Ostatni kwartał 2019 r. przyniósł gwałtowny wzrost cen mieszkań. Rekordy biją zwłaszcza najmniejsze lokale. Jesienny rajd cen przełożył się na roczne wzrosty dochodzące do 30 proc., nominalnie uszczuplając portfele kupujących nawet o 1600 zł/mkw.
Jak co kwartał, razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu”, redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie. Ceny transakcyjne zarówno mieszkań, jak i gruntów budowlanych, można sprawdzać na bieżąco w naszej sekcji specjalnej „Ceny mieszkań”.
Ceny mieszkań w Warszawie
Czwarty kwartał 2019 r. na warszawskim rynku mieszkaniowym przyniósł wzrosty średnich cen transakcyjnych w przypadku wszystkich analizowanych metraży w relacji do III kw. Za własne „M” w stolicy trzeba było płacić średnio od 8775 zł/mkw. (mieszkania o powierzchni 40-50 mkw.) do 10 986 zł/mkw. w przypadku największych apartamentów o powierzchni powyżej 100 mkw.
Największe metraże w ciągu 2019 r. podrożały najmocniej - średnio o 15 proc. (nominalnie 1472 zł/mkw.). Średnio o 10 proc. więcej w relacji do IV kw. 2018 r. kosztowały mieszkania o powierzchni pomiędzy 35 a 40 mkw. oraz 70 a 80 mkw. Najsłabiej wzrost cen dotknął kupujących mieszkania o powierzchni od 40-50 mkw., które w ciągu roku podrożały średnio o 4 proc.
Ceny mieszkań w Poznaniu
Głębiej do kieszeni w porównaniu z III kw. 2019 r. musieli sięgnąć kupujący mieszkanie w Poznaniu. Najmocniej, aż o 12 proc. (784 zł/mkw.), zwiększyły się w tym czasie kwoty wpisywane w aktach notarialnych sprzedaży mieszkań o powierzchni powyżej 100 mkw. Sporo więcej w IV kw. 2019 r. kosztowały także najmniejsze mieszkania. Te o powierzchni do 35 mkw. podrożały w relacji do III kw. 2019 r. średnio o 8 proc., a w ciągu roku - o 13 proc.
Powyżej 20 proc. w porównaniu z ostatnim kwartałem 2018 r. wzrosły ceny transakcyjne mieszkań o powierzchni od 80 do 100 mkw. Nominalnie za metr kwadratowy takiego mieszkania usytuowanego w Poznaniu trzeba było płacić o 1152 zł więcej.
Ceny mieszkań w Łodzi
Rekordowe wzrosty cen mieszkań, sięgające nawet 30 proc., odnotowano w IV kw. 2019 r. w Łodzi. O tyle w relacji do IV kw. 2018 r. podrożały mieszkania o powierzchni od 35 do 40 mkw. (nominalnie o 1268 zł/mkw.). Płacono za nie średnio 5523 zł/mkw. Więcej kosztowały najmniejsze kawalerki, których cena w ciągu roku wzrosła o 24 proc. Kupujący je musieli liczyć się ze średnim wydatkiem 5711 zł/mkw.
Na obniżkę cen mogli liczyć za to kupujący mieszkania o powierzchni od 70 do 80 mkw., zarówno w relacji do III kw. 2019 r., jak i IV kw. 2018 r. Metraże te były tańsze odpowiednio o 3 proc. i 2 proc.
Ceny mieszkań we Wrocławiu
Dwucyfrowe wzrosty cen transakcyjnych zanotowano w IV kw. 2019 r. także na wrocławskim rynku mieszkaniowym. W relacji kwartalnej najmocniej podrożały kawalerki o powierzchni do 35 mkw. (średnio o 18 proc.), za które płacono średnio 8618 zł/mkw. W ciągu roku kwoty wpisywane w aktach notarialnych sprzedaży takich mieszkań wzrosły o 23 proc. (nominalnie o 1634 zł/mkw.).
Ponad 20 proc. więcej w porównaniu z IV kw. 2018 r. musieli płacić także kupujący mieszkania o powierzchni od 80 do 100 mkw. w stolicy Dolnego Śląska. Najmniej w 2019 r. wzrosły ceny transakcyjne największych mieszkań (powyżej 100 mkw.) – średnio o 4 proc. Wpływ na to miała obniżka cen w relacji do III kw. 2019 r., która wyniosła średnio 6 proc.
