Inwestorzy celują w nowe, perspektywiczne osiedla lub powierzchnie wybudowane wiele lat temu, których amortyzacja pozwala znacznie zmniejszyć podatki.
Wraz z ożywieniem inwestycyjnym na rynku nieruchomości, co najmniej od roku sporym popytem cieszą się lokale użytkowe.
– Inwestorzy są oczywiście głównie skupieni na mieszkaniach na wynajem, bo jest to rynek bliższy wszystkim nabywcom oraz łatwiejszy, ale w przypadku lokali użytkowych można znacznie więcej zarobić, więc ci, których na to stać, szukają ciekawych ofert właśnie na rynku lokali użytkowych – zapewnia Bartosz Turek, analityk z Lion's Banku. – Sensowne lokale nigdy nie czekają długo na nabywców, a przy taki niskich stopach procentowych – tym bardziej – dodaje.
Główny wyznacznik to oczywiście rentowność. – Jeśli jest na poziomie 8 proc. czy więcej w przypadku atrakcyjnej lokalizacji i lokalu kosztującego 2–3 mln zł, nabywca znajdzie się szybko – zapewnia Bartosz Turek.
Zróżnicowany portfel jest bezpieczny
Jak zauważa Anna Szczęsna, dyrektor działu nieruchomości komercyjnych w Metrohouse, dziś gotówka w banku jest oprocentowana średnio na 2–2, 5 proc., a z lokalu użytkowego możemy uzyskać 6–8 proc. Do tego inwestor ma nieruchomość na własność, więc może liczyć na wzrost jej wartości w czasie. – Jednak portfel poważnego inwestora powinien się składać zarówno z lokali komercyjnych, mieszkań na wynajem, jak i gruntów. Wtedy ryzyko inwestycyjne jest rozłożone – zapewnia Anna Szczęsna.
Lokale użytkowe są dziś kupowane zarówno wzdłuż ciągów pieszych, przy głównych ulicach, jak i na nowych osiedlach. Bartosz Pożoga, kierownik działu nieruchomości handlowo-usługowych w firmie Commerson, wyjaśnia, że największym zainteresowaniem cieszą się lokale małe i średnie, liczące od 60 do 200 mkw., gdyż inwestorów, którzy mogą wydać 1–2 mln zł, jest zdecydowanie więcej od osób z kapitałem w wysokości 5–10 mln zł.
– W związku z tym znacznie gorzej sprzedają się lokale duże. I trudniej też znaleźć dla takich powierzchni najemcę – mówi Bartosz Pożoga.
Zdaniem Bartosza Turka o wyborze danego lokalu decyduje nie tylko jego lokalizacja, wielkość czy cena. Wiele, bowiem zależy od sytuacji podatkowej inwestorów. – Ze względów podatkowych sporo osób szuka, co najmniej kilkuletnich lokali użytkowych, bo te im są starsze, tym wyższą stawkę amortyzacji pozwalają zastosować, a ta znowu może pozwolić wyraźnie obniżyć zobowiązania wobec fiskusa – zapewnia Bartosz Turek.
Białym krukiem, na którego wszyscy polują, są lokale na głównych ulicach handlowych w centrach dużych miast. – Sporą popularnością cieszą się też lokale użytkowe w nowych inwestycjach – szczególnie tych dużych osiedlach mieszkaniowych, gdzie obecna infrastruktura handlowo-usługowa jest niewystarczająca. Ale ważne przy tym, by lokale były dostępne dla wszystkich, a nie tylko dla mieszkańców. Trudniej jest, więc znaleźć nabywców skłonnych kupić lokal użytkowy, do którego dostać się można jedynie, wchodząc za ogrodzenie strzeżonego osiedla – tłumaczy Bartosz Turek.
W cenie są szczególnie te lokale, których właściciele mogą się pochwalić długoletnimi umowami najmu, najlepiej na 10–15 lat, co jednak nieczęsto się zdarza.
– Ważny też jest sam najemca – najlepiej, kiedy jest to firma sieciowa lub bank – mówi Anna Szczęsna. Dodaje, że inwestorzy koncentrują się często na ofertach od dewelopera, i to na wczesnym etapie realizacji inwestycji, nawet w chwili uzyskania pozwolenia na budowę.
– Więksi gracze poszukują najemców na takie powierzchnie, podpisują listy intencyjne, kupują taki lokal i często też od razu go sprzedają po wyższej cenie, – ponieważ jest już „wynajęty". A o dobry lokal z rynku „wtórnego" w tej chwili jest bardzo trudno. Inwestorzy nie chcą się ich pozbywać, bo nie mają lepszych alternatywnych sposobów lokowania gotówki. Sprzedają je tylko wtedy, gdy potrzebują uwolnienia środków na jeszcze bardziej atrakcyjną transakcję, zwykle też na rynku nieruchomości. Oczywiście lokalizacja jest najważniejsza. Lokale w bardzo dobrych miejscach znajdują swoich nabywców mimo rentowności nawet na poziomie tylko 4 proc. – zapewnia Anna Szczęsna.
