Inwestycje stają się trudniejsze.

Jakie zyski przyniesie wynajem lokalu, a jakie spekulacyjny zakup mieszkania? Inwestowanie w nieruchomości zawsze było, jest i będzie opłacalne – mówią jednym głosem analitycy i doradcy.

Jak jednak zastrzega Marcin Drogomirecki, ekspert rynku, trzeba to robić z głową. – A więc w sposób przemyślany, na podstawie głębszych analiz i kalkulacji, a nie na zasadzie: „wszyscy teraz kupują, to i ja coś kupię” – zaznacza. Inwestor musi określić, jakiego zysku i w jakim czasie oczekuje. – Czy ma to być bieżący zysk z wynajmu czy przyszły ze wzrostu wartości nieruchomości? A może jeden i drugi? – stawia pytania analityk.

Stan zawieszenia

Mieszkaniówka trwa w zawieszeniu między wygaszonym w styczniu programem dopłat „Bezpieczny kredyt 2 proc.” a przygotowywanym przez rząd programem „Na start”. Według pierwszych zapowiedzi supertanie kredyty miały popłynąć na rynek w lipcu. Dziś mówi się o jesieni.

Hanna Morawska z agencji Freedom Nieruchomości Poznań Centrum zakłada, że nowy program sprowokuje kolejny skok cen, zwłaszcza w ostatnim kwartale roku. – Nie można mieć jednak pewności, że wzrost obejmie wszystkie rodzaje mieszkań – mówi.

Niepewność nie sprzyja inwestorom. Marcin Drogomirecki zaznacza, że biorąc pod uwagę krótkoterminową perspektywę, trudno jednoznacznie stwierdzić, czy zakup mieszkania dziś, by je odprzedać z zyskiem np. pod koniec roku, ma sens. – Wiele zależy od ostatecznego kształtu nowego programu dopłat. Czy rzeczywiście zwiększy popyt? A jeśli tak, to na jakie nieruchomości, z jakimi adresami? Oddziaływanie programu najprawdopodobniej nie będzie takie samo we wszystkich lokalizacjach – ocenia analityk.

Niewiadomych jest więcej. Na popyt, jak zauważa Drogomirecki, wpłynie też wysokość stóp procentowych. – Ich spadek zwiększy dostępność kredytów hipotecznych, wzrost zaś wyhamuje ten trend – wyjaśnia analityk. – Wiele zależy także od sytuacji na rynku najmu.

W ostatnim roku ceny mieszkań szybowały, podkręcane kredytem 2 proc. Z analiz portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie średnie ofertowe ceny nowych lokali w ciągu roku (styczeń 2023 r. – styczeń 2024 r.) wzrosły z 13,7 do ponad 17,1 tys. zł za mkw., w Krakowie – z niespełna 12,5 do niemal 15,8 tys. zł, we Wrocławiu z ponad 11,8 do ponad 13,1 tys. zł, w Trójmieście z ponad 11,8 do ponad 14,6 tys. zł za mkw. W dwucyfrowym tempie drożały także mieszkania używane.

Odroczone transakcje

– Jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań z zyskiem w kontekście programu „Na start”, to stymulacja popytu może być równie silna jak w przypadku „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” – nie wyklucza Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl. – Przed rokiem część właścicieli celowo wstrzymywała się ze sprzedażą mieszkań, czekając na lipiec i inaugurację programu. Lokale faktycznie były sprzedawane drożej. Czy teraz będzie podobnie? Trudno prognozować, ale z relacji niektórych deweloperów i pośredników wynika, że na niektórych rynkach flipperzy już są bardziej aktywni. Rozbudowują swoje portfele mieszkań, aby je wyprzedać, gdy pojawią się beneficjenci nowego programu.

Marcin Drogomirecki zauważa, że spekulacyjny zakup wiąże się nie tylko z ryzykiem, ale i koniecznością zainwestowania dużych pieniędzy – nie tylko na zakup, ale i remont lokalu. – W zależności od rodzaju mieszkania czy apartamentu inwestycja może przynieść zysk od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy zł – szacuje. – Z naciskiem na „może”. Jeśli nie kupimy nieruchomości w rzeczywiście korzystnej cenie lub sytuacja na rynku zmieni się na tyle, że trudno będzie znaleźć klienta albo dodać do ceny odpowiedni narzut, to inwestycja może okazać się fiaskiem – przestrzega. Wbrew powszechnemu przekonaniu nie jest tak, że nieruchomości tylko drożeją i można na nich zarobić w każdym momencie.

Mniejsza rentowność

Stosunkowo łatwą inwestycją wydaje się zakup lokalu na wynajem. Wystarczy znaleźć dobrego najemcę i zarabiać. Ale i ten biznes nie jest wcale prosty. Marcin Drogomirecki zwraca uwagę, że dziś ofert najmu mieszkań przybywa, a najemców już nie. – To może ostudzić popyt inwestycyjny, a nawet wpłynąć na zwiększenie podaży lokali na sprzedaż – uważa. Część właścicieli wynajmowanych lokali, które nie przynoszą wielkich zysków, będzie się chciała ich pozbyć.

