Rozmowa z Tomaszem Błeszyńskim, członkiem zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego umożliwił znaczące podwyżki czynszów. Za dwa lata przestanie też obowiązywać w mieszkaniach zajmowanych przez tzw. lokatorów kwaterunkowych ograniczenie wysokości czynszu na poziomie 3 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania. Co to oznacza dla właścicieli kamienic i ich mieszkańców?
Potrzebny jest zdrowy rozsądek właścicieli w podwyższaniu czynszów. Wiem, że oni długo czekali, aby w sposób niezależny określać czynsze w swoich domach i kamienicach, ale sytuacja ekonomiczna większości lokatorów jest zła. Nadmierne podwyżki są drogą donikąd, gdyż właścicielom nie uda się uzyskać od lokatorów wyższych czynszów, niż oni są w stanie zapłacić.
Optymistyczny obraz to zawieranie kompromisów pomiędzy obiema stronami. Jeżeli więc gdzieś czynsz jest obecnie na poziomie 200 zł, a zgodnie z prawem mógłby wzrosnąć do nawet 350 zł, to można podwyżkę rozłożyć w czasie. Oznaczałoby to przykładowo wzrost czynszu teraz o 50 zł, po pół roku o następne 50 zł itd, a nie od razu szokową podwyżkę o 75 proc.
Co się jednak stanie, jeśli jednak strony nie dojdą do porozumienia, a czynsze wzrosną nawet o 100, 200 proc.?
Są dwa wyjścia. Po pierwsze - pojawia się wizja opuszczanych kamienic. W niektórych, zwłaszcza starych, kamienicach w centrach miast starsi lokatorzy pragnęli przekazać zajmowane lokale swojej rodzinie, na zasadzie „babcia trzyma mieszkanie dla wnuczka”. Te rodziny z reguły mają już zaspokojone swoje potrzeby mieszkaniowe, a lokal po babci miał być tylko dobrym startem do usamodzielnienia się młodych ludzi. Jeśli koszt utrzymania mieszkania w starej kamienicy drastycznie wzrośnie, to rodzina zabierze taką starszą osobę do siebie i nie będzie płacić czynszu, a dziecku wynajmie np. kawalerkę w bloku. Nie ma bowiem sensu wydawać pieniędzy na opłacanie niskiego standardu lokali, a takie są w większości kamienic zajmowanych chociażby przez lokatorów „kwaterunkowych”. Po drugie, również młodzi ludzie, którzy mieszkają w tych zasobach, będą kalkulować - wyprowadzą się z tych starych kamienic i wynajmą np. małe mieszkanko - koszt jego utrzymania będzie prawie ten sam, ale będą mieli znacznie lepsze warunki mieszkania.
Czyli stare kamienice staną się mniej konkurencyjne na rynku wynajmu?
Tak właśnie będzie. Rachunek ekonomiczny jest bowiem nieubłagany – cóż z tego, że mieszkanie w prywatnej kamienicy będzie relatywnie tanie do wynajęcia w porównaniu np. z mieszkaniem w bloku, kiedy koszty jego utrzymania (m.in. czynsz i media) będą niewspółmiernie wielkie w stosunku do jego standardu. Warto też zwrócić uwagę na dynamiczny rozwój Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) i, w dalszej perspektywie, budownictwa komunalnego. To również niebezpieczna konkurencja dla prywatnych właścicieli kamienic.
Te wszystkie ww. warianty dotyczą jednak osób, które mają jakąś alternatywę, np. inne mieszkanie, rodzinę, pieniądze na wynajem. Co się natomiast stanie z biednymi emerytami, rencistami i bezrobotnymi, którzy są skazani na zamieszkiwanie w dawnych lokalach kwaterunkowych?
Jednym z rozwiązań jest zamiana mieszkania na mniejsze, aby nie ponosić nadmiernych opłat. Uważam jednak, że dla każdego właściciela dramatem jest sytuacja, gdy lokatorzy zaczynają się wyprowadzać. Tym bardziej, że – biorąc pod uwagę obecną trudną sytuację na rynku nieruchomości – właściciele mogą się przeliczyć w swoich rachubach na znalezienie nowych chętnych do wynajęcia od nich tych lokali. Kilka lat temu obserwowaliśmy boom na rynku nieruchomości, kiedy to nabywano kamienice z myślą o ich przyszłej adaptacji na lokale biurowe lub handlowe. Teraz ta strategia okazuje się niewypałem, gdyż w całej Polsce mamy nadwyżkę powierzchni biurowych, wiele pustych biur ma zresztą wyższy i nowocześniejszy standard niż lokale w starych kamienicach. Właściciele kamienic mają więc małe szanse na znalezienie nowych, zamożnych klientów. Przed wynajęciem poniosą też jeszcze duże dodatkowe koszty, gdyż po przeprowadzeniu długotrwałego i utrudnionego procesu eksmisji muszą wyremontować i zaadaptować lokal. Następnie pozostaje znalezienie chętnego do jego wynajęcia. Oznacza to, że przez wiele miesięcy, a nawet lat lokale takie mogą nie przynosić żadnego dochodu.
Rozmawiał Michał Kosiarski Gazeta Prawna 20-12-2002
