Tak negocjuje się ceny nieruchomości na rynku wtórnym.
Ponad 3,5 tys. zł na metrze kwadratowym - tyle można było w drugim kwartale tego roku utargować na rynku wtórnym w Warszawie. W innych miastach też udawało się sporo ugrać.
Rynek nieruchomości złapał oddech po "Bezpiecznym kredycie 2 proc." i wszedł w stan oczekiwania na kolejny rządowy program. Wstępnie mówiło się, że zacznie on obowiązywać pod koniec tego roku. Klienci, którzy znając pierwsze szczegóły rządowej propozycji ocenili, że kwalifikują się do wsparcia, postanowili czekać.
Drugi kwartał był więc czasem spowolnienia sprzedaży, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Po cenach w ogłoszeniach trudno jednak było zauważyć, czy rynek spuszcza z tonu. Raczej prowadził obserwację i badał nastroje klientów.
Ceny co prawda przestały rosnąć jak szalone, ale nadal utrzymywały się na wysokim poziomie. Deweloperzy kusili za to gratisami. Kwoty w ogłoszeniach na rynku wtórnym robiły wrażenie, ale okazuje się, że właściciele byli gotowi na negocjacje. I to niemałe.
Deweloperzy wolą gratisy
Pokazuje to raport Narodowego Banku Polskiego za drugi kwartał tego roku. NBP prezentuje kwartalnie ceny ofertowe, czyli te, które widzimy w ogłoszeniach i zestawia je z cenami transakcyjnymi, czyli tym, ile faktycznie zapłacono za mieszkania.
Dane potwierdzają to, co już sygnalizowaliśmy: deweloperzy byli bardziej skłonni oferować gratisy niż schodzić z ceny. Wśród badanych miast najmniej udawało się utargować w Szczecinie i Zielonej Górze. Tam różnice między ceną ofertową a transakcyjną na rynku pierwotnym wyniosły zaledwie, kolejno, 260 i 271 zł na m kw.
Większe pole do negocjacji było w Bydgoszczy, Gdańsku, Krakowie i Łodzi. Tam różnica między ceną ofertową a transakcyjną przekroczyła 1 tys. zł na m kw. Ze swoich oczekiwań najbardziej schodzili deweloperzy w Krakowie. Średnia różnica wynosiła tam 1,4 tys. zł, co w przypadku 50-metrowego mieszkania oznacza oszczędność rzędu 70 tys. zł.
Tamtejsi deweloperzy, mimo gorszej sprzedaży, nie hamowali z wprowadzaniem na rynek nowych mieszkań.
– Czerwiec zakończył się w Krakowie wysoką liczbą wyprowadzeń: prawie 1,2 tys. lokali, co spowodowało, że w ciągu dwóch ostatnich miesięcy tamtejsza oferta mieszkań deweloperskich wzrosła o 36 proc., do poziomu 7,4 tys. lokali – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz, szefowa badań w Otodom Analytics.
Zejść z ceny
Więcej można było ugrać na rynku wtórnym. Tam oczekiwania właścicieli mocno zderzyły się z rzeczywistością. Najbardziej w Warszawie. Ceny ofertowe, jak podaje NBP, wynosiły 18,6 tys. zł za m kw. Tymczasem transakcyjne: 15,1 tys. zł. Różnica wynosi więc aż 3,5 tys. zł na metrze kwadratowym. W przypadku 50 - metrowego mieszkania to ponad 177,7 tys. zł oszczędności.
Znacząca różnica w cenie występowała także w Krakowie. Tam sięgnęła 2,2 tys. zł. Podobnie w Gdańsku, gdzie wyniosła 2 tys. zł. Sporo, bo 1,5 tys. zł taniej za m kw. było w Białymstoku i Poznaniu. Najbardziej realne stawki wyjściowe okazały się z kolei w Kielcach. Tu różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi wyniosła zaledwie 315 zł.
Dane NBP pokazują, jak wygórowane są oczekiwania właścicieli.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości zauważa, że nie jest to zjawisko nowe.
– Wygórowane ceny ofertowe nieruchomości od lat psują rynek. To istny koncert życzeń właścicieli – twierdzi Błeszyński.
