Kolejne bankructwa firm deweloperskich są bardzo prawdopodobne.
Nadchodzący rok nie będzie łatwy dla branży deweloperskiej. Wyższy VAT i ograniczenia w Rodzinie na swoim zachwieją wieloma firmami. Najnowsze prognozy dla deweloperów mieszkaniowych nie są zbyt optymistycznie. W 2011 r. wejdą w życie niekorzystne dla branży regulacje Komisji Nadzoru Finansowego. Zmniejszy się też rola rządowego programu Rodzina na swoim. Sytuacji nie poprawi nawet zapowiadany wzrost PKB. Rezultatem mogą być nawet bankructwa mniejszych deweloperów.
Tanie będzie atrakcyjne
Autorzy najnowszego raportu firmy CEE Property Group, w którym zaprezentowano prognozy dla branży na 2011 r., zwracają uwagę na to, że perspektywy makroekonomiczne są dobre. Założenia budżetowe przewidują, że PKB wzrośnie o 3,5 proc., a niektórzy członkowie Rady Polityki Pieniężnej mówią o wzroście nawet o 4 do 4,5 proc.
Rząd zakłada ponadto, że płace realne wzrosną o, 1,4 proc., a bezrobocie ponownie spadnie poniżej 10 proc. Prognozowane wskaźniki są lepsze niż w 2010 r., co pozytywnie wpłynie na popyt. Na tym jednak koniec dobrych wiadomości. Na przyszły rok zapowiadane jest ograniczenie lub wręcz wygaśnięcie rządowego programu Rodzina na swoim wspierającego kupujących pierwsze mieszkanie dopłatami do odsetek od zaciągniętych kredytów hipotecznych.
Eksperci CEE Property szacują, że program zakończy się na przełomie marca i kwietnia 2011 r., gdy sejm prawdopodobnie uchwali zmiany w ustawie o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Szacuje się, że tylko w 2010 r. blisko 20 proc. wszystkich kupowanych mieszkań stanowiły lokale nabywane z rządowym wsparciem. Program ożywił sprzedaż mieszkań we wszystkich największych aglomeracjach. Niestety, w 2011 r. tego bodźca zabraknie. Negatywny wpływ na rynek kredytów hipotecznych będzie miało również wejście w życie tzw. rekomendacji T. Jednym z jej założeń jest ograniczenie wysokości kredytów do 50 proc. miesięcznych dochodów netto kredytobiorcy. Skutkiem będzie zmniejszenie popytu na rynku mieszkaniowym i wzrost zainteresowania tańszymi lokalami.
VAT i ceny
Na kondycję deweloperów wpłynie również wzrost stawki VAT od sprzedawanych mieszkań z 7 do 8 proc. Zdaniem ekspertów CCE wielu deweloperów wykorzysta podwyżkę marketingowo reklamując na przykład sprzedaż swoich lokali pod hasłem: "U nas ceny z 2010 roku" lub "Podwyżkę podatku weźmiemy na siebie". Na politykę cenową deweloperów wpłynie też podwyżka stawek VAT na usługi i materiały budowlane. Zdaniem autorów raportu, ceny materiałów budowlanych wzrosną prawdopodobnie od 10 do 15 proc. w 2011 r.
W segmencie mieszkań dużych i apartamentów popyt nie będzie duży, a klienci będą polowali na okazje. Najwięksi deweloperzy prawdopodobnie zaczną budowę dużych apartamentowców. Budynki z niewielkimi mieszkaniami obarczone mniejszym ryzykiem pozostaną domeną mniejszych podmiotów. Pojawią się również nowe źródła finansowania inwestycji, wśród nich obligacje korporacyjne. Rynek obligacji GPW Catalyst, na którym obraca się tego typu papierami, wystartował w 2009 r. Coraz więcej inwestycji będzie też finansowanych przez osoby prywatne i zamknięte fundusze inwestycyjne.
Zdaniem autorów raportu, w 2011 r. można spodziewać się niewielkich wzrostów cen mieszkań. Powodem będzie zarówno wzrost kosztów pracy, w tym również usług budowlanych, jak i cen materiałów. Naliczane przez deweloperów marże będą zależały od segmentu, w którym działają. Najwyższe, w przedziale od 50 do 70 proc., uzyskają firmy budujące atrakcyjnie zlokalizowane apartamenty. Z kolei deweloperzy nieruchomości wakacyjnych mogą spodziewać się marży w wysokości około 30 proc. Najniższe, blisko 20-procentowe, uzyskają inwestorzy budujący tanie mieszkania z segmentu popularnego. Na największe rabaty cenowe, do około 20 proc., będą mogli liczyć głównie nabywcy najdroższych lokali.
Pojawią się również nowe rynkowe nisze. Będą to mieszkania na wynajem, akademiki, apartamenty wakacyjne, rewitalizacje starych obiektów i budowy wielorodzinnych podmiejskich willi. Obrót ziemią pod budowę będzie zdaniem autorów raportu ograniczony. Najatrakcyjniejsze działki będą odkupywane od inwestorów, którzy mają kłopoty z obsługą kredytu. Za to duzi deweloperzy, którzy zgromadzili duże zasoby ziemi, będą stopniowo wznosić na nich kolejne budynki. W 2011 r. można się również spodziewać kolejnej fali bankructw. Niebezpieczeństwo wisi przede wszystkim nad spółkami, które nie uzyskają prolongaty spłat bankowych kredytów. - Wygrają te firmy, które aktywnie podejdą do finansowania nowych inwestycji i potraktują to jako wyzwanie, a nie problem - podsumowuje Paweł Grząbka prezes CEE Property Group.
Okiem eksperta
Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości
Niektórych nie uratują nawet obniżki cen.
Rozpoczynający się 2011 r. dla branży deweloperskiej będzie kolejnym rokiem trudnych zmagań z bankami i chudnącymi portfelami klientów. Pomimo tego inwestycje mieszkaniowe będą realizowane, bo przecież deweloperzy mają zapasy ziemi, pozwolenia na budowę i linie kredytowe. Rozsądni inwestorzy zmienią nieco styl i standard budowanych mieszkań. Nie będą już powstawały osiedla "modnych apartamentowców". Zastąpią je inwestycje o niższym standardzie wykończenia i mniejszych metrażach. Na rynku pojawi się więcej mieszkań jedno i dwu pokojowych. Ceny nowych lokali będą dostosowane do skromniejszego rynku. Przewiduję spadki rzędu 30-40 proc. od wyjściowej ceny mieszkania. Podaż będzie w 2011 duża, będzie to okazja do negocjacji i mądrych zakupów. Wielu deweloperów nawet obniżki cen nie uchronią od upadłości. Ten "kryzys" przetrwają firmy z doświadczeniem. Dobry interes będzie można zrobić kupując ciekawe projekty od zadłużonych spółek. Prognozy gospodarcze nie wskazują na wzrost zamożności społeczeństwa w najbliższych latach. Jedyną drogą do sfinansowania zakupu upragnionego mieszkania będzie tak jak dotychczas długoletni kredyt hipoteczny. Banki, wróciły na rynek z bardziej przyjaznymi ofertami kredytowymi. Niestety, czekają nas ograniczania w udzielaniu walutowych kredytów hipotecznych, co może doprowadzić do ich wyeliminowania z rynku. Kupującemu pozostanie kredyt w naszej walucie, podatnej na wszelkiego rodzaju "zagrania rynkowe". I to wraz z podwyżką podatku VAT będzie największym zagrożeniem dla rynku w nadchodzącym roku.
Agnieszka Zielińska Puls Biznesu 08-01-2011