Specustawa o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa niewiele pomaga właścicielom, którzy wynajmują lokale uchodźcom z Ukrainy.
Na większe wsparcie mogą liczyć ci, którzy użyczają swoje lokale. W ich przypadku nie będą obowiązywały m.in. przepisy ograniczające eksmisję.
Nie oznacza to jednak pełnej dowolności w pozbyciu się lokatora
Rządzący chcą zabezpieczyć prawa właścicieli mieszkań i domów, goszczących pod swoim dachem uchodźców wojennych. Będąca jeszcze przedmiotem prac parlamentarnych specustawa "ukraińska" miała ułatwić zawieranie umów najmu okazjonalnego oraz ułatwiać eksmisję w sytuacji, gdy lokator nie będzie chciał się dobrowolnie wyprowadzić. Nowe przepisy jednak rozczarowują i są nieprecyzyjne, co może utrudniać ich stosowanie.
A gdzie użyczenie mieszkania panowie posłowie?
Ustawa przewiduje, że do użyczenia budynku lub jego części obywatelowi Ukrainy w celu tymczasowego zamieszkania nie będzie się stosowało przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów oraz art. 15zzu ust.1 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (art.68 specustawy).
W praktyce oznacza to, że takiego lokatora teoretycznie łatwiej będzie eksmitować, nawet, jeżeli są to kobiety z dziećmi czy obłożnie chorzy. - Wyłączenie nie oznacza jednak dowolności w eksmisji tych osób. Zgodnie z art. 1046 par. 4 kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli eksmitowany nie ma uprawnienia do lokalu socjalnego to komornik, co do zasady wykonując obowiązek opróżnienia lokalu, usunie eksmitowanego do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli eksmitowanemu nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie - tłumaczy Jacek Kosiński adwokat i partner w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.
Nowe przepisy mówią też o użyczeniu budynku lub jego części, ale słowem nie wspominają o mieszkaniu. - Moim zdaniem użyczenie powinno odnosić się wprost także do lokali. Inaczej zachodzi wątpliwość, czy takie zróżnicowanie było przez ustawodawcę zamierzone i czy można użyczyć lokal mieszkalny z wyłączeniem typowej ochrony - twierdzi Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.
Najem bez ochrony
Podobnego przepisu w specustawie, jak przy użyczeniu, nie ma w wypadku najmu. Zmniejszenie ochrony praktycznie nie występuje. Ustawodawca wyłączył jedynie w przypadku najmu okazjonalnego obowiązek wskazania przez najemcę innego lokalu, do którego potencjalnie zostanie wykonana eksmisja (art. 69 specustawy).
Zmiany dla towarzystw budownictwa społecznego
Ostatnia zmiana w specustawie dotycząca lokali (art. 70) odnosi się do społecznej inicjatywy mieszkaniowej (dawna nazwa: towarzystwa budownictwa społecznego). Zezwala ona SIM na użyczenie lub wynajęcie mieszkania obywatelom Ukrainy, bez zachowania warunków, o których mowa w ustawie z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Chodzi m.in. o wysokość dochodu, braku tytułu prawnego do innego lokalu.
Są jednak i zachęty, ale niewystarczające
Prawnicy uważają, że w specustawie nie ma zbyt dużo zachęt dla właścicieli mieszkań.
- Brakuje regulacji, które zachęcałyby właścicieli i zarządców nieruchomości do udostępnienia pomieszczeń na cele noclegowe dla potrzeb uchodźców. Takie zachęty mogłyby polegać np. na zwolnieniach podatkowych albo ulgach. Mówimy, bowiem o wielomilionowej grupie uchodźców, którzy potrzebować będą pomieszczeń tymczasowych - uważa dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych.
Podobnego zdania jest adwokat Rafał Dębowski. Uważa on, że proponowane przepisy specustawy „ukraińskiej” w zakresie użyczenia i najmu lokali mieszkalnych to krok w dobrym kierunku, ale zdecydowanie niewystarczający. - Nie ulega wątpliwości, że gwałtowny napływ tak dużej liczby uchodźców wojennych, w sposób oczywisty wpłynie na zwiększenie zapotrzebowania na lokale mieszkalne. W związku z tym potrzebne jest ułatwienie uwolnienia zasobów mieszkalnych nie tylko poprzez wyłączenie lub ograniczenie ochrony prawnej osób pochodzenia ukraińskiego, ale poprzez rozwiązania systemowe dotyczące wszystkich lokali mieszkalnych, także tych zajmowanych obecnie przez Polaków - mówi.
I wylicza, że ustawa nie znosi ograniczeń eksmisyjnych nałożonych specustawą covidową, w przypadku lokali zajmowanych przez Polaków. Potrzebne są regulacje potwierdzające bezpieczeństwo podatkowe na tych, którzy zdecydują się na nieodpłatne użyczanie lokali. Ale to tylko rozwiązania krótkoterminowe.
- Potrzebne są dalsze zmiany i ułatwienia na rynku. Głód mieszkań, także tych na wynajem, powoduje konieczność ułatwień w nabywaniu gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Naturalnym zapasem w granicach administracyjnych miast są tereny rolne. W dużych aglomeracjach zazwyczaj tereny takie faktycznie nie są wykorzystywane w produkcji rolnej, ale ograniczenia w ich nabywaniu powodują, że są to obszary zamrożone inwestycyjnie - mówi Rafał Dębowski.
To się jednak częściowo zmieniło. Specustawa przewiduje, że Polacy, którzy przyjęli pod swój dach obywateli Ukrainy uciekających przed wojną, będą mogli występować o refinansowanie kosztów ich utrzymania. Chodzi o 40 zł dziennie i na osobę. Takie wsparcie jest przewidziane na dwa miesiące.
Zdaniem ekspertów to jednak za mało
Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości uważa, że zapisy specustawy nie zachęcą właścicieli do dalszego użyczania mieszkań na tych zasadach, kiedy tak naprawdę pozbawieni są skutecznej ochrony prawnej w spornych sytuacjach.
- Oczywiście, że zawsze pozostaje możliwość egzekucji i dochodzenia swoich roszczeń na drodze sądowej, która jak wiemy jest długotrwała, kosztowna i nie zawsze przynosi spodziewane efekty.
Chciałbym, aby ludzki odruch niesienia pomocy od serca obywatelom Ukrainy został poparty skuteczną literą prawa - tłumaczy.
Renata Krupa-Dąbrowska Prawo.pl 17.03.2022
Źródło:https://www.prawo.pl/biznes/eksmisja-z-lokalu-obywatela-ukrainy/html
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Foto:Tomasz Błeszyński
