Przełamanie jest coraz bliżej.
Rok 2024 był rokiem uspokojenia na rynku nieruchomości. Po dynamicznym początku, w którym oddziaływał jeszcze "Bezpieczny kredyt 2 proc", rynek przeszedł w stan oczekiwania na to, co dalej.
A dalej miał być kolejny popytowy program - Kredyt na Start. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wycofało się na razie z tego rozwiązania, ale ma przedstawić nowe. Wstępne założenia poznamy w najbliższych tygodniach.
Rynek nieruchomości wejdzie więc w 2025 r. w stanie zmniejszonego popytu i zwiększonej podaży. To sprawia, że kupujący mają dobrą pozycję negocjacyjną, a sprzedający muszą zacząć spuszczać z tonu. Co czeka rynek w nowym roku?
Zapytaliśmy o to pośredników nieruchomości.
Piotr Dębek, Biuro Nieruchomości Bracia Strzelczyk: Rok 2025 na rynku nieruchomości powinien charakteryzować się stabilnością. Wciąż obserwujemy korektę cen sprzedaży mieszkań w porównaniu do 2023 r.
Zgodnie z najnowszymi prognozami dotyczącymi obniżki stóp procentowych, które najprawdopodobniej nastąpią dopiero w 2026 r., nie spodziewam się wzrostu cen ofertowych. Jedynym czynnikiem, który mógłby wpłynąć na ich wzrost, jest ewentualne wprowadzenie przez rząd programu popytowego.
W przypadku zakupu nieruchomości z wykorzystaniem kredytu hipotecznego warto pamiętać, że zdolność kredytowa w dużej mierze zależy od sytuacji finansowej gospodarstw domowych. Wzrost wynagrodzeń może wpłynąć na wzrost popytu. Osobiście spodziewam się, że przełoży się to bardziej na zakup większych nieruchomości niż małych mieszkań, gdzie średnia cena za metr kwadratowy nadal pozostaje wysoka.
Grzegorz Pogorzelski, właściciel Pogorzelski Nieruchomości: Istnieje prawdopodobieństwo, że w przypadku starszych mieszkań wymagających modernizacji, rosnące koszty utrzymania oraz potrzeba dostosowania ich do standardów energooszczędności wpłyną na zwiększenie podaży w tym segmencie. To z kolei może prowadzić do większej konkurencji na rynku wtórnym.
Równocześnie mieszkania o wyższym standardzie, w dobrych lokalizacjach i z dostępem do rozwiniętej infrastruktury miejskiej, mogą być bardziej odporne na zmiany rynkowe. W tym segmencie istnieje możliwość utrzymania wartości lub nawet zwiększonego zainteresowania, szczególnie w największych aglomeracjach. Nie można również wykluczyć, że zainteresowanie nieruchomościami podmiejskimi i w mniejszych miastach, które są bardziej przystępne cenowo, może wzrosnąć, tworząc dodatkową presję konkurencyjną dla rynku wtórnego w dużych miastach.
Podsumowując, rynek wtórny w 2025 r. może charakteryzować się większym zróżnicowaniem. Istnieje prawdopodobieństwo korekt cen w wybranych segmentach rynku, ale nieruchomości o wysokim standardzie i w atrakcyjnych lokalizacjach mogą moim zdaniem, nadal cieszyć się względną stabilnością. Ostateczny kształt rynku będzie zależał jednak od siły nabywczej klientów oraz dynamiki czynników makroekonomicznych.
Joanna Lebiedź, właścicielka Vistate Nieruchomości Lebiedź: Rok 2024 był pełen zwrotów akcji, choć dla doświadczonych ekspertów i analityków rynku, sytuacja była do przewidzenia już od pewnego czasu. Początek roku pozornie wskazywał na doskonałą koniunkturę i wzrost cen, jednak to były tylko ostatnie tchnienia programu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.", który absolutnie sztucznie napompował ceny nieruchomości mniejszych.
Wzrosty cen trwały praktycznie nieprzerwanie od 2012 roku, a więc specjaliści dawno już przewidywali, że przesilenie musi nastąpić i wraz z finalizacją umów sprzedaży z pomocą rządowego programu, ruch pomału zaczął spowalniać.
