Właściciele mieszkań nie mają wyjścia.
Bitwa o mieszkania, rozdzwonione telefony zarówno pośredników nieruchomości, doradców kredytowych, jak i sprzedawców w biurach deweloperskich - tak równo rok temu wyglądała rzeczywistość na rynku nieruchomości.
"Bezpieczny kredyt 2 proc." wygenerował olbrzymi ruch. Oferta właścicieli prywatnych i deweloperów malała z każdym dniem. Ceny rosły w błyskawicznym tempie, a ich granicą była tylko ta ustanowiona przez program. I deweloperzy, i właściciele mieszkań z rynku wtórnego podnosili ceny, tak by beneficjenci mogli skorzystać z ich oferty, a oni jak najwięcej na tym zyskać.
Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że w ramach obowiązującego od lipca do końca grudnia 2023 r. programu udzielono ponad 91 tys. kredytów na zakup nieruchomości. Tylko na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali w 2023 r. 54,3 tys. mieszkań, o 45 proc. więcej niż rok wcześniej.
Ofert dużo, klientów niewielu
Dzisiaj to tylko wspomnienia. Nie ma bitwy o mieszkania, można spokojnie przejrzeć oferty, obejrzeć nieruchomości i negocjować ceny. Pośrednicy mają czas na spokojną rozmowę, w biurach deweloperskich opracowywane są coraz to inne promocje, mające zachęcić do zakupu.
- Sytuacja na rynku nieruchomości, w szczególności mieszkań, bardzo przypomina tę z 2009 r. Mamy bardzo dużą podaż i niewielki popyt, co sprawia, że rynek z miesiąca na miesiąc wzbogaca się o kolejne oferty, które się nie sprzedają - zauważa Joanna Lebiedź, pośredniczka nieruchomości, właścicielka biura Lebiedź Nieruchomości.
Jak dodaje, klienci oczekiwali nowego programu wspomagającego kredytobiorców. Mieli nadzieję, że - zgodnie ze wstępnymi rządowymi zapowiedziami - zacznie obowiązywać w styczniu 2025 r. Już jednak wiadomo, że termin ten jest nierealny.
- Ponieważ niebawem minie prawie rok "oczekiwania" na korzystne warunki kredytowania, widzimy większą elastyczność banków w przypadku zakupów nieruchomości opartych na kredycie hipotecznym - analizuje Joanna Lebiedź.
To, w połączeniu z frustracją spowodowaną oczekiwaniem na nowy program powoduje, że klientów ostatnio zaczęło przybywać. Mają do wyboru większą ofertę i, co ważne, większe pole do negocjacji cen.
- Wzrost oferty, w połączeniu z wydłużającym się czasem sprzedaży, może sugerować, że rynek staje się bardziej korzystny dla kupujących - zauważa Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Czas schodzić z cenowego tonu
- Oferty przestały znikać jak świeże bułeczki. To powoduje, że na rynku wtórnym już widać ruchy cenowe. Wywindowane wcześniej przez "Bezpieczny kredyt 2 proc." ceny niektórych nieruchomości zwiększyły apetyty kolejnych zbywających. Niestety, nie idzie to w parze z możliwościami kupujących, zwłaszcza tych, którzy czekają na wsparcie rządowe. To wszystko sprawia, że zbywający muszą bardzo mocno zrewidować pierwotne oczekiwania cenowe, co jest bolesne. I zazwyczaj "trawienie" konieczności obniżki ceny trwa długo - przyznaje Joanna Lebiedź.
Na pierwszy ogień idą te nieruchomości, których właścicielom zależy na szybkiej sprzedaży, np. z powodów życiowych: rozwodu, choroby, zbyt wysokich kosztów kredytu. - To zawsze pierwsza fala przecen, nieraz dotkliwych, ale umożliwiających dokonanie transakcji - zauważa pośredniczka.
Jak jednak twierdzi, już widać, że na podobne ruchy cenowe decyduje się coraz więcej właścicieli, już nie tylko tych, którym zależy na szybkiej transakcji. Podaje przykład dwupokojowego mieszkania na warszawskiej Woli. - Zostało wystawione za 14 tys. zł za m kw. Po kilku obniżkach znalazło nabywcę, ale w cenie 10,5 tys. zł za m kw. Dodajmy, że 14 tys. zł za m kw. rok temu było niebywałą okazją - przypomina Joanna Lebiedź.
Sprzedaż tego mieszkania trwała osiem miesięcy. - Dwa tygodnie od ostatniej korekty doszło do rezerwacji oferty - relacjonuje pośredniczka. Podaje też przykład niedawnej obniżki ceny domu w Pyrach. Został wystawiony za 1,5 mln zł, a sprzedany za mniej niż 1 mln zł. - Zainteresowanie ofertą pojawiło się dopiero po korekcie ceny - mówi Joanna Lebiedź.
Aż 80 - 90 proc. zmian cen to obniżki
Obniżki cen obserwuje Marcin Wolnik z serwisu zametr.pl. Widać je w całym kraju, również, jak potwierdza, w Warszawie, która dotąd uchodziło za symbol stabilnych, wysokich cen.
- Dane pokazują powtórkę sytuacji sprzed wprowadzenia "Bezpiecznego kredytu 2 proc.". Aż 80 - 90 proc. zmian cen to obniżki. Co więcej, liczba dziennych obniżek jest rekordowa, w listopadzie obserwujemy nawet po 130-160 dziennie, podczas gdy na początku roku było to 20 - 30 - mówi Marcin Wolnik.
Czas potrzebny na sprzedaż mieszkania w Warszawie wydłużył się, jak podaje, o ponad 30 proc. w porównaniu z początkiem roku.
- Sprzedający masowo weryfikują swoje wysokie oczekiwania. To efekt niepewności związanej z planowanym rządowym programem "Kredyt na start", co do którego koalicja wciąż nie może osiągnąć porozumienia. To spory zwrot po okresie dynamicznych wzrostów cen, które wywołał poprzedni program mieszkaniowy - zauważa Wolnik.
Niepewna przyszłość
O tym, co będzie działo się na rynku w najbliższych miesiącach, zdecydują kolejne posunięcia rządu.
- Co będzie dalej, naprawdę trudno jednoznacznie stwierdzić. Jednak z największym prawdopodobieństwem nadchodzi kryzys, oby nie był dotkliwy. Oczywiście, pojawienie się programów wsparcia zakupów nieruchomości lub korzystne zmiany gospodarcze czy polityczne mogą mieć ogromny wpływ na rozwój sytuacji - analizuje Joanna Lebiedź.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, twierdzi, że na razie sytuacja się normalizuje, i życzyłby sobie, by tak pozostało:
- Zakup mieszkania nie powinien wyglądać, jak to było przy "Bezpiecznym kredycie 2 proc.", gdy transakcje odbywały się często w pośpiechu, pod presją możliwych wzrostów cen i braku ofert na rynku. Zakup mieszkania, szczególnie tego pierwszego i to na potrzeby własne, powinien przebiegać spokojnie. Mieszkanie jest towarem szczególnym i wymaga nie tylko przemyślenia ofert, ale i zaangażowania znacznych środków finansowych, pochodzących często z długoterminowego kredytu. Po anormalnych czasach rynek mieszkaniowy powinien wrócić do normalności. I tak będzie, o ile rząd nie wprowadzi przed wyborami populistycznych kroplówek w postaci dopłat do kredytów hipotecznych.
Justyna Sobolak Gazeta Wyborcza 20.11.2024
Źródło:https://wyborcza.biz/biznes/wystawil-mieszkanie-w-warszawie-za-14-tys-zl-za-m-kw/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
