Końca wysypu nowych inwestycji nie widać. Tymczasem deweloperzy oferują lokale wprowadzone na rynek w 2007 roku.
Na ośmiu największych rynkach w kraju na koniec listopada ubiegłego roku było ponad 50,8 tys. mieszkań, z czego gotowych lokali było ponad 13,4 tys. zł, czyli ok. 26,4 proc. – wynika z analiz redNetProperty Group.
Rozkład i widok z okna
– Ukończone już mieszkania w poszczególnych miastach stanowią od 20,5 do 51 proc. oferty. Największy odsetek gotowych lokali oferuje rynek katowicki, gdzie na oddanych do użytku osiedlach znajduje się już, co drugi lokal – podaje Katarzyna Michalak, analityk, redNet Property Group. – W Szczecinie mieszkania, do których klient może od razu dostać klucze, to ponad 40 proc. rynku pierwotnego.
Procentowo najmniej gotowych lokali jest w Warszawie, Trójmieście i we Wrocławiu. – W stolicy, gdzie jest największa podaż i stale rosnący popyt, gotowy do zamieszkania jest, co piąty nowy lokal, przy czym odsetek ten systematycznie się zmniejsza – w porównaniu z listopadem 2013 roku spadł o 8,6 proc. – szacuje Katarzyna Michalak. – To głównie efekt rosnącej liczby wprowadzanych do sprzedaży inwestycji. Deweloperzy mogą powiększać swoją ofertę w dużych miastach dzięki sporemu bankowi ziemi.
W listopadzie ubiegłego roku deweloperzy oferowali w Warszawie ponad 19,6 tys. mieszkań, z czego gotowych było 4 tys., czyli 20,5 proc. Rok wcześniej ukończonych lokali było 29,1 proc.
Jak podaje RynekPierwotny. pl, gotowe mieszkania znajdziemy na osiedlu przy ul. Zachariasza na warszawskiej Pradze- -Północ, którego budowa rozpoczęła się w 2007 roku. W ofercie są lokale od 67,2 do 91,3 mkw., w cenie od 4,9 do 6,2 tys. zł za mkw. Z kolei w inwestycji Alpha przy ul. Skoroszewskiej, rozpoczętej w 2008 roku, na klientów czekają mieszkania o powierzchni 64–72 mkw. w cenie 6,5–6,9 tys. zł za mkw
W warszawskich Włochach, jak podaje RynekPierwotny.pl, w inwestycji Eolian Park, którą deweloper rozpoczął pod koniec 2009 roku, są jeszcze dostępne lokale od 67 do 98 mkw. Ceny mieszkań wahają się od 5,9 do 6,3 tys. zł za mkw. W śródmiejskiej inwestycji Trio Apartamenty (trzeci kwartał 2008 roku) do kupienia pozostały lokale od 96 do 157,3 mkw. w cenach 9,6–16,4 tys. zł za mkw.
Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny. pl, zauważa, że najstarsze gotowe mieszkania na rynku pochodzą z inwestycji rozpoczętych w latach 2007–2009. – Liczba lokali w tych projektach waha się od kilku do ok. 20 – szacuje analityk. Jak dodaje, często są to mieszkania parterowe, niefortunnie zlokalizowane, np. tuż przy wjeździe do garażu czy przy śmietniku. – Czasem decyduje nietypowy rozkład, bywa też, że filary nośne budynku usytuowane są w najmniej pożądanym miejscu mieszkania – wskazuje Jarosław Jędrzyński.
A Jarosław Mikołaj Skoczeń z firmy Emmerson Realty dopowiada, że czasem do sprzedaży wracają mieszkania po nieudanych transakcjach. – W ofercie zalegają najczęściej duże, mało funkcjonalne lokale – zauważa przedstawiciel Emmersona.
W opinii Jarosława Jędrzyńskiego niesprzedane od lat lokale nie stanowią jednak problemu. – Jest to, bowiem liczona w promilach część całej oferty deweloperskiej. W końcu i te mieszkania znajdą amatora – przekonuje analityk Rynku- Pierwotnego.pl.
Zdaniem Katarzyny Michalak klienci mający do wyboru mieszkanie sześcio-, siedmioletnie lub znacznie nowsze, jedno-, dwuletnie, zdecydują się na to drugie, nawet za nieco wyższą cenę transakcyjną. – Gotowego kilkuletniego mieszkania nie można przebudować bez dodatkowych kosztów, podczas gdy przy zakupie lokalu na etapie budowy jest to możliwe – zwraca uwagę przedstawicielka redNet Property Group.
Analitycy są jednak zgodni, że zakup gotowego mieszkania ma wiele zalet. – Widzimy wybudowaną nieruchomość, do której można się szybko wprowadzić – podkreśla Jarosław Mikołaj Skoczeń.
A Jarosław Jędrzyński dopowiada, że kiedyś podstawową zaletą kupowania gotowych mieszkań było bezpieczeństwo transakcji. – Dziś, kiedy działa ustawa deweloperska i mamy rachunki powiernicze, ten czynnik ma mniejsze znaczenie – ocenia analityk. – Oczywiście najbardziej komfortowo jest kupić lokal już ukończony albo przynajmniej umożliwiający wejście do środka. W przypadku gotowej inwestycji możemy ocenić jej stan wykończenia, jakość użytych materiałów, widoki z okien, poziom hałasu czy wreszcie sam klimat mieszkania.