Jak zwykle w takich przypadkach, pierwszymi oznakami wstrzymania oddechu przez rynek jest zmniejszona liczba transakcji. Następnie, rośnie dysproporcja pomiędzy liczbą ofert wystawianych na sprzedaż a transakcjami, których jest zauważalnie mniej. Długi czas, portale pełne są jeszcze ofert przeszacowanych. Dzieje się tak dlatego, że sprzedający, widząc wciąż wysokie ceny ofertowe, są przekonani, że kondycja rynku jest nadal doskonała. Stan taki potrafi trwać dość długo, a przełamanie następuje, gdy pojawią się gracze muszący z jakiegoś powodu nieruchomość sprzedać tu i teraz.
Wówczas okazuje się, że aby transakcja była możliwa, konieczne jest obniżenie ceny nieruchomości. Z czasem, kolejni uczestnicy rynku muszą się dopasować do wydolności finansowej kupujących. Wówczas dochodzi do zbycia nieruchomości. I z czasem do uregulowania cen na niższym poziomie. Jednak trwa to zazwyczaj stosunkowo długo, gdyż rynek nieruchomości charakteryzuje się bardzo dużą bezwładnością.
Obecnie nasz rynek jest w fazie „niedowierzania", że rzeczywiście ceny sprzed roku czy nawet pół roku to już czas przeszły dokonany. Mamy więc zbywających, wyczekujących na dobrą transakcję i kupujących, liczących jeszcze na programy wsparcia kredytowego. Jednocześnie duże wysycenie rynku ofertami daje tym drugim o wiele lepsze pole manewru i możliwości wyboru, a być może i pole do większych negocjacji, niż w czasie paniki i wyrywania sobie ofert sprzed nosa.
Rok 2025 przebiegnie raczej pod znakiem dalszych korekt cen. Jeśli nie wejdą żadne programy preferencyjnych kredytów – a nic na to na razie nie wskazuje, to obniżki cen są więcej niż prawdopodobne. Dodajmy, że deweloperzy, którzy reagują znacznie szybciej niż rynek wtórny, wykazują obecnie sprzedaż niższą o 40 proc. od adekwatnego okresu sprzed roku. Widzimy coraz więcej promocji, banerów na inwestycjach deweloperskich. Rozpoczętych jest o wiele mniej budów niż rok temu. To wszystko oznaki spadającej koniunktury.
Reasumując, wszystko wskazuje na to, że wchodzimy w trend mocnych korekt cen nieruchomości. Jeśli zatem ktokolwiek nosi się z zamiarem zbycia nieruchomości, powinien „uciekać" przed porządnymi redukcjami cen. W trendzie spadkowym bowiem, przeczekiwanie zawsze sprawia, że sprzedaż może boleśnie za skutkować stratą. W kryzysie 2008-2012, „przeczekujący" sprzedali swoje nieruchomości kilka lat później ze stratą, w najbardziej jaskrawych przypadkach 40 proc. w stosunku do tego, co było możliwe wcześniej.
Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości: Rynek nieruchomości w 2025 r. będzie pod wpływem wielu czynników politycznych, prawnych, podatkowych, ekonomicznych, społecznych i technologicznych.
Stabilizacja lub ożywienie akcji kredytowej - jeśli Narodowy Bank Polski, zdecyduje się na dalsze obniżki stóp procentowych, zdolność kredytowa Polaków wzrośnie, co może zwiększyć popyt na nieruchomości. Złagodzenie polityki kredytowej przez banki może zachęcić młodych ludzi do zakupu mieszkań, co będzie miało wpływ szczególnie na rynek pierwotny i wtórny. Nie ma co już liczyć na wprowadzenie preferencyjnego kredytu na zakup mieszkań, który w czacie kampanii wyborczej promowała Koalicja Obywatelska.
