Inwestycja w superluksusowe lokale musi być poprzedzona szczegółową analizą rynku. Inaczej może przynieść straty. Niedoświadczony inwestor powinien zaczynać od kupna tańszych mieszkań na wynajem, które z czasem zyskują na wartości.
Rynek najwyższej klasy apartamentów jest ograniczony do Warszawy i kilku apartamentowych budynków w innych dużych miastach mówi Marcin Jańczuk z sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse. W ostatnich latach deweloperzy koncentrowali się na tańszych inwestycjach mieszkaniowych, na które był największy popyt. Rynek apartamentów powoli się jednak ożywia. Z informacji firmy redNet Consulting wynika, że deweloperzy przygotowują kolejne luksusowe projekty. Apartamentowce mają powstawać w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu i Trójmieście. Warto zainwestować w mieszkanie z najwyższej półki?
Co zyskuje na wartości
Marcin Jańczuk podkreśla, że zakup luksusowego apartamentu, w odróżnieniu od segmentu mieszkań popularnych, musi być poparty dokładną znajomością lokalnego rynku. Zainteresowanych wynajmem takich lokali jest najwyżej kilka tysięcy osób. To bardzo mało, dlatego warto wiedzieć, jakie są ich preferencje, co je skłania do najmu takich właśnie mieszkań radzi Marcin Jańczuk. Inwestycja w superluksusowe nieruchomości może być ryzykowna także z innego powodu. Jak podkreśla przedstawiciel agencji Metrohouse, moda na określone apartamentowce przemija. Nawet jeżeli dziś coś jest na topie, za kilka lat modny może się stać zupełnie inny budynek, oferujący najnowocześniejsze rozwiązania tłumaczy Marcin Jańczuk.
Opinię potwierdza Jarosław Mikołaj Skoczeń z firmy Emmerson Realty, pośredniczącej i doradzającej na rynku nieruchomości. Na wartości zyskują przeważnie małe mieszkania położone w dobrym miejscu. Z apartamentami jest trochę inaczej. Im nowszy i bardziej modny projekt, tym droższy zauważa Jarosław Mikołaj Skoczeń. Dodaje, że na metr luksusowego apartamentu z wszelkimi udogodnieniami, jakie oferuje ten segment rynku, trzeba mieć ok. 40 tys. zł. Minimalna powierzchnia takiego lokalu to 150200 mkw. Ceny całkowite supermieszkań zaczynają się więc od 6 mln zł.
Tego typu apartamenty znajdziemy w zaledwie kilku inwestycjach w Polce mówi Jarosław Mikołaj Skoczeń. W jego opinii to bardzo droga inwestycja, na której bardzo trudno zarabiać. Mając do dyspozycji kilka milionów, możemy się zastanowić nad zupełnie inną, a co najważniejsze bezpieczniejszą inwestycją radzi Jarosław Mikołaj Skoczeń. Przyjmijmy, że za 6 mln zł kupimy w dobrej lokalizacji w Warszawie 15 mieszkań po 400 tys. zł. Taka kwota wystarczy na ok. 45-metrowy lokal, który wynajmiemy bez większego problemu zapewnia. I podkreśla, że zwykłe mieszkanie będzie też łatwiej odsprzedać niż bardzo drogi apartament.
Jeśli jednak zdecydujemy się na inwestycję w apartament, do wyboru mamy zaledwie kilka lokalizacji: Warszawę, Trójmiasto, Kraków i Wrocław. Na rynku wtórnym znajdziemy lokale w apartamentowcach wybudowanych w ostatnich latach. Np. przy ul. Grzybowskiej w Warszawie oferujemy 150-metrowy apartament z 35-metrowym tarasem, wyceniony na 2,6 mln zł. W lokalu można zamieszkać bez dodatkowych nakładów. Także przy ul. Grzybowskiej w stolicy mamy do sprzedania sześciopokojowy apartament o powierzchni 220 mkw. w cenie 5,94 mln zł podaje Marcin Jańczuk. Ten ostatni lokal można wynająć za 20 tys. zł miesięcznie.
