Niewielka korekta cen na rynku mieszkaniowym.
Po zatrzymaniu w październiku wzrostu cen transakcyjnych listopad przyniósł nawet ich obniżki. Zdaniem ekspertów w kolejnych miesiącach czeka nas stabilizacja.
W listopadzie ziściły się wyczekiwane przez kupujących i czasem zapowiadane przez ekspertów obniżki cen mieszkań w aktach notarialnych. Opracowywany przez Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl ilustrujący te ceny indeks urban.one zmalał w ciągu miesiąca o 0,42 pkt. Wartość indeksu odnoszącego się do lokali mieszkalnych wyniosła w listopadzie 2024 r. 114,59 pkt. To pierwsza taka sytuacja od kwietnia 2023 r.
- Wartość indeksu urban.one dla mieszkań w dużych miastach spadła w listopadzie o 0,25 pkt i wyniosła 128,27. Obniżka na rynku warszawskim była niewiele mniejsza, bo o 0,21 pkt.
- Wartość indeksu urban.one dla mieszkań w stolicy zatrzymała się na poziomie 126,76 pkt.
- Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do cen gruntów wzrosła w listopadzie po październikowym spadku o 0,76 pkt i sięgnęła 150,07.
Będzie stabilnie lub gorzej
Ponad połowa ekspertów (55,6 proc.) pytanych przez Cenatorium przewiduje stabilizację warunków gospodarczych wpływających na rynek mieszkaniowy w kolejnych sześciu miesiącach, ale niewiele mniej (44,4 proc.) prognozuje ich pogorszenie.
— Na horyzoncie nie widać żadnych istotnych sygnałów, które mogłyby zmienić sytuację w nadchodzących miesiącach. Wysokie stopy procentowe oznaczają trudno dostępny kredyt. Koszty życia stale rosną i nawet dynamicznie rosnące wynagrodzenia nie poprawiają znacząco sytuacji gospodarstw domowych. Duża część popytu na własne lokum została zaspokojona przez program Bezpieczny kredyt 2 proc., więc trudno się spodziewać, że dojdzie do nagłego wzrostu zapotrzebowania. Na rynku pozostaje bardzo dużo mieszkań z wysokimi cenami. Bez korekty cen bardzo trudno będzie sprzedać takie mieszkanie w krótkim czasie — mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Jej zdaniem mogą tanieć przede wszystkim mieszkania bardzo duże, ale także te o niskim standardzie wykończenia. Biorąc pod uwagę ceny materiałów budowlanych, usług wykończeniowych i mebli, doprowadzenie mieszkania do wysokiego standardu to dodatkowy duży koszt. Michał Kubicki, członek komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej i prezes Omega Asset Management, zwraca uwagę na nadchodzące zmiany prawa.
— Jest to ostatni rok obowiązywania tzw. decyzji o warunkach zabudowy. Od 2026 r. wszyscy będą się zderzać z planami ogólnymi oraz zintegrowanymi planami inwestycyjnymi, których dopiero będą się uczyć w ramach nowych postępowań — mówi Michał Kubicki.
Jego zdaniem destabilizująco na rynek mieszkaniowy mogą też wpływać wahania kosztów budowy wywołane przez inwestycje planowane w tym roku w Polsce w ramach KPO oraz dramatyczna kondycja mniejszych firm wykonawczych, które mogą nie przetrwać do 2026 r.
Według Tomasza Błeszyńskiego i Sławomira Horbaczewskiego, doradców rynku nieruchomości, stabilizacji na rynku mieszkaniowym mogą też zaszkodzić politycy i ich nieodpowiedzialne wypowiedzi w trakcie kampanii dotyczącej wyboru nowego prezydenta.
Ceny ofertowe też lecą w dół
Spadek średnich cen ofertowych w listopadzie pokazuje również monitoring cen ofertowych prowadzony przez Cenatorium.
— Jedynym miastem, w którym doszło do niewielkiego wzrostu cen, była Łódź, gdzie ceny lokali na rynku wtórnym wzrosły w ciągu miesiąca o 1,2 proc. Na rynkach dużych miast ceny nowych lokali spadły średnio o około 2 proc., a na rynku wtórnym o 1 proc.
Ogromny wzrost podaży spowodował, że kupujący mają w czym wybierać, co prowadzi do częstszych korekt cen ofertowych — mówi Małgorzata Wełnowska, dodając, że wzrost ofert sprzedaży na rynku wtórnym wynika z faktu, iż część mieszkań kupowana inwestycyjnie w ostatnich latach wraca obecnie do sprzedaży.
Również na warszawskim rynku doszło w listopadzie do niewielkiego spadku cen ofertowych mieszkań w porównaniu z październikiem. Na rynku pierwotnym był to symboliczny spadek o 0,3 proc., natomiast na rynku wtórnym o 1,7.
Eksperci ankietowani przez Cenatorium w większości opowiedzieli za spadkiem cen mieszkań w nadchodzącym półroczu, a za ich stabilizacją ponad 40 proc. Po raz kolejny żaden z ekspertów biorących udział w ankiecie nie przewidywał wzrostu cen.
Okazje dla nabywców domów
Według ekspertów Cenatorium zawsze, kiedy drożały mieszkania, rodziny wielodzietne decydowały się na budowę bądź zakup domu.
— Oferta na rynku jest bogata, bo także małe firmy deweloperskie zaczęły inwestować w budowę tzw. osiedli łanowych i na rynku wtórnym praktyczne w każdej lokalizacji domy są dostępne. Koszty są porównywalne, a za dom można czasami wynegocjować atrakcyjniejszą cenę niż za duże mieszkanie — mówi Tomasz Błeszyński.
Według niego oprócz nowych domów budowanych z wykorzystaniem najnowszych technologii i spełniających wymogi energooszczędności na rynku jest wiele domów z lat 70 - 90., które wymagają termomodernizacji. Jeśli okaże się, że koszty ich utrzymania będą bardzo wysokie, właściciele mogą zdecydować się na ich sprzedaż. To też może stanowić okazję negocjacyjną dla kupujących.
— Spodziewam się, że takie domy mogą być znacznie przeceniane, bo będzie problem z ich sprzedażą — mówi Tomasz Błeszyński.
Według Michała Kubickiego rynek domów podmiejskich jest narażony na te same trudności co budowa mieszkań, czyli brak gruntów pod zabudowę, rosnące koszty budowy i znacznie mniejszą stabilizację cen. Może się to zmienić pod koniec 2025 r., o ile dojdzie do planowanego uwolnienia gruntów rolnych w obrębie granic administracyjnych miast.
— Na dynamikę popytu na domy jednorodzinne mogą wpłynąć obniżka cen gruntów oraz spodziewana pod koniec roku korekta wysokości stóp procentowych — mówi Michał Kubicki.
Paweł Berłowski Puls Biznesu 07.01.2025
Źródło: https://www.pb.pl/ceny-mieszkan-spadly-pierwszy-raz-od-blisko-dwoch-lat/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