Katarzyna Michalak zwraca zaś uwagę, że gotowe mieszkanie to niższa rata kredytu. – Od razu można, bowiem ustanowić hipotekę, a pieniądze szybciej znajdą się na koncie dewelopera, co wpływa na szybszy odbiór mieszkań – tłumaczy.
Kiedy obniżki
Jak długo deweloperzy są skłonni czekać, zanim obniżą ceny gotowych lokali? – Ceny mieszkań zależą przede wszystkim od stopnia zaawansowania prac na budowie. Na najbardziej korzystne oferty mogą liczyć klienci, którzy zdecydują się na zakup jeszcze na etapie planowania inwestycji lub na początku budowy. Rabaty maleją wraz z postępami prac budowlanych – tłumaczy Katarzyna Michalak. – Deweloperzy, aby uzyskać kredyt, muszą się wykazać przedsprzedażą na wyznaczonym poziomie, starają się, więc zdobyć klientów poprzez promocje.
Możliwość kolejnej obniżki pojawia się wówczas, gdy oferta jest już bardzo mocno przebrana, budowa dobiega końca lub gdy inwestycja ma już prawomocne pozwolenie na użytkowanie. – Ostatnie mieszkania z oferty generują koszty – amortyzacji, utrzymania biura sprzedaży, wypłaty wynagrodzenia dla handlowców. Do tego dochodzą plany uruchomienia kolejnych inwestycji. To wszystko może wpłynąć na znaczne obniżenie ceny tych właśnie lokali – mówi przedstawicielka redNetProperty Group. – Deweloperzy stosują wtedy dodatkowe promocje. Najpopularniejsze to wykończenie mieszkania pod klucz, wyposażenie kuchni w meble lub sprzęt AGD, promocyjna cena miejsca w garażu.
Z analiz redNet Property Group wynika, że deweloperzy decydują się na taki krok zazwyczaj po upływie pół roku od chwili przekazania kluczy pierwszym mieszkańcom, choć bywa, że nawet rok czy dwa lata od otrzymania pozwolenia na użytkowanie nie chcą negocjować cen ostatnich lokali.
Według Jarosława Jędrzyńskiego nie ma żelaznych reguł i przesłanek do obniżania cen. – Wszystko zależy od konkretnej inwestycji, jej standardu, lokalizacji, indywidualnej sytuacji dewelopera – wyjaśnia analityk RynkuPierwotnego. pl. – Najlepsze warunki sprzedaży firmy oferują zwykle w przedsprzedaży oraz w kończącym sprzedaż okresie wyprzedaży, gdy niesprzedanych pozostało od kilku do kilkunastu procent lokali. Wtedy jednak nie jest to oficjalna obniżka cen, ale działania promocyjne, które nie stwarzają wrażenia, że ci, którzy kupili mieszkania wcześniej, przepłacili – zauważa.
Zdaniem Jędrzyńskiego nabywcy mieszkań od dewelopera najczęściej nie upierają się, by była to inwestycja ukończona. Pod uwagę biorą lokalizację, standard, cenę nieruchomości. Stan zaawansowania budowy, choć istotny, nie jest najważniejszy.
– Wiadomo, że na najwcześniejszym etapie wybór ofert jest większy, więc klient może łatwiej znaleźć lokal, który mu odpowiada – mówi Jarosław Jędrzyński. – Wyczekiwanie na zakończenie inwestycji nie ma większego sensu, ponieważ często się zdarza, że atrakcyjne projekty są wyprzedane na długo przed ich ukończeniem. Jeśli coś zostaje, to są to lokale, na które nikt się wcześniej nie zdecydował – przestrzega analityk Rynku- Pierwotnego.pl.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości;
We wszystkich dużych miastach podaż mieszkań na rynku pierwotnym od ubiegłego roku utrzymuje się na wysokim poziomie. W tym roku rynek zasilą koleje setki nowo wybudowanych mieszkań. Dla osób posiadających gotówkę lub zdolność kredytową to dobry moment na poszukiwania ciekawego lokalu. Nic nie stoi na przeszkodzie, by kupić mieszkanie w realizowanej jeszcze inwestycji – jeżeli mamy zaufanie do dewelopera i dokładnie sprawdziliśmy projekt. Wtedy można zawrzeć bezpieczną dla nas umowę z deweloperem. Kupując mieszkanie w trakcie budowy, możemy nie tylko wybrać mieszkanie, które nas najbardziej interesuje, ale też dopilnować, by powstało zgodnie z naszymi indywidualnymi życzeniami.
To duży plus szczególnie dla osób, które cenią nietuzinkowe aranżacje. Za odstępstwa od projektu pewnie będziemy musieli się z deweloperem dodatkowo rozliczyć, ale nie będziemy przebudowywać lokalu później. Gotowy lokal to najlepsze rozwiązanie m.in. dla kupujących mieszkania na wynajem. Dostają, bowiem lokal do natychmiastowego zagospodarowania.
Aneta Gawrońska Rzeczpospolita 12-01-2015