Jak mówi, właściciele mieszkań ustalając ceny zwykle stosują kilka metod.
– Głównym i decydującym czynnikiem prawie zawsze jest nadmierne chciejstwo i nadzieja, że bez problemu znajdzie się klient. Chciejstwo to ciekawa kategoria pseudoekonomiczna, która z powodzeniem rządzi nie tylko na rynku nieruchomości. Jest podstawowym czynnikiem cenotwórczym. Jej mechanizm jest bardzo prosty, opiera się na zasadzie: jak najdrożej sprzedać, bez względu na wszystko – dodaje Tomasz Błeszyński.
Kolejnym czynnikiem kreującym ceny ofertowe zdaniem Błeszyńskiego jest korzystanie z tzw. bazy sąsiedzkiej.
– Skoro słyszałem, że mój sąsiad sprzedał mieszkanie za taką cenę, to ja nie mogę być od niego gorszy i ubiję jeszcze lepszy interes. Tym bardziej że moje mieszkanie jest o wiele ładniejsze i atrakcyjniejsze. Moc bazy sąsiedzkiej jest ogromna, dysponuje stale nowymi danymi, bo przecież bardzo interesuje nas, kto za ile sprzedał czy kupił. Czasem bazę uzupełniają też informacje pozyskiwane od rodziny czy znajomych – podkreśla Błeszyński, doradca nieruchomości.
Ostatecznie, jak dodaje, kończy się znaczącymi różnicami między ceną ofertową a transakcyjną.
Na pierwotnym drożej
Patrząc na stawki ofertowe, w większości miast droższe są mieszkania na rynku pierwotnym. Jeden z wyjątków stanowi Gdańsk. Tam deweloperzy chcieli uzyskać średnio 13,8 tys. zł za m kw., a właściciele lokali z drugiej ręki 14,2 tys. zł. Podobnie było w Warszawie. Deweloperzy oferowali 16,5 tys. zł za m kw., właściciele na rynku wtórnym aż 18,6 tys. zł. Nieco więcej od deweloperów, ok. 100 - 300 zł za m kw., liczyli sobie właściciele mieszkań w Krakowie i Rzeszowie.
Ale jeśli spojrzeć na ceny transakcyjne, sytuacja prawie we wszystkich miastach się odwraca. W Gdańsku deweloperom udało się uzyskać średnio 12,6 tys. zł za m kw., a właścicielom mieszkań na rynku wtórnym 12,2 tys. zł. W Warszawie stawki na rynku pierwotnym wyniosły 16 tys. zł, a na wtórnym 15,1 tys. zł. Wyjątek stanowi Rzeszów. Tam, jeśli chodzi o stawki transakcyjne, rynek wtórny okazał się droższy niż pierwotny. Deweloperzy zamykali transakcje średnią kwotą 9,5 tys. zł za m kw., właściciele mieszkań z drugiej ręki: 10 tys. zł za m kw.
Mieszkania coraz droższe
Dane NBP pokazują, w jak szybkim tempie rosły w ostatnim czasie ceny mieszkań. Rok do roku na rynku pierwotnym zanotowano wzrost cen transakcyjnych aż o 20,4 proc. Najbardziej w Krakowie, gdzie mieszkania były droższe o 31,8 proc., dalej w Poznaniu (22,8 proc.), Warszawie (21,6 proc.) i Gdyni (21,1 proc.). Najmniej w Gdańsku (10,5 proc.) oraz Łodzi (11,7 proc.).
Na rynku wtórnym ceny transakcyjne najbardziej skoczyły rok do roku także w Krakowie, o 30 proc. Najmniej, bo o 11 proc., w Olsztynie i Gdańsku.
W kolejnych miesiącach kluczowe dla rynku będzie to, czy przyspieszą prace nad "Kredytem na start" i jak odniosą się do tego projektu politycy, gdy w końcu trafi do Sejmu.
Justyna Sobolak Gazeta Wyborcza 14.08.2024
Źródło: https://wyborcza.biz/nawet-3-5-tys-zl-na-metrze-tak-negocjuje-sie-na-rynku-wtornym/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
