Więcej szkody niż pożytku.
Osobom, które rozważają inwestycję w spółkę deweloperską, eksperci przede wszystkim odradzają pośpiech. Inwestorowi powinna się zapalić czerwona lampka, jeśli deweloper zaczyna wywierać na nim presję i chce jak najszybciej zawrzeć umowę.
Lokowanie kapitału w spółkach budujących mieszkania jest trudniejsze od inwestycyjnego zakupu nieruchomości i wiąże się z większym ryzykiem. Podpowiadamy, jak je zminimalizować.
Na łamach PB kilkukrotnie pisaliśmy o problemach tysięcy inwestorów, którzy ulokowali kapitał w spółce HRE. Deweloper mieszkaniowy, podejrzewany przez UOKiK i prokuraturę o naruszanie prawa, stracił płynność, a jego długi – głównie u inwestorów indywidualnych - są szacowane na ponad 1 mld zł.
Zapytaliśmy prawników i analityków rynku nieruchomości, na co powinny uważać osoby rozważające lokatę kapitału w spółce mieszkaniowej (w HRE odbywało się to najpierw w formie sprzedaży udziałów w spółkach, a następnie w formie pożyczek), jakie jej działania powinny wzbudzić ich czujność i w jaki sposób mogą dochodzić roszczeń.
Rentgen prawno-finansowy
Inwestowanie w spółki zajmujące się budową mieszkań jest bardziej ryzykowne niż inwestowanie w konkretne aktywa.
- Nabywcy lokali mieszkalnych są chronieni przepisami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, co znacząco zwiększa bezpieczeństwo transakcji. Jeśli zaś chodzi o kupowanie udziałów, akcji, obligacji korporacyjnych czy też angażowanie kapitału w formie udzielania pożyczek – zawsze będzie się to wiązało z ryzykiem inwestycyjnym, niezależnie od tego, jaką branżę reprezentuje dany podmiot. Inwestowanie kapitału powinno być zatem poprzedzone szczegółową analizą finansową i prawno-organizacyjną spółki. Warto sprawdzić historię realizacji, przejrzeć sprawozdania finansowe czy raporty giełdowe – radzi Patryk Kozierkiewicz, prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
Podobnego zdania jest Paweł Latkowski, adwokat i partner w kancelarii prawnej Octo Legal.
- Kluczowa jest historia inwestycji zrealizowanych przez dewelopera. Poświęćmy czas, by poznać swojego partnera, jego kondycję, przeszłość inwestycyjną, a także przeszłość osób, które kierują przedsięwzięciem, w tym ich osiągnięcia. Istotne są także opinie innych inwestorów – mówi Paweł Latkowski.
Jak tłumaczy, niestandardowe albo po prostu skomplikowane modele inwestycyjne z reguły oferują niższy poziom zabezpieczenia interesów inwestora i powinny obudzić jego czujność.
- Ważne, aby wiedzieć, co i za ile dostajemy oraz kosztem jakiego ryzyka. Kolejnym etapem jest gruntowna analiza prawna umowy, którą zawieramy. Zawsze przeanalizujmy możliwy scenariusz na wypadek fiaska inwestycji – jakie uprawnienia nam daje umowa, w jakim zakresie nas zabezpiecza, jakie koszty i czas będą wiązały się z wyjściem z inwestycji lub dochodzeniem roszczeń. Z pomocą prawnika zadbajmy, aby wprowadzić do umowy odpowiednie zabezpieczenia, które ułatwią nam ratowanie zaangażowanego kapitału. Temat jest oczywiście bardzo obszerny, ale takie działania uważam za minimalną staranność - mówi Paweł Latkowski.
Liczy się szybkość reakcji
Podpisanie umowy nie oznacza, że inwestor może już spać spokojnie.
- Jeśli np. na wcześniejszym etapie mieliśmy dobry kontakt ze spółką, a nagle ten kontakt tracimy i nie możemy uzyskać informacji, powinien być to dla nas sygnał ostrzegawczy, że być może dzieje się coś niepokojącego. W takiej sytuacji warto udać się do siedziby spółki i spróbować nawiązać osobisty kontakt i zdobyć potrzebne informacje – mówi Patryk Kozierkiewicz.
Jego opinię podziela Paweł Latkowski.
