Po dwóch miesiącach obniżek cen transakcyjnych, w styczniu ponownie doszło do wzrostu.
Analitycy uważają jednak, że osłabiony popyt może się przyczynić do powrotu korekty. W listopadzie 2024 r. ceny z aktów notarialnych spadły po raz pierwszy od dwóch lat. Obniżkę przyniósł także grudzień.
Wbrew powszechnym oczekiwaniom spadki okazały się tylko krótkim epizodem, a styczeń zakończył się kolejną - i to dosyć istotną - zwyżką stawek za metr. Ilustrujący zmianę indeks urban.one, opracowywany przez Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl urósł w skali kraju o 1,32 pkt w porównaniu z grudniem i sięgnął 115,43 pkt.
Będzie korekta
Drożej było także w metropoliach. Indeks urban.one wzrósł w tym przypadku o 0,87 pkt.
- Nowy rok to nowe wyzwania dla rynku nieruchomości. Wraz z końcem 2024 r. u deweloperów skończyły się akcje promocyjne i rabatowe, które nie przyniosły zakładanych przez spółki rezultatów. Według Otodomu wygaszenie akcji promocyjnych u sprzedawców spowodowało, że poszukujący mieszkań dużo częściej przeglądali ogłoszenia z rynku wtórnego - tłumaczy Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości Cenatorium.
O wyzwaniach branży mieszkaniowej mówi także Michał Kubicki, prezes spółki Omega Asset Management i członek komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
- W toku dyskusji o nowym programie mieszkaniowym [Klucz do mieszkania - red.] tracimy z pola widzenia stare problemy. A one nie znikają. Jednym z najważniejszych czynników, które ograniczają budowę nowych mieszkań i windują koszty jest brak gruntów, a jeśli już jakieś działki wypłyną na rynek to brakuje infrastruktury technicznej i transportowej. Inną kwestią są długotrwałe - wielomiesięczne, a nawet wieloletnie - procedury uzyskiwania decyzji administracyjnych. Kolejny problem to najwyższe w Europie koszty finansowania, które wpływają na finalną cenę inwestycji. Nikt nie proponuje tu żadnej ustawy, tymczasem, marże polskich banków są dwukrotnie wyższe od przeciętnej unijnej. Na spadek stóp procentowych nie ma co liczyć, wobec inflacji odległej od celu NBP. Wymienione składowe są odpowiedzialne za ok. 30 proc. kosztów finalnego produktu - mówi Michał Kubicki.
Wysokie stawki za metr i ograniczona dostępność kredytów powodują, że sprzedaż mieszkań - zarówno nowych, jak i tych z drugiej ręki - wciąż kuleje.
- Wszystko wskazuje na to, że na większości rynków możemy spodziewać się korekty cen - uważa Małgorzata Wełnowska. O obniżce może zadecydować także spadek cen gruntów. Wartość indeksu urban.one dla tego segmentu poszła w styczniu w dół o 1,39 pkt.
Program w ogniu krytyki
W nowej edycji raportu Cenatorium, eksperci pokusili się także o ocenę wspomnianego wyżej programu dopłat do kredytów Klucz do mieszkania. Wskazują więcej wad niż zalet.
- Ciężko stworzyć idealny program wsparcia mieszkalnictwa i nowa propozycja rządu z pewnością nim nie jest. Wydaje się, że najważniejszym punktem nowej koncepcji było to, aby nie narazić się na zarzuty pomocy deweloperom i flipperom. Rzeczywista przydatność proponowanych rozwiązań zeszła na drugi plan. Jak to jednak bywa ze wszystkimi programami wsparcia, może się okazać, że założenia to jedno, a efekty będą zupełnie inne. Nietrudno wyobrazić sobie sytuację, w której ktoś sprzedaje starsze mieszkanie na rynku wtórnym, a następnie kupuje nowe na rynku pierwotnym. Paradoksalnie już sama zapowiedź programu może mieć pozytywny wpływ na deweloperów, szczególnie w dużych miastach. Z rynku zniknął czynnik, który prawdopodobnie wstrzymywał decyzje zakupowe części osób. Teraz, gdy już wiadomo, że [na rynku pierwotnym - red.] nie otrzymają preferencyjnego kredytu, mogą podjąć ostateczną decyzję o zakupie bez obawy o „utracone korzyści” - mówi Bartosz Wałecki, analityk w Michael/Ström DM.
Michał Kubicki otwarcie nazywa Klucz do mieszkania programem wykluczenia, a nie wsparcia.
- Wykluczony został rynek pierwotny i ograniczono dostęp do tzw. mieszkań flippowanych. Fundusze zostaną przekierowane na rynek wtórny i to na lokale nie młodsze niż pięcioletnie. Można więc powiedzieć, że wspierana jest stara, w wielu przypadkach, zdekapitalizowana substancja. Może to dziwić podwójnie, w dobie wyśrubowanych norm środowiskowych dla nowych budynków - uważa Michał Kubicki.
Zwraca uwagę, że zaproponowane limity cenowe wykluczą sześć największych miast, gdzie stawki znacząco przekraczają proponowane 11 tys. zł za metr kwadratowy.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości uważa natomiast, że projekt zawiera kilka dobrych pomysłów i rozwiązań, ale wymaga poprawek i precyzyjnych zapisów.
- Boję się, że w toku prac legislacyjnych dobre pomysły znikną a klucz do mieszkania zostanie zastąpiony wytrychem. Dopóki ustawa nie zostanie uchwalona wszystko jest jeszcze możliwe, tym bardziej, że cały czas w koalicji rządowej utrzymuje się rozdźwięk co do wizji polityki mieszkaniowej i jej wsparcia oraz tego, jak ostateczny program ma wyglądać. To czy ten projekt okaże się kolejnym programem z cyklu marketingu politycznego przygotowanego na czas wyborów prezydenckich okaże się w toku prac legislacyjnych. Nie wiadomo też, czy podczas prac nad projektem zainteresowane grupy lobbingowe nie doprowadzą do znaczących zmian czy też odłożenia projektu na półkę bądź jego całkowitej likwidacji, by za jakiś czas zaproponować nowe rozwiązania, oczywiście korzystniejsze z punku widzenia lobbystów. Życie i praktyka legislacyjna pokazała, że takie scenariusze są możliwe - mówi Tomasz Błeszyński.
Anna Gołasa Puls Biznesu 06.03.2025
Źródło:https://www.pb.pl/mieszkania-znow-sprzedaja-sie-drozej/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie ChatGPT
