Inwestując w projekty deweloperskie można osiągnąć nawet 30 proc. zwrot kapitału w skali roku. Jednak wybór złej spółki lub nieodpowiedniego projektu przyniesie straty.
Trudniejszy dostęp do kredytów, zdaniem Pawła Grząbki, szefa firmy doradczej CEE Group, paradoksalnie stworzył nowe możliwości zarabiania na rynku mieszkaniowym. - Inwestowanie w nowe projekty wspólnie z deweloperami może przynieść co roku nawet 20-30 proc. zwrot z wyłożonego kapitału - wylicza Grząbka.
Na czym to polega? - Inwestor dysponujący środkami np. w wysokości 1-2 mln zł, uzupełnia wkład własny dewelopera w budowę nowego osiedla mieszkaniowego czy nawet niewielkiego biurowca albo powierzchni handlowej. Powoływana jest w tej sytuacji celowa spółka komandytowa lub komandytowa akcyjna, w której sprzedawane są udziały inwestorom prywatnym - tłumaczy Paweł Grząbka.
Spektakularne zyski
Z tegorocznej edycji rankingu Banków Kredytujących Deweloperskie Projekty Mieszkaniowe, przygotowanego przez Polski Związek Firm Deweloperskich, wynika, że banki są coraz bardziej elastyczne dla kredytobiorców-deweloperów. Co więcej, niektóre nie wymagają nawet przedsprzedaży mieszkań przed przyznaniem kredytu, a to jest największa zmora deweloperów, zwłaszcza tych mniejszych, bez zaplecza finansowego.
W rzeczywistości jednak sporo firm deweloperskich, zwłaszcza małych i średnich, nadal nie ma szans na uzyskanie kredytu z banku, bez dużego wkładu własnego lub odpowiedniej przedsprzedaży lokali, np. sięgającej 30 proc., co w obecnych realiach jest często niemożliwe. W takiej sytuacji chętnie więc skorzystają z oferty inwestora gotowego wnieść kilka mln zł w takie przedsięwzięcie. Zwykle są to inwestycje o niewielkiej skali, dla których deweloperzy potrzebują pozyskać od prywatnych inwestorów kilkunastu milionów złotych. Zdaniem Pawła Grząbki taki projekt może przynieść inwestorowi wiele korzyści. - Po pierwsze, roczne stopy zwrotu (20-30 proc.) uzyskiwane przy tym sposobie inwestowania, przekraczają zyski z gwarantowanych obligacji emitowanych przez firmy deweloperskie czy też przez fundusze inwestycyjne działające na rynku nieruchomości. W praktyce oznacza to, po ok. trzech latach od startu projektu do jego zakończenia, czyli sprzedaży mieszkań, dochodzi niemal do podwojenia wyłożonego na początku inwestycji kapitału.
Inwestor otrzyma jednak kapitał wraz z odsetkami dopiero po rozliczeniu całego projektu proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Zatem jest to inwestycja z zyskiem odroczonym o 2-3 lata - zaznacza Paweł Grząbka. Ponadto, inwestor prywatny, może np. wymóc na deweloperze opcję wykupu mieszkań w pierwszej kolejności, na preferencyjnych warunkach, co jest zachętą stosowaną przez deweloperów. Wówczas inwestor zarabia dodatkowo na wynajmie lub wzroście wartości nieruchomości.
Bez kontroli
Sukces przedsięwzięcia zapewni wybór wiarygodnego dewelopera a dalej - rentownego projektu. - Deweloperzy z reguły przystępującym do spółki udziałowcom dają gwarancję osiągnięcia określonego poziomu rentowności. A zapewnić go mogą jedynie projekty, które odpowiedzą na popyt, kiedy zostaną ukończone. Znalezienie takich projektów nie jest łatwe. Wymaga wiedzy o rynku nieruchomości, podobnie jak znajomości realiów rynków lokalnych - trzeba przewidzieć jakie lokalizacje będą atrakcyjne dla klienta w ciągu najbliższych lat, jaki będzie potencjalny popyt oraz czy w danym segmencie i danej lokalizacji mamy duża konkurencję - wylicza Paweł Grząbka.
Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego doradcy na rynku nieruchomości, osoba fizyczna posiadająca oszczędności, wybierze w pierwszej kolejności najprostsze sposoby pomnożenia kapitału, czyli lokaty w banku, akcje, obligacje itd. Inwestorzy z większą wiedzą o mechanizmach rynków finansowych ulokują aktywa w fundusze inwestycyjne czy wreszcie sami zainwestują, kupując np. mieszkania, ziemię itd. - Jeśli inwestor zdecyduje się na projekt deweloperski, ma ograniczony wpływ na realizację i powodzenie inwestycji. Gdy projekt się nie sprzeda, inwestor straci pieniądze. Trzeba mieć więc ogromną wiedzę co do skali i rentowności przedsięwzięcia, zwłaszcza, że od kilku lat ciągle słyszymy o bankructwach deweloperów, nierzetelności, braku wiarygodności, itd. - opowiada Tomasz Błeszyński.
Jego zdaniem, dodatkowo ryzyko takiego przedsięwzięcia zwiększa brak możliwości zweryfikowania projektu w czasie. - Rynek nieruchomości ciągle jest w stanie kryzysu i trudno przewidzieć kiedy nastąpi prawdziwe ożywienie. Niełatwo więc skalkulować czy projekt, który np. wchodzi teraz na rynek, za 2-3 lata zostanie całkowicie skomercjalizowany czy też deweloper będzie sprzedawał mieszkania przez kolejne pięć lat i to mocno schodząc z marży, by znaleźć klienta - mówi Błeszyński. Dodaje, że inwestycje realizowane z udziałem prywatnego kapitału stanowią marginalny udział na rynku.
Tymczasem, zdaniem Pawła Grząbki, rynek prywatnych inwestycji w projekty deweloperskie będzie się systematycznie powiększał w miarę rosnącego zainteresowania banków i wyspecjalizowanych firm zarządzaniem spółkami inwestorskimi.
Dorota Kaczyńska Rzeczpospolita 24-06-2011