Jakie oferty najtrudniej sprzedać? – Źle widoczne, wynajęte np. pod usługi, z miesięcznym terminem wypowiedzenia. W takich przypadkach aktualny najemca nie jest stabilnym gwarantem – tłumaczy Anna Szczęsna
Z udziałem kredytu
W dużych aglomeracjach lokale użytkowe kosztują zwykle, co najmniej około 1 mln zł. – Większość inwestorów oferuje kwoty rzędu 0, 5–2 mln zł. Tylko kilka procent stanowią inwestorzy dysponujący większymi sumami – wylicza Bartosz Pożoga. W samej Warszawie, jak podaje Anna Szczęsna, najlepiej sprzedają się lokale kosztujące 1, 5–2 mln zł.
Zdaniem Pożogi zdecydowana większość transakcji w tym sektorze jest realizowana przy wsparciu kredytu.
– Wprawdzie kredyt podnosi ryzyko przedsięwzięcia, ale z drugiej strony pozwala korzystać z tarczy podatkowej i podnosi zyskowność zainwestowanego kapitału. Są to argumenty szczególnie trafiające do inwestorów przy rekordowo niskich stopach procentowych. Niemniej, nawet chcąc posiłkować się kredytem, trzeba mieć, co najmniej 40–50 proc. wartości transakcji w gotówce, bo banki z jednej strony wymagają sporego wkładu własnego, a z drugiej nie kredytują VAT – zaznacza Bartosz Turek.
Tymczasem Anna Szczęsna przekonuje, że większość lokali jest dziś nabywana za gotówkę. – W tej chwili jest dużo gotówki na rynku – zapewnia.
Średnie stopy zwrotu z tego typu inwestycji według Bartosza Pożogi oscylują na poziomie 7–10 proc. – Na najlepszych ulicach roczne stopy zwrotu mogą być na poziomie około 5–6 proc., a i tak w tych lokalizacjach brakuje oferty. W przypadku większych obiektów, które kosztują 5, 10 czy 20 mln zł, poza centrum miasta (np. dyskont), inwestorzy mogą liczyć na ponad 10 proc. zwrot kapitału – mówi Bartosz Turek. Według niego zyski z tych inwestycji praktycznie się nie zmieniły w ostatnim czasie, mimo spadku stóp procentowych.
Z kolei Anna Szczęsna twierdzi, że przeciętne stopy zwrotu nieco spadły. – Jeszcze w zeszłym roku inwestorzy oczekiwali 9–10 proc., teraz jest to 6–8 proc. – mówi przedstawicielka Metrohouse.
Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości
Inwestycje w lokale użytkowe najbardziej opłacalne były jakieś pięć - osiem lat temu. Wtedy można było kupić dobrze zlokalizowane lokale w projektach deweloperskich za rozsądną cenę. Wówczas też podaż lokali była niewielka, ponieważ deweloperzy nastawiali się głównie na mieszkania w osiedlach i zwykle projektowali po dwa - trzy lokale użytkowe.
W tamtych czasach również popyt na takie oferty był większy, o powierzchnie zabiegały banki, sieci aptek czy sieci spożywcze na placówki franczyzowe. Ten, kto kupił dobrze położony funkcjonalny lokal liczący minimum 100 - 200 mkw., szybko znajdował długoterminowego najemcę za niezły czynsz.
Obecnie na rynku nieruchomości z powodu trwającego kryzysu obserwujemy ogromną podaż wszelkiego rodzaju lokali użytkowych do kupna czy wynajmu. Oferty są dostępne praktycznie w każdym mieście, każdym osiedlu, o każdej powierzchni, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Ofertowe ceny czy stawki najmu są mocno negocjowane, mimo to lokale całymi miesiącami, a nawet latami stoją puste.
Również na prestiżowych ulicach handlowych i w centrach miast spotkamy zaklejone witryny w pustych lokalach. Dawni gracze i solidni najemcy ograniczyli swoją aktywność, m.in. banki polikwidowały oddziały albo zmieniły model funkcjonowania i przeniosły usługi do Internetu. Podobnie postępują sieci aptek, tworząc sklepy internetowe. Franczyzowy sektor sklepów spożywczych czy lokali gastronomicznych też nie ma już takich rewelacyjnych obrotów jak kiedyś. Wiele lokali zostało zamkniętych. Utrzymujący się kryzys, duża podaż lokali na rynku, wszędobylski Internet powodują, że inwestycja w lokale użytkowe nie jest już tak opłacalna jak kiedyś.
Dorota Kaczyńska Rzeczpospolita 09-05-2015