Ceny mieszkań w Gdańsku
10 000 zł/mkw. wzrosły średnie kwoty, za jakie w IV kw. 2019 r. kupowano najmniejsze kawalerki (do 35 mkw.) w Gdańsku. W aktach notarialnych dotyczących sprzedaży tych metraży wpisywano średnio 9801 zł/mkw. – o 16 proc. więcej niż w III kw. 2019 r. i o 27 proc. więcej w relacji do IV kw. 2019 r.
Dwucyfrowy wzrost odnotowały w ciągu roku ceny wszystkich metraży, za wyjątkiem największych lokali o powierzchni powyżej 100 mkw. Obniżka zanotowana trzy miesiące wcześniej, w III kw. 2019 r. sprawiła, że w skali roku mieszkania te podrożały jedynie o 1 proc. (nominalnie o 44 zł/mkw.).
Ceny mieszkań w Krakowie
Drugi kwartał z rzędu wzrosły ceny wszystkich metraży w Krakowie. W porównaniu z III kw. 2019 r. mieszkania w stolicy woj. małopolskiego podrożały średnio od niespełna 1 do 12 proc.
Do granicy 9000 zł/mkw. zbliżyły się kwoty płacone za kawalerki o powierzchni do 35 mkw. W tym przypadku wzrost był największy. Mieszkania o tym metrażu w ciągu kwartału podrożały o 12 proc., a w ciągu roku - o 21 proc. Kolejny kwartał najbardziej stabilnymi cenami cechowały się mieszkania o powierzchni od 70 do 80 mkw. Były one również najtańsze (średnio 6887 zł/mkw.).
Ceny mieszkań w Lublinie
Najmniejsze mieszkania biją cenowe rekordy także w Lublinie, które w porównaniu z III kw. 2019 r. podrożały średnio o 10 proc. Za lokale o powierzchni do 35 mkw. w ostatnich miesiącach 2019 r. płacono średnio 6459 zł/mkw., zaś za nieco większe metraże (35-40 mkw.) - średnio 6211 zł/mkw. W skali roku przełożyło się to na wzrost na poziomie odpowiednio 18 i 15 proc.
Solidarnie po ok. 1 proc. w skali kwartału wzrosły ceny transakcyjne mieszkań o powierzchni od 40 do 100 mkw. W tym czasie niemal nie zmieniły się za to kwoty wpisywane w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży mieszkań o powierzchni od 40 do 50 mkw., które nominalnie wzrosły średnio o 7 zł/mkw.
Ceny mieszkań w Olsztynie
Najmniejszy wzrost cen transakcyjnych w IV kw. 2019 r. dotknął mieszkań w Olsztynie. Nie oznacza to jednak, że ceny w stolicy woj. warmińsko-mazurskiego nie zmieniły się. Najmocniej – średnio o 8 proc. w porównaniu z III kw. 2019 r. - podrożały lokale o powierzchni od 70 do 80 mkw. Kwoty płacone za nieco większe mieszkania, o powierzchni od 80 do 100 mkw., spadły w tym samym czasie średnio o 2 proc.
Nowy rok pod znakiem obniżek cen mieszkań?
Początek 2020 r. przyniósł stabilizację cen mieszkań w całym kraju. Tak przynajmniej wynika z odczytów indeksu urban.one przygotowanego dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu”. Na koniec stycznia 2020 r. indeks urban.one dla całej Polski ustabilizował się na poziomie 103 pkt. W porównaniu do grudnia spadł wzrósł zaledwie o 0,1 pkt., a w relacji do stycznia 2019 r. był wyższy o 2,13 pkt.
Jak zauważa Anna Karaś, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, w Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście nie ma już miejsca na duże wzrosty cen, co potwierdza wyhamowanie sprzedaży mieszkań na tych rynkach.
– Jednak w Poznaniu, Łodzi i mniejszych miastach ceny mogą w tym roku jeszcze wzrosnąć. To m.in. na tych rynkach odnotowano w 2019 r. największy wzrost sprzedaży, a ceny nie zostały jeszcze wywindowane w okolice „progu bólu” – zauważa Anna Karaś.