- Jeżeli deweloper nie komunikuje się z inwestorami wystarczająco często lub wręcz unika kontaktu, powinniśmy reagować. Podobnie jest z przedstawianiem rzetelnych danych dotyczących realizacji przedsięwzięcia. Powinny być one komunikowane w sposób przejrzysty i z taką częstotliwością, abyśmy mieli możliwość śledzenia postępów i reagowania na niepokojące sygnały – czy to przez wycofanie się z inwestycji, czy podjęcie kroków w celu odzyskania kapitału na drodze sądowej. W większości przypadków, z którymi miałem do czynienia, właśnie brak komunikacji poprzedzał wydarzenia, które prowadziły do problemów z odzyskaniem zainwestowanego kapitału. Istotne jest, aby kontrolować sytuację spółki – jeżeli nie są publikowane dane finansowe lub odmawia się nam dostępu do nich, prawdopodobne są trudności w realizacji inwestycji - mówi Paweł Latkowski.
Podkreśla, że już na etapie zawierania umowy inwestor może zabezpieczyć swoje roszczenia.
- Taka osoba dysponuje sporym wachlarzem instrumentów. Wśród tych, które przyspieszają dochodzenie roszczeń, można wymienić oświadczenie o poddaniu się egzekucji lub weksel, natomiast hipoteka umowna na nieruchomości zwiększy szanse na uzyskanie zaspokojenia. Jeżeli deweloper nie będzie skłonny zabezpieczyć roszczeń inwestora, twierdząc, że wystarczającym zabezpieczeniem jest posiadanie udziałów w spółce celowej, powinno to zwiększyć naszą czujność. Taki układ nie gwarantuje nam zwiększonego bezpieczeństwa. W przypadku pójścia na drogę sądową lub arbitraż sugerowałbym zacząć od wniosku o zabezpieczenie. Tutaj szybkość reakcji na problemy ma kluczowe znaczenie. Wniosek złożony przed wniesieniem pozwu pozwoli po pierwsze rozeznać się w szansach na zaspokojenie, po drugie zwiększyć prawdopodobieństwo jego uzyskania przed pozostałymi wierzycielami - tłumaczy Paweł Latkowski.
Dodaje, że motywując wniosek twardymi danymi lub choćby doniesieniami medialnymi o problemach dewelopera, można np. uzyskać zajęcie rachunku i zaspokoić przynajmniej część należności.
- Droga sądowa będzie w większości wypadków jedyną możliwością. Mocno odradzam przy tym zwlekanie z podejmowaniem zdecydowanych kroków z uwagi na toczące się rozmowy. Jeżeli mamy solidne podstawy, aby uważać, że nasza inwestycja jest zagrożona, należy działać szybko i jednocześnie rozmawiać. Dużo łatwiej cofnąć wniosek lub pozew niż uzyskać zaspokojenie, kiedy w spółce nie pozostanie już majątek pozwalający na pokrycie wszystkich wierzytelności – mówi Paweł Latkowski.
O tym, że nie należy zwlekać z reakcją na nieprawidłowości, mówi także Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
- Jeśli wiemy, że nasz projekt nie jest realizowany zgodnie z terminami i ciąży nad nim widmo klęski, nie czekajmy na cud, tylko natychmiast wdrażajmy procedury sądowe i windykacyjne. Pamiętajmy, żeby całą korespondencję prowadzić na piśmie, aby mieć dokumentację w razie ewentualnego procesu sadowego. Jeżeli zawrzemy ugodę albo - w wyniku negocjacji z oferentem - zmienią się ustalenia pierwotnych zapisów umowy, to również musi być to potwierdzone na piśmie - mówi Tomasz Błeszyński.
Deficyt prawny
Zdaniem ekspertów lokowanie kapitału w spółkach mogłoby być łatwiejsze i bardziej transparentne, gdyby wprowadzono w Polsce u REIT-y (ang. real estate investment trust).
- Od wielu lat postuluje się uregulowanie funduszu pozwalającego mniejszym inwestorom na lokowanie kapitału w nieruchomościach. Coraz częściej słyszę od osób lokujących kapitał, że nie interesuje ich zakup kolejnego mieszkania lub lokalu usługowego, którym będą musieli zarządzać czy wynajmować go. Ludzie chętnie powierzą kapitał profesjonalnemu podmiotowi funkcjonującemu według ściśle określonych regulacji i pod kontrolą państwa, oczekując w zmian osiągania i wypłaty zysków. Wskazuje się, że brak takich podmiotów powoduje odpływ kapitału i lokowanie go w inwestycje w nieruchomości za granicą – mówi Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Anna Gołasa Puls Biznesu 24.07.2024
Źródło;https://www.pb.pl/jak-bezpiecznie-inwestowac-w-mieszkania/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
