Sprzedaż mieszkań kuleje.
Nowy program wsparcia dla mieszkalnictwa jeszcze nie wystartował, a już mocno dzieli branżę. Punktem spornym jest nie tylko potencjalny wpływ na ceny.
W połowie lipca Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) pokazało nowy projekt ustawy o Kredycie na start (KnS) i poinformowało, że chciałoby, by wszedł w życie w połowie stycznia 2025 r. Choć w programie zawarto zapisy mające zapobiegać wzrostowi cen, część ekspertów uważa, że jest on nieunikniony. Tak stwierdziło m.in. Ministerstwo Finansów. Z kolei resort rodziny podkreślił, że prognozowany wzrost cen nieruchomości spowoduje jeszcze mniejszą dostępność mieszkań w związku z koniecznością uzyskania większej zdolności kredytowej. Liczne zastrzeżenia do rządowego projektu przedstawiły także Narodowy Bank Polski oraz resorty funduszy, klimatu i sprawiedliwości.
Z tymi opiniami nie zgadzają się eksperci Rednet Property Group. Ich zdaniem nowy program nie tylko nie podniesie cen mieszkań, ale pomoże je stopniowo ustabilizować. Analitycy zwracają uwagę, że obecna sytuacja znacząco różni się od tej, jaka towarzyszyła Bezpiecznemu kredytowi 2 proc. (BK2).
— W pierwszym półroczu 2023, a więc w przededniu wejścia w życie BK2, w siedmiu największych miastach w Polsce i ich aglomeracjach do sprzedaży weszło niecałe 17 tys. nowych mieszkań, a w pierwszym półroczu tego roku o 94 proc. lokali więcej. Obecnie sytuacja rynkowa jest więc zupełnie inna. Mamy bardzo wysoką ofertę nowych lokali. Z miesiąca na miesiąc wchodzi do niej więcej mieszkań, niż się sprzedaje, a ceny w niektórych miastach zaczęły nawet spadać. Dzięki wysokiej nowej podaży deweloperzy zaczęli konkurować — tłumaczy Robert Chojnacki, założyciel Rednet Property Group.
Inne realia rynkowe
Według MRiT przed wzrostem cen mają chronić przede wszystkim zaproponowane w projekcie KnS limity dochodu beneficjentów i przyjmowanych wniosków.
— W ramach BK2 udzielono przez pół roku ponad 90 tys. kredytów, czyli średnio ponad 16 tys. miesięcznie, a KnS zakłada, że ze wsparcia skorzysta średnio 5 tys. kredytobiorców miesięcznie. To bardzo istotna różnica. Biorąc pod uwagę, że dziś w ofercie deweloperskiej na siedmiu głównych rynkach mamy 76 tys. nowych mieszkań i niemal drugie tyle znajduje się w sprzedaży na rynku wtórnym, 5 tys. kredytów miesięcznie z rządową bonifikatą przy utrzymanej podaży będzie miało niewielkie znaczenie przy kształtowaniu cen nieruchomości w przyszłości. Ma też niewielki potencjał do wywołania skokowego wzrostu cen — uważa Robert Chojnacki.
Jego zdaniem istotne jest również to, że KnS ma obowiązywać do 2027 r. Długoterminowa perspektywa pozwoli spółkom dostosować nową podaż do zapotrzebowania.
— Zupełnie inaczej wyglądała sytuacja, gdy wprowadzano BK2. Był to czas szalejącej inflacji, wysokich stóp procentowych, a także moment, gdy na rynku najmu aktywni byli obywatele Ukrainy. Po 24 lutego 2022 r. do Polski przyjechało ponad 2 mln osób szukających schronienia przed wojną. Ich wysoka aktywność na rynku najmu spowodowała wzrost czynszów nawet o 50 proc. W efekcie inwestorzy gotówkowi, skuszeni wysokimi stopami zwrotu, zaczęli kupować nieruchomości. Rywalizacja między nimi a beneficjentami BK2, a także świadomość, że program nie utrzyma się po wyborach parlamentarnych, spowodowały, że ceny nieruchomości w 2023 r. poszybowały — mówi Robert Chojnacki.
Podkreśla, że niekontrolowany wzrost cen w 2023 r. to nie tylko efekt BK2, ale również powrotu na rynek osób, które nie kupiły mieszkania w 2022 r., oraz aktywności spekulantów.
— Dziś tych zjawisk nie ma. Mamy za to wysoką podaż nowych mieszkań, stawki najmu ustabilizowały się i dla inwestorów ciekawszą opcją są obligacje. Dlatego uważam, że w ciągu 2-3 lat po wprowadzeniu programu KnS ceny mieszkań pozostaną znacząco bardziej stabilne, niż gdyby programu nie było — twierdzi Robert Chojnacki.
Być albo nie być
Sprzeczne opinie na temat KnS uwydatnia również badanie przeprowadzone przez Cenatorium.
Zwolennikiem programu nie jest Sławomir Horbaczewski, menedżer rynku nieruchomości. Jego zdaniem optymalnym rozwiązaniem byłoby zrezygnowanie z jakichkolwiek programów pomocowych, ewentualnie szybki i jednoznaczny wybór konkretnych rozwiązań, a następnie konsekwentne ich wdrażanie, co zapewniłoby rynkowi transparentność.
— Liderami zmian muszą być jednak ludzie z rynku nieruchomościowego, a nie jedynie politycy, którzy nie mają pojęcia o gospodarce, a już na pewno nie mają prawdziwego doświadczenia w realizowaniu projektów nieruchomościowych w warunkach ostrej konkurencji — uważa Sławomir Horbaczewski.
Programu broni natomiast Robert Chojnacki.
— Obawiam się, że jeśli Kredyt na start nie zostanie uruchomiony, rynek nieruchomości na nowo się zatrzyma. W Polsce wciąż brakuje jasnej polityki mieszkaniowej, a oprocentowanie kredytów jest najwyższe w Unii Europejskiej. Dlatego wielu obywateli nie ma zdolności, żeby zaciągnąć kredyt hipoteczny, który jest dla nich jedyną szansą na zakup nieruchomości. Deweloperzy muszą to brać pod uwagę, kalkulując wprowadzanie nowych inwestycji — mówi Robert Chojnacki.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, uważa natomiast, że rynek powinien możliwie najszybciej poznać konkrety dotyczące programów mieszkaniowych.
— Decyzja o starcie programu ma kolosalne znaczenie dla deweloperów, bo podniesie im sprzedaż mieszkań i da szanse na nowe inwestycje. Jest również kluczowa dla grupy kupujących mieszkania. Im dłużej będzie trwał ten rollercoaster, tym gorzej dla perspektyw rozwoju rynku nieruchomości — mówi Tomasz Błeszyński.
Mniejszy popyt
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, zwraca uwagę, że lawinowo rośnie liczba ofert sprzedaży mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak też wtórnym. Wydłużył się też czas reklamowania ofert i finalizacji transakcji. Mieszkania już nie sprzedają się w 1-3 dni, jak było przy okazji BK2.
Anna Gołasa Puls Biznesu 13.08.2024
Źródło;https://www.pb.pl/kredyt-na-start-mnozy-kontrowersje/
Napisz komentarz, podziel się swoją opinią.