Korekta cen ze względu na rosnącą podaż nieruchomości - na niektórych rynkach wciąż wysokie koszty budowy (materiałów i pracy) oraz popyt mogą prowadzić do umiarkowanego wzrostu cen, choć dynamika wzrostu może być niższa niż w poprzednich latach. W dużych miasta (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław) mieszkania mogą nieznacznie drożeć ze względu na ograniczoną dostępność gruntów. W mniejszych miejscowościach i mniej atrakcyjnych lokalizacjach ceny mogą się stabilizować lub nawet nieznacznie spadać. Deweloperzy i właściciele mieszkań będą bardziej chętni do negocjacji cen czy też do proponowania różnych bonusów, by utrzymać zainteresowanie ofertą u kupujących.
Rosnąca popularność wynajmu jako alternatywy do drogich mieszkań i kredytów - wysokie koszty zakupu mieszkań i zmiany w stylu życia (mobilność zawodowa) będą zwiększać popyt na wynajem szczególnie wśród młodego pokolenia. Inwestorzy będą nadal lokować kapitał w mieszkania na wynajem, zwłaszcza w dużych miastach i przy uniwersytetach (choć stopy zwrotu z inwestycji nie będą tak duże jak w minionych latach), traktując je jako lokatę długoterminową.
Zielone i energooszczędne budownictwo zmieni rynek nieruchomości - zmieniające się przepisy będą wymagały od deweloperów budowy energooszczędnych budynków, co może podnieść ich ceny, ale jednocześnie uczynić je bardziej atrakcyjnymi dla klientów ze względu na mniejsze koszty ich utrzymania. Inteligentne domy i mieszkania wyposażone w systemy zarządzania energią staną się bardziej pożądane, a klienci wreszcie zaczną zwracać uwagę na koszty eksploatacyjne, które będą nadal rosły.
Zmiany demograficzne wymuszą budownictwo senioralne - starzenie się społeczeństwa może dalej stymulować popyt na nieruchomości dostosowane do potrzeb seniorów. Oferta w tym zakresie jest jeszcze bardzo uboga. Od lat apeluję do deweloperów, by rozpoczęli realizacje projektów w zakresie budownictwa senioralnego. To jest przyszłość i jeden z najważniejszych filarów rynku mieszkaniowego w perspektywie lat.
Nowe lokalizacje i suburbanizacja rozwinie rynek nieruchomości - zainteresowanie przenoszeniem się poza centra dużych miast, do miejsc z lepszym dostępem do natury, będzie się utrzymywać. Pomagać tu będą m.in.: możliwość pracy zdalnej, inwestycje w transport publiczny (np. nowe linie kolejowe, drogi) zwiększą atrakcyjność mniej popularnych lokalizacji i mogą otworzyć nowe tereny inwestycyjne zarówno dla budownictwa mieszkaniowego, jak i komercyjnego. Powstaną nowe osiedla, a niektóre miasta wokół metropolii zyskają nowych mieszkańców. Będzie też realizowanych więcej projektów inwestycyjnych nastawionych na wypoczynek i rekreację.
Podsumowując, rok 2025 może przynieść stabilizację po trudnym okresie wahań i niepewności na rynku nieruchomości. Po warunkiem, że znowu nie stanie się areną rozgrywek politycznych i nie będzie wykorzystywany instrumentalnie w marketingu politycznym podczas kampanii do wyborów prezydenckich.
Jan Buchowski, właściciel Immo House: W 2025 r. branża nieruchomości wejdzie po raz pierwszy od wielu lat wychodząc z korekty cen dokonanej w poprzednim roku.
Choć zmiany nie są aż tak wyraźnie widoczne w ofertach, to kupujący mieli okazję negocjować atrakcyjne warunki zakupu, co dawno nie było możliwe. Dodatkowo deweloperzy oferowali różnego rodzaju bonusy, takie jak komórki lokatorskie czy miejsca parkingowe w hali garażowej w ramach transakcji.
W 2025 r. spodziewamy się utrzymania cen z tego roku, a perspektywy obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, inwestycji z Krajowego Planu Odbudowy, które ma być kołem zamachowym dla gospodarki oraz możliwego zamrożenia konfliktu na Ukrainie, może spowodować, że w drugiej połowie roku wartość nieruchomości znów zacznie rosnąć.
Justyna Sobolak Wyborcza.biz 30.12.2024
Źródło:https://wyborcza.biz/biznes/obnizki-cen-sa-wiecej-niz-prawdopodobne.html
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: ChatGPT
