskie samorządy i władza centralna powinny bardziej korzystać z pomysłów z zagranicy?
Samo korzystanie z zagranicznych wzorców nie wystarczy by z nich faktycznie skorzystać powinniśmy najpierw dokonać reformy systemu mieszkalnictwa. Rozwiązania przez lata nagromadzonych problemów nie jest proste wymaga zmian systemowych min. nowelizacji przepisów prawnych i podatkowych, uproszczenia procedur realizowania projektów partnerstwa publiczno-prywatnego w zakresie inwestycji mieszkaniowych. Przydałoby się też by gminy przeprowadziły inwentaryzację swoich zasobów z zakresie nie tylko lokali, ale i gruntów. Po to by mieć wiedzę, jakimi możliwościami lokalizacyjnymi dysponują choćby przy realizacji wspomnianych projektów PPP. Bo nawet najlepszy projekt nie zakończy się sukcesem, jeśli nie zostanie profesjonalnie przygotowany.
Rynek mieszkaniowy jest bardzo czuły na polityczne zmiany. Czekają nas w tym roku przecież wybory prezydenckie i parlamentarne. Zobaczymy, jaki program wyborczy wygra i jaką rolę w nim będzie pełnić polityka mieszkaniowa zwłaszcza w segmencie socjalnym i komunalnym. Zobaczymy czy i jakie środki nowy rząd zapisze w budżecie na dofinansowanie gmin. W najtrudniejszej sytuacji są duże miasta, których poziom zadłużenia już jest od dawna na granicy bezpieczeństwa i tylko podczas kampanii wyborczej udało się, co nieco zmieść pod „dywan” by wskaźniki nie kuły w oczy wyborców. Przychody gmin są niewystarczające, z roku na rok odczuwalny jest też spadek liczby ludności do opodatkowania. Pomysłów na zasilenie lokalnej kasy nie wiele pozostaje, więc branie kolejnych kredytów i zaciskanie pasa [teraz już można, bo po wyborach]. Zapowiadanego od lat podatku katastralnego chyba też szybko nie będzie, fundusze unijne też się kończą. Może przyszedł, więc czas by porządnie dopracować zasady realizacji projektów z zakresu Partnerstwa Publiczno – Prywatnego, choć jak wiemy nie będzie to lek na całe zło, ale może pomóc w niektórych sektorach gminnej gospodarki.
- Czy samorządy wykorzystują prawidłowo możliwości, jakie daje im na przykład Bank Gospodarstwa Krajowego?
Niestety nie znam danych dotyczących wykorzystania środków pochodzących z BGK przez samorządy.
- Czy ich obecność organizacji non profit faktycznie wpłynęłaby na stan budownictwa socjalnego w Polsce?
Funkcjonowanie organizacji non profit w naszym kraju jest utrudnione bardzo szybko przylega do nich zła opinia. Polacy jakoś nie wierzą w altruistyczne projekty starają się doszukiwać zawsze drugiego dna.
- Czy jest szansa, by w najbliższym czasie doszło do zmian i wykorzystania tych organizacji w budownictwie socjalnym?
Nie wydaje mi się by najbliższych latach na masową skale pojawiły się takie projekty. Jeśli już to będą to małe jednostkowe realizacje pod konkretny cel. Trzeba pamiętać, że obowiązująca w naszym kraju rozbudowana i biurokratyczna i długotrwała procedura uzyskiwania zezwoleń na budowę skutecznie odstrasza niektórych od takich realizacji takich projektów.
Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości 2015-12-18
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
