Od dziś zmieniają się zasady wydawania świadectw charakterystyki energetycznej.
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie mają wątpliwości, że certyfikaty przy wynajmie będą fikcją.
Brak świadectwa będzie wykroczeniem zagrożonym karą do 5 tys. zł, ale najemca musiałby pofatygować się na policję i złożyć zawiadomienie, czego większość nie będzie chciała robić. Do tego przepisy dają na to tylko rok, potem wykroczenie się przedawni.
Nie ma też, co się spodziewać, że na portalach będą publikowane wyłącznie ogłoszenia o wynajmie zawierające szczegółowe informacje o świadectwach energetycznych. Portale nie planują zmian szablonów do ogłoszeń. A wynajmujący nie będą karani.
Wchodzące w życie przepisy są również nieprecyzyjne. Jak ukarać za brak świadectwa, jeżeli wynajmującym jest osoba prawna, a karać można tylko osobę fizyczną? Nie do końca też wiadomo, czy wynajem miejsca postojowego, pokoju czy części biurowca również wymaga tego typu certyfikatu.
Świadectwo w ogłoszeniu, burza w szklance wody
Informacja o świadectwie ma być obowiązkowo zamieszczana w ogłoszeniu o wynajmie czy sprzedaży mieszkania (domu). Obowiązek publikacji to nic nowego, istnieje on od 2015 r., czyli od czasu wejścia w życie nowelizowanej teraz ustawy o świadectwach energetycznych. Od piątku trzeba będzie jednak podawać wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO2, a nie jak do tej pory jednego parametru. - Tak jak przed 28 kwietnia, brak informacji w ogłoszeniu nie będzie obwarowane żadnymi sankcjami - tłumaczy Leszek Hardek, zarządca oraz pośrednik w obrocie nieruchomościami.
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie mają złudzeń. Do tej pory tylko garstka osób zamieszczała informację o certyfikatach i tak będzie dalej. - Same portale internetowe nie są też zainteresowane publikacją informacji o świadectwach energetycznych. Musiałyby zmienić szablonogłoszeń, a tego raczej szybko nie zrobią, bo to kosztuje – dodaje.
- Zgodnie z przepisami, które zaczynają obowiązywać od 28 kwietnia, to na ogłoszeniodawcy, czyli sprzedawcy lub wynajmującym ciąży obowiązek podania informacji zawartych w świadectwie energetycznym. Jako Otodom w tej chwili nie planujemy wprowadzania zmian w prezentowaniu ofert najmu i sprzedaży w naszym serwisie. Stawiamy jednak na budowanie świadomości i poprzez edukację zachęcamy klientów, aby do takiego wymogu się dostosowali – wyjaśnia Ewa Tęczak, ekspertka rynku mieszkaniowego w Grupie OLX .
Pokój, biura czy garaż – potrzebny certyfikat?
Nowe przepisy nie rozstrzygają, co wynajmujący musi przekazać w przypadku wynajmu pokoju, części mieszkania, miejsca postojowego w garażu podziemnym lub powierzchni biurowej w budynku, który nie ma wydzielonych lokali.
- Moimi zdaniem, w przypadku miejsc parkingowych nie ma możliwości sporządzenia świadectwa, ponieważ miejsca te nie są oddzielone ścianami. W przypadku powierzchni biurowych ściany już są, ale pozostaje pytanie, które można postawić też przy wynajmie pokoi, co z pomieszczeniami do wspólnego użytku? Czy wystarczy kopia świadectwa dla budynku (biurowiec), hali garażowej (miejsce postojowe) lokalu mieszkalnego (pokój) czy jednak wynajmujący będzie musiał sporządzać świadectwo dla konkretnej wynajmowanej części – zastanawia się Leszek Hardek.
