Przez RPP i niższe stopy Polacy rzucą się po kredyty.
Liczba zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła prawie trzykrotnie. Telefony do deweloperów i prywatnych właścicieli się urywają. Sprzedaż napędził program "Bezpieczny kredyt 2 proc.", a teraz decyzja RPP o obniżce stóp procentowych.
Reagują już na to ceny mieszkań. Rynek nieruchomości ogarnął prawdziwy szał. Po stagnacji, jaka miała miejsce przez cały 2022 r., już od stycznia dało się zauważyć większych ruch kupujących. Wystrzelił, gdy od lipca banki zaczęły oferować „Bezpieczny kredyt 2 proc."
Jak podawało Ministerstwo Rozwoju i Technologii, do końca sierpnia w ramach programu złożono 36 tys. wniosków, podpisano ponad 3,9 tys. umów na łączną kwotę prawie 1,46 mld zł.
Prawie 300 procent
Z najnowszych danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że w sierpniu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 38,87 tys. potencjalnych kredytobiorców, w porównaniu do 12,39 tys. rok wcześniej. To wzrost o 213,8 proc. O 299,9 proc. wzrosła natomiast wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe.
"Sierpniowy odczyt BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe wystrzelił niczym rakieta kosmiczna, osiągając historycznie najwyższy poziom prawie 300 proc., co oznacza, że potencjalni kredytobiorcy złożyli wnioski kredytowe na wartość aż trzykrotnie wyższą niż przed rokiem" – zauważył w komentarzu do danych dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK.
Przyznał, że jednym z powodów takiej wartości jest zainteresowanie Polaków „Bezpiecznym kredytem 2 proc.". BIK szacuje, że ok. 60 proc. osób ubiegających się o kredyt mieszkaniowy w sierpniu to osoby w wieku do 45 lat, nieposiadające wcześniej kredytu mieszkaniowego, składające wniosek o kredyt do kwoty 600 tys. zł w banku uczestniczącym w rządowym programie.
Pozostałe 40 proc. to osoby, które ruszyły do banków, bo wzrosła ich zdolność kredytowa. W oczekiwaniu na spadki stóp procentowych spadła stawka WIBOR, a wiosną KNF obniżył poziom bufora, według którego banki liczą możliwości finansowe Polaków. W konsekwencji nastąpił wzrost dostępności kredytu mieszkaniowego, co bezpośrednio przyczyniło się do wzmożonego ruchu w bankach.
Lepsza zdolność kredytowa
Zainteresowanie kredytami może być jeszcze większe, po edecyzji Rady Polityki Pieniężnej, która obniżyła stopy procentowe o rekordowe 75 punktów bazowych. Główna stopa referencyjna wynosi teraz 6 proc.
Pytanie, co w tym złego, że zaciąganych kredytów hipotecznych będzie więcej ?
– Wraz ze wzrostem zdolności kredytowej rośnie jednocześnie liczba osób decydujących się na kredyt, a to pośrednio sprawia, że ceny mieszkań rosną, ponieważ deweloperzy i prywatni oferenci zdają sobie sprawę z większych możliwości kupujących – analizuje Bartłomiej Baranowski z serwisu Domiporta.pl.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości i licencjonowany pośrednik, zauważa, że obniżka stóp procentowych osłabiła złotego, a to też wpływa na ceny mieszkań.
– Ważnym czynnikiem cenotwórczym stało się uruchomienie zwiększonej podaży, napędzonej ostatnio poprzez dopłaty do kredytu w programie „Bezpieczny kredyt 2 proc.". A obniżenie stóp procentowych osłabiło kurs złotego. W związku z tym nie ma się, czemu dziwić, że właściciele mieszkań próbują zdyskontować tę stratę i podnoszą ceny.
Takie zjawiska nie są niczym nowym, występują zawsze, kiedy na gospodarkę duży wpływ mają zewnętrzne mechanizmy. Mam tu na myśli sytuację, kiedy z jednej strony dosypuje się pieniędzy na rynek poprzez „tańsze kredyty" - stymulując popyt na mieszkania, a z drugiej osłabia się siłę nabywczą złotego, obniżając stopy procentowe – zauważa Błeszyński.
Kurcząca się oferta
Ceny mieszkań wzrosną z jeszcze jednego powodu. Na rynku nieruchomości pojawia się coraz więcej klientów, za to wyczerpuje się dostępna oferta mieszkań.
– Rynek deweloperski boryka się z brakami po stronie podażowej. Z 14 ostatnich miesięcy w 13 przypadkach sprzedaż nowych mieszkań była wyższa od liczby lokali wprowadzonych do oferty. To oczywiście sprawia, że oferta systematycznie się zmniejsza. Szczególnie sytuacja w Krakowie i Warszawie wygląda, na co najmniej niepokojącą. Liczone na podstawie średniej sprzedaży z ostatnich trzech miesięcy tempo wyprzedaży oferty wynosi tam 4-5 miesięcy – informuje Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego, Otodom Analytics.
To oznacza - jak dodaje - że gdyby mieszkania sprzedawały się jak dotąd, a na rynku nie pojawiały się nowe, oferta wyczerpałaby się w mniej niż pół roku, podczas gdy na zdrowym rynku normą jest rok, półtora.
