Rynek nieruchomości w Łodzi.
Na rynku nieruchomości - jak w soczewce - widać wszystkie bolączki i problemy ekonomiczne łodzian - mówi Tomasz Błeszyński, doradca nieruchomości.
Alicja Zboińska: Co rynek nieruchomości mówi o Łodzi, a zwłaszcza o kondycji finansowej łodzian?
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami, zarządca:
Rynek nieruchomości jest zwierciadłem gospodarki i pokazuje również zasobność portfeli. Przekłada się to w bardzo prosty sposób na to, jakie mieszkania są kupowane, wynajmowane i przede wszystkim na to, jakie mieszkania budują deweloperzy. Struktura ludności Łodzi nie jest ciekawa, miasto się kurczy, zmniejsza się populacja łodzian. Skoro Łódź się tak wyludnia, to kto – w perspektywie lat – będzie miał kupować te mieszkania?
Ważnym elementem jest także struktura zarobków, która w Łodzi nie jest, kolokwialnie mówiąc, „porażająca". Skoro nie zarabia się u nas najwięcej, spośród dużych miast, mieszkańców ubywa, to oferta jest dostosowana do portfele łodzian. Patrząc z perspektywy miast w Polsce: w Łodzi ceny mieszkań – w porównaniu do metropolii – są najniższe. Przegrywamy z Poznaniem, Krakowem, Wrocławiem, nie mówiąc o Warszawie czy Trójmieście. Siła nabywcza też jest najniższa.
Alicja Zboińska: Ale powstają w Łodzi mieszkania, które kosztują nawet 5 mln zł. Dla kogo?
Tomasz Błeszyński: Mamy rozwarstwienie społeczne: jest grupa osób, która zbiera grosz do grosza, ciuła, nie ma dużej zdolności kredytowej, celuje w mieszkania używane na rynku wtórnym w blokowiskach z wielkiej płyty.
Druga grupa: młodych, przedsiębiorczych, dynamicznych ludzi próbuje kupować mieszkania na rynku pierwotnym, u deweloperów. Zasobność portfela większości ogranicza ich do zakupu mieszkań na rynku wtórnym, a niewielka grupa osób młodych, przedsiębiorczych może kupić nowsze, ładniejsze i bardziej funkcjonalnego mieszkania.
W Łodzi są pojedyncze nieruchomości premium, gdyż mało kogo na nie stać
Tomasz Błeszyński: Na rynku nieruchomości mamy mieszkania premium po 2 - 3 mln zł, a nawet 5 mln zł, ale w Łodzi jest to unikatowa oferta. Są tylko pojedyncze inwestycje, gdyż pojedyncze osoby, które stać na zakup takich mieszkań. W Łodzi wiele projektów deweloperskich tej klasy się nie przyjmie, gdyż nie ma kto ich kupić.
W Warszawie segment premium jest standardem, jest wiele budynków, które spełniają te kryteria: lokalizacja, architektura, funkcjonalność, wyposażenie i usługi, np. konsjerż. W Łodzi są pojedyncze inwestycje, które długo czekają na zasiedlenie, a nadużywane jest pojęcie apartamentowiec. Większość powstających budynków nimi nie jest, są to zwykłe bloki, podciągane pod ten standard.
Klasyczny łodzianin, którego stać na większy wydatek, nie będzie zainteresowany zakupem apartamentu za dwa lub 3 mln zł w centrum, tylko po prostu zainwestuje w dom jednorodzinny.
Łodzianie z większą zdolnością kredytową, bardziej zasobnymi portfelami, nie chcą mieszkać w Łodzi, marzą o domu. Gdyby była moda na Łódź, mieszkanie w centrum w apartamentach i powstałaby ich bogata oferta, to może łodzianie zrezygnowaliby z domów na przedmieściach lub w ościennych miejscowościach. Z drugiej strony Łódź ma też inne mankamenty, które zniechęcają do mieszkania w centrum.
Piotrkowska przestała być synonimem prestiżu i luksusu, łodzianie nie chcą tam mieszkać
To nie tylko kwestia korków, ale i braku parkingów, utrudnionych dojazdów. Do tego dochodzą brud, brak dbałości o miasto. Jako miasto nie potrafimy zatrzymać bogatych, perspektywicznych mieszkańców, by mieszkali w granicach Łodzi. Kilkanaście lat temu marzeniem łodzian było mieć biuro i mieszkać przy ul. Piotrkowskiej. Był to synonim luksusu, statusu, prestiżu, natomiast obecnie Piotrkowska nie jest już pożądana, łodzianie chcą ciszy, spokoju, zieleni.
