Działki z wydanymi już warunkami zabudowy są na wagę złota?
Polacy rozpoczęli poszukiwania działek z wydanymi warunkami zabudowy. Ma to związek z pracami gmin nad tzw. planami ogólnymi.
Po wejściu w życie zmian trudniej będzie uzyskać zielone światło na budowę domu.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, obserwuje większe zainteresowanie działkami już od jesieni ubiegłego roku.
- Zdecydowanie można mówić o ożywieniu na rynku działek budowlanych. Ma to związek z faktem, że Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym nakłada na samorządy obowiązek przygotowania planów ogólnych dla wszystkich działek do końca 2025 r. Po tym terminie uzyskanie pozwolenia na budowę bez planu stanie się praktycznie niemożliwe - podkreśla ekspert.
Budowa domu tylko w strefie uzupełnienia zabudowy
Plan ogólny zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i ma stanowić podstawę do uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
W planie ogólnym tereny gmin zostaną podzielone na strefy: z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, mieszkaniową jednorodzinną czy usługową. Mają zostać także wskazane obszary uzupełnienia zabudowy - to właśnie w tych wyznaczonych miejscach będzie można stawiać nowe budynki. Jeżeli działka, którą posiadamy, nie znajdzie się w takim obszarze, nie będzie możliwe wybudowanie domu.
Do tego ważną zmianą jest także, że od 2026 r. warunki zabudowy będą wydawane czasowo na okres pięciu lat, a nie, jak dotychczas, bezterminowo.
Gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych do końca 2025 r. Jeśli tego nie zrobią, od 1 stycznia 2026 r. uchwalanie nowych planów miejscowych oraz wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zostanie całkowicie wstrzymane.
Kolejki w urzędach
W wielu urzędach ustawiają się kolejki chętnych, by jeszcze na starych zasadach otrzymać decyzję o warunkach zabudowy.
- Wielu deweloperów uwalnia swoje banki ziemi i tak jak rozsądni właściciele działek intensywnie składa wnioski o wydanie warunków zabudowy na starych zasadach, obawiając się, że ich nieruchomości mogą stracić status budowlany - wyjaśnia Tomasz Błeszyński.
Jak twierdzi, niektóre samorządy w związku z pracami nad planami ogólnymi zawieszają wydawanie warunków zabudowy, co budzi dodatkowe kontrowersje i jeszcze większe obawy właścicieli działek.
Jeśli gminy nie zdążą z uchwaleniem planu do 31 grudnia tego roku, spodziewam się na rynku wielkiego zmieszana, które przełoży się na spowolnienie czy wręcz spadek realizowanych inwestycji w budownictwie jednorodzinnym i wielorodzinnym - analizuje Tomasz Błeszyński.
Np. w Tarnobrzegu napływu wniosków urzędnicy spodziewają się dopiero w okolicach marca. - Obecnie codziennie do urzędu przychodzą lub dzwonią zainteresowane osoby, którym są wyjaśniane procedury dotyczące złożenia wniosku o warunki zabudowy, czyli WZ - mówi Natalia Figórska-Bąk, naczelniczka Wydziału Urbanistyki, Architektury i Budownictwa Urzędu Miasta.
Na razie składanych kompletnych wniosków jest nieznacznie więcej w porównaniu z poprzednimi miesiącami. W Tarnobrzegu już wiadomo, że część osiedli zostanie pozbawiona możliwości swobodnego przekształcania działek na podstawie WZ, tak jak to miało miejsce do tej pory.
Ruch dopiero się zacznie
Tomasz Błeszyński zauważa, że w najbliższych miesiącach popyt na działki z uzyskanymi warunkami zabudowy może rosnąć.
- Ruch na rynku działek zaczyna się zwykle wczesną wiosną i trwa do jesieni, bo to dobry czas na realizację robót budowlanych, ogrodowych i aranżacyjnych. Jednak w tym roku spodziewam się wielu transakcji również w grudniu, ze względu na zmianę przepisów planistycznych - przewiduje ekspert.
Jeśli popyt wystrzeli, może to wpłynąć na ceny działek.
- Znowelizowana ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym nakłada na samorządy obowiązek sporządzenia planów ogólnych do końca 2025 r. Nowe plany ogólne mają objąć wszystkie gminy i miasta w Polsce, nawet te, które posiadają już aktualne plany zagospodarowania. Samorządy mogą wyznaczać obszary zabudowy, ale nie muszą tego robić. Jeśli gmina nie określi tzw. obszaru uzupełnienia zabudowy, to poza określonymi wyjątkami - jak np. rozbudowa czy odbudowa - nie będzie możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce takie zmiany mogą ograniczać liczbę działek pod zabudowę jednorodzinną, a to może przełożyć się na mniejszą podaż, która wpłynie na wzrost cen - przyznaje Małgorzata Wełnowska, starsza analityczka ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Stałe wzrosty rok do roku
Na razie sytuacja cenowa na rynku jest stabilna.
- Nasze dane z miast wojewódzkich wskazują, że na przełomie roku średnie ceny ofertowe gruntów pod budowę najczęściej nie rosły. Jedynymi zauważalnymi wyjątkami były Poznań, Toruń i Zielona Góra, ale nawet tam przeciętne oczekiwania osób sprzedających były wyższe maksymalnie o kilkanaście złotych na metrze - informuje Rafał Bieńkowski, ekspert serwisu Nieruchomosci-online.pl.
Porównując styczeń 2025 do stycznia 2024 r., w większości analizowanych miast średnia cena ofertowa za metr była wyższa niż rok wcześniej.
- Dynamika zmian była oczywiście różna w zależności od lokalnego rynku. Mamy więc miasta, w których przeciętna stawka za metr w ogłoszeniu wzrosła w tym czasie o kilkanaście złotych, jak Kraków czy Zielona Góra. Ale były też i takie, w których zmiana wyniosła 60-70 zł, np. Wrocław, Łódź czy Białystok - mówi Rafał Bieńkowski.
Tempo wzrostów cen działek było w ostatnich latach różne.
- Ostatnie lata pokazały, że ograniczona dostępność gruntów budowlanych, przy wysokim popycie na mieszkania i domy, spowodowała, że ceny gruntów pod zabudowę dynamicznie rosły. Sytuacja na rynku zaczęła się zmieniać od końcówki 2021 roku, kiedy rozpoczęły się cykliczne podwyżki stóp procentowych. Wraz z rosnącymi stopami oraz wprowadzeniem buforu zobowiązującego banki do surowszej oceny wypłacalności klientów, drastycznie obniżyła się zdolność kredytowa Polaków, a to spowodowało spadek zainteresowania gruntami pod zabudowę - analizuje Małgorzata Wełnowska.
Zainteresowanie zmalało także przez drastyczny wzrost kosztów budowy, który wiązał się z wysokimi cenami materiałów budowlanych.
- Poprawa sytuacji nastąpiła w drugiej połowie 2023 r., gdy na rynku pojawił się program "Bezpieczny kredyt 2 proc.", wspierający nie tylko zakup mieszkań, ale również zakup i budowę domów jednorodzinnych - zauważa Małgorzata ekspertka.
Jak podaje, od 2020 r. ceny ziemi budowlanej wzrosły średnio o ok. 50 proc. W ostatnim roku ten wzrost wyniósł 8 proc.
Z obserwacji rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, jaką prowadzi Cenatorium, wynika, że zdecydowana większość transakcji w największych ośrodkach miejskich odbywa się w rejonach peryferyjnych. W Warszawie najbardziej dostępne są działki w dzielnicach obrzeżnych, tj. Białołęce, Wilanowie, Wawrze, Wesołej czy Rembertowie. We Wrocławiu są to przede wszystkim tereny Psiego Pola i Fabrycznej.
Większa dostępność gruntów na obszarach peryferyjnych wpływa na niższą cenę.
- O jej wysokości decyduje odległość od głównych tras komunikacyjnych czy stacji kolejowych. Na cenę wpływa również wielkość gruntu, jego kształt oraz dostępność mediów. Najważniejszy z punktu widzenia kupujących jest jednak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dzięki któremu można rozpocząć budowę w relatywnie krótkim czasie. Cenę za nieruchomość podbija także wydane już pozwolenie na budowę wraz z projektem domu - podsumowuje Małgorzata Wełnowska.
Justyna Sobolak Gazeta Wyborcza 13.02.2025
Źródło:https://wyborcza.biz/biznes/dzialki-z-wydanymi-wz-tkami-na-wage-zlota.html
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
