W Polsce ciągle panuje popyt na ziemię, zarówno pod budowę domów jednorodzinnych jak i osiedli czy projektów komercyjnych. Brakuje jednak odpowiedniej oferty. Ta sytuacja daje szansę zarobić inwestorom spekulacyjnym.
Inwestowanie w ziemię w obecnej sytuacji rynkowej jest bardzo trudne i ryzykowne. Może jednak przynieść niezłe zyski - Tzw. proces land developmentu - czyli przygotowania gruntu pod realizację projektu deweloperskiego lub indywidualną zabudowę jednorodzinną to przedsięwzięcie pozwalające wypracować najwyższe marże i jednocześnie jest obarczone największym ryzykiem niepowodzenia - twierdzi Łukasz Madej, szef spółki ProDevelopment.
Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości, że te inwestycje są znacznie trudniejsze od kupowania np. mieszkań pod wynajem. - Ale w tym roku wskutek utrzymania się kryzysu powstała nadpodaż ziemi na rynku, można więc znaleźć bardzo atrakcyjne oferty, pod inwestycje mieszkaniowe i komercyjne. To są jednak inwestycje, których przeprowadzenie trzeba koniecznie zlecić specjalistom - mówi Błeszyński.
Outsourcing usług
Najciekawszą formą inwestycji jest kupno ziemi rolnej, przekształcenie jej przeznaczenia w działkę budowlaną i sprzedaż po znacznie wyższych cenach. Jednak niewiele inwestorów dziś interesuje się takimi przedsięwzięciami. Zdaniem Łukasza Madeja, zamożne osoby i instytucje wchodzą tylko w prawdziwe okazje. - Pojawiły się też firmy organizujące zakupy dla małych inwestorów grupując ich w tzw. spółdzielnie inwestycyjne. Wiele firm oferuje organizację zakupu działek rolnych i prowadzenie procesu przekształcenia w budowlane, ale w lokalizacjach odległych od Warszawy. W konsekwencji może okazać się, że droga wyjścia z takiej inwestycji jest iluzoryczna i ziemi potem nie uda się sprzedać - zauważa Łukasz Madej.
Tymczasem Tomasz Błeszyński przekonuje, że nabycie ziemi przy pomocy firmy, która zajmie się jej odpowiednim zarządzaniem, pozwoli w ciągu kolejnych 2 - 3 lat wprowadzić ofertę na rynek i sprzedać ją z dużym zyskiem. Największą stopę zwrotu przynosi np. kupno od miasta najtańszej ziemi rolnej z potencjałem uchwalenia przyszłego planu miejscowego i możliwością doprowadzenia do niej infrastruktury drogowej i technicznej. - Po przygotowaniu ziemi pod inwestycje jej wartość znacznie wzrośnie. Np. kupowaliśmy ziemię na przetargu od syndyka, płacąc po 17 zł za m2. Dziś cena transakcyjna tej działki to 80 zł za każdy metr - wylicza Błeszyński.
Z góry trudno przewidzieć ile na działce da się zarobić, biorąc pod uwagę, że jej odsprzedaż nastąpi najwcześniej za 2-3 lata, w czasie których koniunktura może się zmienić diametralnie. Ile wkłada się w ziemię rolną, która trafi pod "opiekę" firmy zarządzającej? - Może to być np. 50-100 tys. zł. Grupa inwestorów kupuje potem wspólnie duże areały ziemi, która po przekształceniu w grunty budowlane jest dzielona na mniejsze działki. Oprócz kosztów kupna nieruchomości, trzeba się liczyć z zainwestowaniem dodatkowych 8-15 proc. na przygotowanie działki pod budowę, koszty jej obsługi czy też na zapłatę podatku od nieruchomości. Takie przedsięwzięcie powinno nam jednak przynieść minimalne zyski rzędu 20-30 proc. w skali roku - wylicza Tomasz Błeszyński.
Łukasz Madej dodaje, że nie warto interesować się projektami, które mają potencjał wzrostu ceny mniejszy niż 70 proc. w perspektywie maksymalnie pięciu lat. Na niekorzyść tej formy inwestowania może również przemawiać różnica między cenami gruntów rolnych i budowlanych, która zmalała w ciągu ostatniej dekady. Stało się tak, gdyż obecnie stosunkowo łatwo jest przekonać gminę czy miasto do uchwalania planu miejscowego zezwalającego na zabudowę - mówi Madej.
Brak oferty
Popyt, przynajmniej potencjalny, można zauważyć niemal w każdym sektorze nieruchomości. Np. sporo osób szuka dziś tysiąc-metrowej działki budowlanej, na której chce postawić wymarzony dom. Pośrednicy Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN) obserwują wzrost zainteresowania takimi ofertami zwłaszcza na Pomorzu, w Gdyni, Gdańsku i Koszalinie. Tymczasem w ofercie do wzięcia są głównie... duże, o pow. co najmniej 3 tys. m2 działki rolne. - Mimo, że stawki transakcyjne spadły w stosunku do okresu "bańki cenowej" o ok. 40 proc., ceny wyjściowe w wielu przypadkach pozostają bez zmian. W efekcie niektóre działki "stoją" w ofercie nawet po 2-3 lata - twierdzi Leszek Hardek, toruński pośrednik. Choć więc jest popyt, transakcje blokują odmienne oczekiwania nabywców i sprzedawców, co inwestorom daje zielone światło do przedsięwzięć typu land development.
Ziemi pod nowe inwestycje szukają deweloperzy mieszkaniowi, głównie w obrębie dużych aglomeracji oraz spółki inwestujące w nieruchomości "wakacyjne", głównie hotele 2- i 3-gwiazdkowe, zarówno w dużych ośrodkach miejskich, jak i turystycznych. Mimo rosnącego nasycenia powierzchniami handlowymi w Polsce, nadal nie brak deweloperów szukających nowych gruntów pod zabudowę wielkopowierzchniową, zarówno o pow. do 2 tys. m2 jak i ponad 2 tys. m2.
- Nawet jeśli inwestor spekulacyjny nie posiada gotówki, może posiłkować się kredytem - jeśli kupi grunt "z głową" i tak na tym przedsięwzięciu nieźle zarobi - przekonuje Marek Rembieliński, doradca w Aspiro.
Przygotowanie gruntu pod inwestycję magazynową również może okazać się dobrym pomysłem, gdyż, podobnie jak na rynku mieszkaniowym, deweloperzy mają banki ziemi, ale często nie w tych lokalizacjach, na których zależy potencjalnemu najemcy. Są więc zmuszeni szukać nowych działek.
- Z drugiej strony spekulowanie na działkach jest bardzo ryzykowną lokatą, wymagająca fachowej wiedzy rynkowej i cierpliwości, gdyż po pierwsze nie każdy grunt uda się odrolnić, po drugie — nie każdą odrolnioną działką zainteresuje się inwestor, gotów wydać miliony - zaznacza Marek Rembieliński.
Dorota Kaczyńska Rzeczpospolita 08-06-2011