– Szacunkowy zysk z najmu zakupionego dziś mieszkania nie wygląda imponująco. ROI (return on investment), czyli stopa zwrotu z przeciętnej kawalerki w Warszawie (przy założeniu, że przez 11 miesięcy pobieramy czynsz w wysokości 2,6 tys. zł miesięcznie) po opłaceniu podatku to ok. 4–5 proc. Nie są to kokosy – mówi Drogomirecki. – A jeśli uwzględnimy ryzyko długotrwałego poszukiwania najemcy czy problemy z regulowaniem przez lokatora płatności, to się okaże, że są sposoby na korzystniejsze zainwestowanie kilkuset tysięcy złotych. Z drugiej jednak strony można liczyć na wzrost wartości mieszkania – zauważa.

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że klient, który lokal na wynajem kupił rok temu, zarobił nie tylko ok. 5 proc. netto na najmie, ale też zyskał na wzroście wartości mieszkania. W analizowanych 17 miastach lokale zdrożały średnio o 16 proc. Na rynek najmu będzie miał wpływ program „Na start”. Część najemców przeprowadzi się do mieszkania kupionego na tani kredyt. Na własne przeprowadzają się już beneficjenci kredytu 2 proc.

Rafał Bieńkowski ocenia, że dziś trudno prognozować, ile osób rzeczywiście wyjdzie z rynku najmu, realizując plany kupna mieszkania. – Rynek najmu jest bardzo wrażliwy, co pokazały ostatnie lata. W 2022 r. był bardzo rozgrzany, ale w 2023 r. temperatura już spadała – przypomina Bieńkowski. – Jeszcze całkiem niedawno znalezienie atrakcyjnego mieszkania na wynajem w wielu miastach było sporym wyzwaniem. Teraz w ofertach można przebierać.

Dane Nieruchomosci-online.pl wskazują, że w styczniu 2024 r. liczba ogłoszeń mieszkań na wynajem w całej Polsce była o ok. 30 proc. większa niż w styczniu 2023 r. – Nie wszystko się więc wynajmuje i nie w każdej cenie. Naturalną konsekwencją były obniżki i urealnienie czynszów – chociaż bez wielkich promocji, co zaobserwowaliśmy w wielu miastach wojewódzkich – mówi Bieńkowski. – Trzeba więc mieć świadomość, w jakim trendzie jest teraz rynek najmu, pamiętając, że zwrot z inwestycji jest mniejszy, a walka o najemcę ostrzejsza. Górka sprzed dwóch lat nie jest żadnym wyznacznikiem.

Lokata kapitału

Jak mówi Rafał Bieńkowski, największą szansę na udaną inwestycję w lokal na wynajem dają miasta uniwersyteckie. – Dobrze zlokalizowane mieszkanie dwu-, trzypokojowe może przynieść wymierne korzyści – mówi. – Lokal z takim adresem daje możliwość zarobienia i na wynajmie, i na sprawnej sprzedaży, jeśli będzie taka potrzeba. Szukając mieszkania na wynajem, warto też sprawdzić planowane w danym miejscu inwestycje. Być może wkrótce rusza duża przewidziana na kilka lat inwestycja, która wygeneruje popyt na lokale dla pracowników.

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, podsumowuje, że inwestowaniem w nieruchomości jest zainteresowanych wielu Polaków.

– Uważają je za dobrą lokatę chroniącą kapitał przed inflacją. W perspektywie nieruchomości mają przynieść duży zysk ze sprzedaży – mówi Błeszyński.

Doradca potwierdza, że takie inwestycje nie są wcale proste.

– Dużo łatwiej trzymać pieniądze na lokacie i czekać na odsetki czy też kupić złoto inwestycyjne – mówi Błeszyński.

– Nieruchomości są większym wyzwaniem. Oprócz dużego kapitału trzeba też rzetelnej wiedzy i znajomości trendów – podsumowuje Tomasz Błeszyński.

Z pierwszej i drugiej ręki

– Portfel inwestycyjny można budować, wybierając mieszkania i z rynku pierwotnego, i z wtórnego – mówi Tomasz Błeszyński.

– W każdym segmencie rynku możemy znaleźć ciekawe oferty nieruchomości, w które warto zainwestować w krótszym czy dłuższym okresie – podsumowuje Tomasz Błeszyński.

Doradca zwraca uwagę, że mieszkania oferowane przez deweloperów wymagają jeszcze nakładów na wykończenie.

– Ale są to nowe wnętrza w nowym bloku. Kupując lokal na rynku pierwotnym, trzeba sprawdzić dewelopera, jego solidność, jakość poprzednich inwestycji. Znaczenie ma lokalizacja osiedla, otoczenie, infrastruktura: komunikacja, sklepy, szkoły – radzi Tomasz Błeszyński.

– Dużo tańsze są czasem mieszkania z rynku wtórnego. Mogą jednak wymagać odświeżenia albo gruntownego remontu. Bywa, że koszty są porównywalne z tymi, jakie poniesiemy, kupując nowy lokal – podsumowuje Tomasz Błeszyński.

Aneta Gawrońska Rzeczpospolita 10.03.2024

Źródło:https://www.rp.pl/mieszkaniowka-na-rozdrozu-inwestycje-staja-sie-trudniejsze


 Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.


 Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński