W minionym tygodniu Sejm przyjął ustawę mającą chronić klientów firm deweloperskich. Regulacja ma na celu zmuszenie firm deweloperskich do zakładania rachunków powierniczych tzw. otwartych bądź zamkniętych. Klienci zainteresowani zakupem mieszkań wpłacaliby pieniądze na ten kontrolowany przez bank rachunek.
Pomysł wydaje się być dobry, ale nie nowy. Należy przypomnieć, że już 2005 roku Bank PKO BP zaproponował deweloperskie rachunki powiernicze. Środowisko pośredników w obrocie nieruchomościami, jako pierwsze rekomendowało rachunek escrow opierając się na amerykańskich doświadczeniach. Niestety odzew rynku deweloperskiego był znikomy, tyko nielicznym klientom udało się wynegocjować uruchomienie takiego rachunku. Zapotrzebowanie na te rachunki praktycznie, więc wygasło, choć oferta po dziś dzień w bankach jest szeroka.
Pamiętajmy, że, środki zgromadzone na tym rachunku zgodnie z Prawem bankowym nie podlegają zajęciu komorniczemu, nie wchodzą też do masy upadłości dewelopera. Daje to dodatkowe gwarancje i zabezpiecza przed wyprowadzaniem pieniędzy przeznaczonych na budowę mieszkań i może dać szansę ukończenia inwestycji w przypadku upadłości.
W Polsce rynek deweloperski jest jeszcze stosunkowo młody, wiele firm powstawało i powstawać będzie na fali „głodu mieszkaniowego”, kiedy popyt przewyższa podaż a marże na inwestycjach dają duże zyski. Wszystko zgodnie z prawem i rynkiem, który jest podatny na zręczne sterowanie.
Rachunek powierniczy ma zabezpieczyć szczególnie przed inwestycjami realizowanymi przez niedoświadczonych deweloperów. Bo zostać budowniczym mieszkań można bardzo prosto, kiedyś to scharakteryzowałem jednym zdaniem –„ Ty nie masz nic, Ja nie mam nic - będziemy deweloperami”. Wystarczyło mieć kawałek ziemi, dostać kredyt z banku i już liczyć na wysokie zyski ze sprzedaży apartamentów klientom złapanym na marketingowe sztuczki. Na szczęście dla kupujących kryzys urealnił rynek, mieszkania staniały i będą dalej tanieć.
Kogo tak naprawdę zyska na tej ustawie. Moim zdaniem przede wszystkim banki, które zyskają jeszcze większą kontrolę nad inwestycjami. W przypadku upadłości dewelopera jakieś korzyści pewnie też odczują klienci, ale i tak będą one niewspółmierne do zainwestowanych pieniędzy, czasu i zdrowia poświęconego na odzyskanie mieszkania. Na papierze wszystko zawsze wygląda różowo, gorzej z realizacją.
Kto straci na tej regulacji prawnej. Na pewno małe i średnie firmy deweloperskie, będą musiały rozważniej kalkulować przyszłe inwestycje, uzyskiwać gwarancje bądź ubezpieczenia. Podroży to koszty przyszłej inwestycji i bardziej zbiurokratyzuje. Może też te nowe reguły prowadzenia biznesu deweloperskiego skłonią inwestorów do planowania projektów w we współpracy z fachowcami rynku nieruchomości a nie opieraniu się tylko o własne „widzi mi się”.
Teraz ustawa trafiła do Senatu, który zapewne wprowadzi poprawki i złagodzi ustawowe rygory.
I tak jak zawsze w praktyce okaże się, kto ma rację – „twórczy” legislatorzy czy „wolny” rynek a żadna ustawa nie zastąpi solidności i uczciwości.
Tomasz Błeszyński Doradca Rynku Nieruchomości
2011-09-06