Deweloperzy obserwują
Pomimo większego zainteresowania klientów od początku roku, a prawdziwego ich szturmu od lipca, deweloperzy nie zdecydowali się wypuszczać na rynek większej liczby mieszkań. Nie wrócili też pełną parą na budowy. Tymczasem portal Rynekpierwotny.pl podaje, że od sierpnia 2022 roku liczba nowych lokali dostępnych w sprzedaży spadła aż o 26 proc.
Dlaczego deweloperzy nie zwiększają oferty? – Brak nowych inwestycji można tłumaczyć sporą niepewnością, co do tego, jak silna i zasobna jest obecna grupa popytowa. Część deweloperów kalkuluje widocznie, że przy takiej niepewności na rynku wprowadzanie kolejnych projektów jest zbyt ryzykowne. Być może decyzje będą podejmowane, gdy przejdzie pierwsza fala zainteresowania kredytami w programie "Bezpieczny kredyt 2 proc.", czyli… już na przełomie lata i jesieni. Swoją cegiełkę dokładają też problemy z finansowaniem i formalnościami: o ile kupujący mieszkania mogą liczyć na wsparcie, to już budujący je – nie – mówi Marcin Krasoń.
Przypomina też, że przy wzmożonym popycie, a małej podaży trudno się dziwić, że ceny mieszkań urosły od początku roku o kilkanaście procent. Z danych Otodom Analytics wynika, że w Gdańsku, Krakowie i Wrocławiu zmiana przekroczyła 15 proc., a w Łodzi i Poznaniu była bliska 10 proc.. Najmniejszą zmianę odnotowano w Katowicach – 2,7 proc.
– Katowicki rynek jest tu specyficzny. Średnia cena ofertowa dosłownie eksplodowała jesienią 2022 r., co było spowodowane strukturą nowych ofert trafiających na rynek. W efekcie przez ostatnich osiem miesięcy ceny urosły wprawdzie tylko o 2,7 proc., ale już w ciągu 12 miesięcy – o 18 proc. – tłumaczy Krasoń.
Mieszkania drożeją też w mniejszych ośrodkach. W Szczecinie średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym zbliża się do 13 tys. zł za m kw., w Lublinie na dobre zadomowiła się powyżej 10 tys. zł, a w Białymstoku, Bydgoszczy i Rzeszowie – powyżej 9 tys. zł. Niewiele tańsze mieszkania są w Kielcach, gdzie za lokal od dewelopera trzeba przeciętnie zapłacić 8,5 tys. zł za m kw.
Będzie drożej
Nie ma wątpliwości, że przy dużym popycie i malejącej ofercie ceny nadal będą rosły. Pośrednicy nieruchomości przyznają, że są właściciele mieszkań i deweloperzy, którzy zmieniają cenniki nawet kilka razy w tygodniu.
– Biorąc pod uwagę zaskakująco wysoką obniżkę stóp procentowych, niewiele wskazuje na obniżki cen mieszkań w najbliższych kwartałach, raczej należy zastanawiać się nad skalą dalszych wzrostów. Niższe stopy procentowe to wyższa zdolność kredytowa, więc na rynek trafić mogą klienci, którzy dotąd jej nie mieli – wyjaśnia Marcin Krasoń.
Zwraca uwagę, że gdyby tempo wzrostów stawek się utrzymało, rok zamkniemy podwyżką cen w niektórych miastach o 20 proc. i więcej!
Wzrosty będziemy obserwować również na rynku wtórnym. Z najnowszego badania nastrojów rynkowych INPON, przeprowadzonego przez portal Nieruchomosci-online.pl., wynika, że aż 73 proc. agentów nieruchomości spodziewa się, iż w IV kwartale tego roku ceny mieszkań z drugiej ręki wzrosną, bez względu na wielkość lokalu.
– Co ważne, ankiety wysłaliśmy do biur nieruchomości dzień po tym, jak Rada Polityki Pieniężnej podjęła decyzję o obniżce stóp procentowych aż o 0,75 p.p. Zaskakujący ruch RPP miał więc odzwierciedlenie w wynikach badania, chociaż nie był to oczywiście jedyny czynnik przemawiający za prognozami mówiącymi o dalszych wzrostach cen. Na oczekiwania sprzedających cały czas wpływa efekt "Bezpiecznego kredytu 2 proc.", a także realizacja uśpionego popytu z 2022 r. – tłumaczy Rafał Bieńkowski, PR manager w Nieruchomosci-online.pl.
Marcin Krasoń wskazuje, że jedyną szansą na uspokojenie sytuacji jest dla rynku deweloperskiego znaczące zwiększenie liczby nowych projektów. – Analizowane przez nas dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że deweloperom nie brakuje pozwoleń na budowę, o ile, więc problemem nie jest finansowanie inwestycji, podaż na rynku ma szansę odrodzić się dość szybko – mówi ekspert.
Justyna Sobolak wyborcza.biz 15.09.2023
Źródło:https://wyborcza.biz/biznes/obnizenie-stop-procentowych-uderza-w-rynek-nieruchomosci/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja, zdjęcie: Tomasz Błeszyński