Kupujący stawiają domy
Impulsem do wzrostu cen w przyszłych miesiącach może być dalsze ograniczanie dostępnych gruntów, wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz ewentualny wzrost stóp procentowych. Zdaniem Michała Kubickiego, prezesa zarządu CMP Center Management Polska, na skokowy wzrost cen kupujący powinni przygotować się w perspektywie 2021 r., gdy zmienią się warunki techniczne dla nowobudowanych mieszkań. Budynki będą musiały być energooszczędne, a to podniesie koszty inwestycji, którymi ostatecznie zostaną obarczeni kupujący.
Szukający własnego „M”, którzy nie zaakceptowali rosnących cen mieszkań, przenieśli swoje zainteresowania na rynek domów jednorodzinnych.
– Ten rynek po czasie stagnacji zaczyna odżywać. Powstają coraz to nowe inwestycje, oferując domy w cenach atrakcyjniejszych niż mieszkania. Przed nami ciekawe czasy, które zweryfikują, kto ma rację i jaki model inwestowania na rynku nieruchomości przetrwa – komentuje Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Wzmożony ruch na rynku wtórnym
W styczniu spadła wartość indeksu urban.one dla grupy dużych miast. Odczyt wyniósł 105,35 pkt. – o 0,13 pkt. mniej niż w grudniu, jednak o 3,12 pkt. więcej niż w styczniu 2019 r.
Szukający wcześniej mieszkań na rynku pierwotnym przenoszą także swoje zainteresowania ku mieszkaniom używanym. Szczególne oblężenie, w opinii analityków z SonarHome, przeżywają te o powierzchni do 60 mkw.
– Wzmożony ruch na rynku mieszkaniowym, szczególnie wtórnym, pokazuje, że klienci nie zareagowali dotychczas na osłabienie tempa wzrostu gospodarki – zwraca uwagę Barbara Bugaj, główny analityk rynku nieruchomości w SonarHome.
Rozbujany popyt w 2020 r. może zderzyć się z kurczącą się podażą. Wpływ na to może mieć m.in. spadająca liczba wydawanych pozwoleń na budowę nowych mieszkań. W 2019 r. urzędy wydały pozwolenia na budowę 22,3 tys. mieszkań, czyli o 11 proc. mniej niż rok wcześniej.
– Stale rośnie także średni czas oczekiwania na wydanie pozwolenia na budowę. W Warszawie deweloperzy muszą czekać średnio 188 dni – mówi Anna Karaś z Cenatorium.
Rosnąca inflacja podniesie koszty kredytów?
Styczeń przyniósł w Warszawie, podobnie jak w innych dużych miastach, stabilizację cen mieszkań. Tym razem Indeks urban.one dla Warszawy osiągnął poziom 103,99 pkt., a więc w porównaniu do poprzedniego miesiąca odnotowano wzrost na poziomie 0,12 pkt. W relacji do stycznia 2019 r. odczyt był o 2,13 pkt. wyższy.
Prognozowana przez ekspertów stabilizacja cen mieszkań wynika także z przewidywań dotyczących działań Rady Polityki Pieniężnej w zakresie stóp procentowych. Choć zdaniem ekspertów, stopy procentowe do końca 2020 r. powinny utrzymać się na dotychczasowych poziomie, pojawia się pytanie, jak RPP zareaguje na budzącą obawy inflację, która w styczniu wyniosła 4,4 proc. i przekroczyła akceptowalny próg.
– Rada Polityki Pieniężne obecny wzrost inflacji traktuje jako przejściowe zjawisko i do końca 2020 nie podniesie stóp procentowych. Kredyt ze stałym oprocentowaniem na ten moment jest droższy niż ze zmienną stopą. W takiej sytuacji i przy tej retoryce prowadzonej przez RPP zaciągnięcie takiego kredytu będzie droższym rozwiązaniem. Z drugiej strony jednak, jeśli ktoś chce mieć na pięć lat zagwarantowany koszt kredytu, to kredyt ze stałym oprocentowaniem jest rozwiązaniem wartym rozważenia – komentuje Radosław Okulski, property finance manager w Santander Bank Polska.
Marcin Kaźmierczak Bankier.pl
Źródło:https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-transakcyjne-mieszkan-IV-kw-2019-r-Raport/