Luksusowe apartamenty ma w swojej ofercie także sieciowa agencja nieruchomości Ober-Haus. Np. w warszawskiej inwestycji Opera przy ul. Niecałej, na skraju Ogrodu Saskiego, jest do kupienia 237-metrowy pięciopokojowy apartament z trzema podziemnymi miejscami parkingowymi i komórką lokatorską. Za ten lokal z 2004 roku właściciel żąda 12 mln zł, czyli 50,6 tys. zł za mkw. Atuty nieruchomości: wysoki na 6 metrów salon z jadalnią, 100-metrowy trawiasty taras z grillem, oddzielna służbówka z łazienką, oddzielna w pełni wyposażona i umeblowana kuchnia, gabinet, biblioteka, dwie sypialnie z własnymi łazienkami. Budynek jest całodobowo chroniony, a mieszkańcy mają do dyspozycji recepcję, basen i klub fitness.
W sopockiej ofercie Ober-Haus jest z kolei trzypoziomowy apartament z 2009 roku, o powierzchni 772 mkw., z bezpośrednim widokiem na molo, wyceniony na 12 mln zł. Otwarte przestrzenie dają nieograniczone możliwości aranżacji zachwala właściciel sopockiej nieruchomości.
Jaka rentowność
W Trójmieście, jak podaje Paweł Grabowski z gdańskiego oddziału agencji Ober-Haus, stawki najmu najdroższych apartamentów sięgają 10 tys. zł miesięcznie. Jego zdaniem zakup luksusowego mieszkania na wynajem może być bardzo opłacalną inwestycją. Możemy liczyć na lepszych, płacących wyższe czynsze najemców, którzy akceptują większe kaucje i zawierają dłuższe umowy najmu stwierdza Paweł Grabowski. Jego zdaniem najlepiej inwestować w Warszawie, gdzie potencjalnych najemców, których stać, by płacić za wyższy standard, jest najwięcej. Chętnych można szukać m.in. wśród przedstawicieli korpusu dyplomatycznego.
Potencjalni najemcy to wąska grupa pełniących wysokie stanowiska w międzynarodowych koncernach. Często to ekspaci na kontraktach w Polsce dodaje Marcin Jańczuk.
Z analiz Metrohouse wynika, że kupując apartament w Warszawie za ok. 2,5 mln zł, przy miesięcznej stawce najmu 17 tys. zł, rentowność wyniesie ok. 66,5 proc. rocznie. To nieco więcej niż przy inwestycji w zwykłe mieszkanie. Oczywiście to tylko szacunki zastrzega Marcin Jańczuk. Ważna jest ciągłość najmu, opłaty dla administracji, wysokość czynszu itp.
W opinii Pawła Grabowskiego ze względu na wysokie ceny luksusowych apartamentów stopy zwrotu nie są wysokie. Przy droższych apartamentach można liczyć na zwrot do ok. 5 proc. szacuje przedstawiciel Ober-Haus. Dodaje, że zazwyczaj tańszy będzie zakup mieszkania do remontu i odnowienie go we własnym zakresie niż zakup gotowego do zamieszkania lokalu. Ważne są także umiejętności zarządzającego wynajmem zauważa Paweł Grabowski.
Także Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, zwraca uwagę na niewielką ofertę prawdziwych apartamentów. Deweloperzy na wyrost reklamują swoje projekty jak apartamentowce. Z tego względu cena zakupu jest wysoka i raczej nie podlega negocjacjom zauważa Tomasz Błeszyński. Jego zdaniem kwoty rzędu 30-40 tys. zł za mkw. są, jak na nasz rynek, za wysokie.
W podobnych cenach można bez problemu kupić nieruchomości w innych krajach mówi doradca. Jego zdaniem w polskich warunkach wynajem drogich apartamentów nie jest opłacalny. Trudno znaleźć dobrego klienta. W grę wchodzą tylko korporacje i bogaci biznesmeni. Takich najemców nie ma wielu. A duże firmy zamiast wynajmować mieszkania, wolą kupić na swoje potrzeby służbowy apartament hotelowy mówi Tomasz Błeszyński. Inwestycja w apartamenty jest więc długookresowa, obarczona sporym ryzykiem podsumowuje.
Aneta Gawrońska Rzeczpospolita 2014-02-06