Alicja Zboińska: Ale w centrum Łodzi inwestycje deweloperów też są widoczne?
Tomasz Błeszyński: Na ul. Piotrkowskiej, w centrum Łodzi powstają mieszkania i znajdują nabywców, ale głównie wśród osób, które przyjeżdżają do Łodzi do pracy, tzw. białych kołnierzyków. Przynajmniej na początku traktują Łódź jako miejsce do pracy, a nie do życia, chcą mieć dobry dostęp do komunikacji. Może część z nich czasem osiedli się w Łodzi, ale jeśli ich status materialny się podniesie, będą chcieli z Piotrkowskiej się wyprowadzić i poszukają domu w mniejszej lokalizacji. Taka jest kolej rzeczy. Także w Nowym Centrum Łodzi mieszkania są głównie wynajmowane.
Rynek nieruchomości pokazuje, że dla łodzianina kupno takiego mieszkania, jest nie do przeszkodzenia. Obserwujemy natomiast zainteresowanie inwestowaniem w mieszkania pod wynajem mieszkańców innych miast, w Łodzi kupują warszawiacy, którzy za cenę jednego mieszkania w Warszawie, w Łodzi mogą kupić dwa, a także mieszańcy Krakowa i innych miast, którzy wykorzystują strukturę cenową.
A łodzianie męczą się w kiepskich warunkach mieszkaniowych, do dziś w centrum Łodzi znajdują się kamienice o substandardowych parametrach, w których nie ma nie tylko ciepłej wody, a nawet toalety i ogrzewania. Są to zdegenerowane kamienice zarówno komunalne jak i prywatne. Z jednej strony łodzianie odbijają się od ściany, gdyż zarabiają za mało, a z drugiej położna na osi szybkiej kolei Łódź będzie bardziej atrakcyjna dla mieszkańców innych miast. To trochę paradoks. Przez rynek nieruchomości jak w soczewce widać wszystkie bolączki, ekonomiczne problemy łodzian.
Łódź miastem deweloperów
Alicja Zboińska: O Łodzi często mówi się w kontekście „patodeweloperki"?
Tomasz Błeszyński: Zgodnie z wyrokiem sądu nie można już używać takiego określenia, mieszkania są bowiem budowane na bazie obowiązujących przepisów. Sytuacja Łodzi jest natomiast ciekawa: jeśli przeanalizujemy zeszłoroczne wyniki sektora budowlanego, to Łódź zajęła drugie miejsce za Warszawą, w kategorii największych placów budowy. W Łodzi budowało się bardzo dużo nowych mieszkań, śmiałem się, że jest to miasto deweloperów.
Koszt zakupu ziemi w Łodzi jest dużo niższy niż np. w Krakowie, poza tym tam mogą tylko marzyć o zakupie działek w centrum, a jeśli nawet, to za bajońskie sumy. W Łodzi powstaje wiele różnych projektów zarówno z mieszkaniami docelowymi jak i na wynajem. Niemal co kwartał rozpoczyna się nowa inwestycja mieszkaniowa, aż się zastanawiam, czy deweloperzy znajdą docelowego odbiorcę. Mieszkań powstało tyle, że ich sprzedaż zajmie nawet dwa lata.
Poza tym miasto jest przychylne deweloperom: z jednej strony jest to pozytywne, z drugiej negatywne: trzeba zadbać o harmonijny rozwój miastach w kontekście planistycznym, urbanistycznym, architektury. Budowane obecnie bloki nie zachwycają swoją architekturą, funkcjonalnością, estetyką ani lokalizacją: często są wciśnięte między pierzeje z oknami wychodzącymi na podwórka lub walące się kamienice.
Dominuje chaos i to nawet w Nowym Centrum Łodzi. Były różne koncepcje dotyczące tego miejsca, zostały diametralnie zmienione, brakuje perspektywicznego planu rozwoju miasta, tego jak mają wyglądać ulice, a jak budynki. Sytuacja jest trudna: z jednej strony są deweloperzy, nowe budownictwo, z drugiej natomiast miasto remontuje swoje zasoby, a mimo to kilka tys. osób czeka na mieszkanie komunalne.
Niby mieszkań powstaje wiele, a łodzianie mieszkają w kamienicach o fatalnym standardzie: z wodą lejącą się do mieszkań, zagrzybionymi ścianami. Miasto chwali się rewitalizacją, a część łodzian mieszka w takich warunkach, to pokazuje brak harmonijnego działania.
Alicja Zboińska Gazeta Wyborcza 16.07.2024
Źródło:https://lodz.wyborcza.pl/w-lodzi-jest-duze-rozwarstwienie-spoleczne.html
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