Kary będą fikcją
Do 27 kwietnia br. najemca czy nabywca mógł wezwać wynajmującego lub sprzedającego do przekazania świadectwa energetycznego, a jeśli ten nie wykonał obowiązku, mógł sporządzić je na jego koszt. Od piątku 28 kwietnia najemcy czy nabywcy zrobić tego już nie mogą, bo czyn ten staje się wykroczeniem i podlega karze grzywny, a certyfikaty mogą sporządzić jedynie na własny koszt.
- Co istotne, to jedynie przy umowie sprzedaży notariusz poinformuje strony umowy o tym fakcie, a sama ustawa nic nie wspomina, w jaki sposób to ma być egzekwowane. Przy umowach najmu zapewne stanie się to „martwym przepisem”. Nie sądzę, żeby najemcy i kupujący masowo składali wizyty na policji. Owszem będą się zdarzać, ale tylko wtedy, gdy będzie dochodzić do konfliktów pomiędzy najemcami i wynajmującymi, a brak świadectwa będzie kartą przetargową – uważa Leszek Hardek.
Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości także twierdzi, że kary nie będą żadnym straszakiem.
- Nie sadzę by każdy właściciel nieruchomości przejął się obowiązkami wynikającymi z nowelizacji. Nikt przecież nie zabroni mu sprzedać czy wynająć nieruchomości pomimo braku świadectwa. Przepis będzie fikcją, bo przecież strona transakcji będzie zależeć by szybko i skutecznie „dobić targu” i nie tracić czasu na zbieranie dodatkowych papierków - twierdzi Błeszyński.
Ukarać można osobę fizyczną a co ze spółką?
Nowela nie rozstrzyga również, jak ukarać wynajmującego, który jest osobą prawną np. spółką. Za wykroczenie można, bowiem ukarać tylko osobę fizyczną.
- Z noweli wynika, że za „sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej zleca właściciel lub zarządca budynku (w przypadku sprzedaży lub najmu). Jeżeli właścicielem wynajmowanego lokalu będzie osoba prawna, to ona ma obowiązek dołączenia świadectwa do umowy najmu, a w przypadku jego braku będzie obciążona ewentualną grzywną. Podobnie zresztą jak w przypadku dewelopera sprzedającego mieszkanie - twierdzi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu rynekpierwotny.pl.
W praktyce jednak nie będzie to takie proste. - Policja będzie musiała ustalić, kto popełnił czyn zabroniony. Jeżeli nie ustali osoby odpowiedzialnej, nikt nie będzie ukarany. Na pewno osobą odpowiedzialną nie może być np. spółka – twierdzi Leszek Hardek.
Jednocześnie karze ma podlegać osoba działająca w imieniu osoby fizycznej czy prawnej. Możemy, zatem wnioskować, że karze będzie podlegał np. pełnomocnik, co nie jest kompatybilne z przepisami kodeksu cywilnego, ponieważ według k.c. pełnomocnik dokonuje czynności prawnej ze skutkiem dla mocodawcy.
Najem krótkoterminowy pod znakiem zapytania
Nie ma zgodności wśród ekspertów, czy w wypadku najmu krótkoterminowego jest potrzebne świadectwo, czy nie. Nowe przepisy regulują, że wynajmujący przekaże najemcy świadectwo „przy zawarciu umowy najmu”.
- Wymóg posiadania certyfikatu w przypadku wynajmu mieszkań jest mało zrozumiały. Na przykład, jak będzie się to miało do najmu krótkoterminowego. Jakie ma to przełożenie na osobę zamieszkującą w mieszkaniu dwie, trzy doby. A co z hotelami i ośrodkami wypoczynkowymi. To przecież też forma "wynajmu na określony czas". Certyfikaty dla najemców to moim zdaniem trochę na wyrost nadgorliwość ustawodawcy - uważa Joanna Lebiedź, pośrednik w obrocie nieruchomościami.
Nie wszyscy tak uważają. - Z orzecznictwa sądowego wynika, że nie jest to usługa najmu, tylko krótkotrwałego zakwaterowania, świadectwo jest, więc zbędne – kwituje Leszek Hardek.
Renata Krupa-Dąbrowska Prawo.pl 28.04.2023
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
