Wynajmując dom lub mieszkanie, możesz skorzystać z pośrednictwa agencji nieruchomości lub z poczty pantoflowej. Pośrednik kosztuje: najemcę - miesięczny czynsz, wynajmującego (na ogół) jego połowę. Ale agent doradzi, jak sformułować umowę najmu, tak by chroniła interesy obu stron. Nie może być, bowiem tak. że wynajmujący ma jedynie prawa, a najemca obowiązki.
Mów, czego chcesz, jeśli zdecydowałeś się na wynajem przez pośrednika, sprecyzuj, jakiego mieszkania szukasz: ma być tanie czy droższe w tzw. dobrym punkcie, z ta-kimże dojazdem, w bezpiecznej okolicy? Zależy ci na mieszkaniu umeblowanym czy pustym, w starym czy nowym budownictwie? Jasne określenie wymagań pomoże i tobie, i pośrednikowi. Jednak przez pośredników (z powodu kosztów) wynajmuje niewiele osób. Zdarza się, więc, że wynajmujący i najemcy nie wiedzą nawet, co umowa najmu powinna zawierać. Gdy wynajmujący jest naszym znajomym, często rezygnujemy z formalności, bo to jakoś niezręcznie. To błąd!
Gdy w grę wchodzą pieniądze, należy pozbyć się takich obiekcji. Nim wynajmiesz Pamiętaj, że mieszkanie czy dom wynajmujesz razem z okolicą. Sprawdź, gdzie jest przystanek autobusowy, sklep, przychodnia zdrowia, a jeżeli masz dzieci, jak daleko jest przedszkole czy szkoła. Mieszkanie do wynajęcia trzeba oglądać w dzień, najlepiej powszedni. Tylko wtedy można ocenić wygląd ścian, poziom hałasu, szczelność okien, sąsiedztwo. Sprawdź stan wszystkich instalacji: wodnej, gazowej, elektrycznej. Stare, od dawna niekonserwowane instalacje grożą zalaniem, zwarciem, wybuchem.
1. Instalacja wodna. Jeżeli po odkręceniu kranu woda sączy się cienkim strumieniem, oznacza to, że przygotowania do kąpieli będziesz musiał rozpocząć na długo przed jej zażyciem. Zapytaj wynajmującego (i sąsiadów), jak często zdarzają się przerwy w dostawie wody, abyś nie zamieszkał na Saharze. Sprawdź, czy rury nie przeciekają i czy są drożne.
2. Elektryczna. Jeśli po włączeniu światła żarówki migają i słychać charakterystyczne skwierczenie w rozetkach - instalacja elektryczna jest niewydolna i nie wytrzymuje obciążenia. Grozi to tym, że jeśli włączysz pralkę, prasowanie będzie musiało poczekać. Zapytaj, gdzie są bezpieczniki, w jakim są stanie i który, za co odpowiada (oświetlenie górne, napięcie w gniazdkach). Sprawdź, czy gniazdo bezpieczników nie zwisa podejrzanie ze ściany.
3. Gazowa. W mieszkaniu z przepływowym piecykiem gazowym zapytaj wynajmującego, kiedy był ostatni przegląd. Jeśli wynajmujący nie pamięta albo od ostatniego przeglądu minął rok, musisz doprowadzić do przeglądu teraz. Piecyki to urządzenia „wybuchowe" - lepiej nie ryzykować. Poproś o klucze do piwnicy, suszarni, wózkami, skrzynki na listy. Korzystanie z tych pomieszczeń jest dużą wygodą.
Uwaga! Jeśli wynajmujący ociąga się z przedstawieniem aktu własności mieszkania lub wypisu z księgi wieczystej, postaraj się sam ustalić, czy rzeczywiście ma on prawo do lokalu. Może się, bowiem zdarzyć, że obrotny wnuczek, korzystając z nieobecności babci, bez jej wiedzy wynajmie ci mieszkanie, biorąc czynsz np. za pół roku z góry.
Sprawdź, czy właściciel mieszkania albo poprzedni lokator nie narobili długów - regularnie płacili za czynsz, prąd, gaz, ogrzewanie, telefon, telewizję kablową itp. Uważaj, żeby wynajmujący nie obciążył cię cudzymi długami! Dobra umowa Znalazłeś mieszkanie, które ci odpowiada, sprawdziłeś je, dogadałeś się z właścicielem. Teraz pora na podpisanie umowy. Można ją podpisać na dzień przed planowaną przeprowadzką, ale równie dobrze pół roku wcześniej. Nie ma to znaczenia. Jedynie protokół zdawczoodbiorczy podpisuje się w dniu przekazania kluczy.
Uwaga! Nie myl pojęć - ty jesteś najemcą, wynajmujący to osoba, od której wynajmujesz mieszkanie.
Dobra umowa musi określać:
• Przedmiot najmu. Dokładny adres mieszkania, jego powierzchnia, liczba i rodzaje pomieszczeń (pokoje, kuchnia, łazienka, piwnica, strych, garaż, miejsce na parkingu), wyposażenie (c.o., gaz ziemny lub z butli, telefon, meble, pościel, talerze, kwiaty, a nawet np. sześć srebrnych łyżeczek). Dobrze jest określić stan techniczny i wiek wyposażenia. W umowie trzeba opisać wszystkie usterki - cieknące krany, brudne ściany, wypaczony parkiet itp. Zabezpieczy to obie strony przed późniejszymi pretensjami. Uwaga! Powierzchnia mieszkania musi się zawsze zgadzać z tą, jaka jest zapisana w akcie własności. Kiedy wynajmujący mówi: - Wie pan, w dokumentach jest zapisane 40 m kw., ale tak naprawdę to tu jest 51, nie daj się nabrać - nie płać wyższego czynszu za nieistniejącą formalnie powierzchnię.
• Wysokość czynszu - to jeden z najważniejszych punktów umowy. Czynsz najmu to „haracz", który trafia do kieszeni właściciela za wynajęcie mieszkania. Nie ma on nic wspólnego z opłatami eksploatacyjnymi, które mogą być w czynsz wliczone albo płatne ekstra. Najemca może zabezpieczyć się w umowie, że przez cały okres najmu czynsz nie wzrośnie. Uwaga! Czynsz płacimy zawsze z góry. Jeśli wyprowadzimy się w połowie miesiąca, nikt nie zwróci nam za „niewymieszkane" dni.
• Wynajmujący może zażądać opłaty za kwartał, półrocze albo nawet za rok z góry. W ten sposób zabezpiecza się przed najemcą oszustem.
• Właściciel mieszkania może też zażądać od nas kaucji w wysokości jedno-lub trzymiesięcznego czynszu. Z tych pieniędzy pokryje ewentualne szkody. Jeśli mieszkanie po naszej wyprowadzce nie przekracza tzw. naturalnego zużycia - nie gasiliśmy papierosów na kuchennym blacie, nie wyrywaliśmy ze ścian kranów i kontaktów - wynajmujący zwraca kaucję w całości.
• Czas najmu. W umowie musi być zapisane, na jaki czas jest ona zawarta: określony czy nieokreślony. Umowy za- wartej na czas określony nie można wypowiedzieć przed terminem (chyba, że umowa dopuszcza taką ewentualność). Taka umowa lepiej chroni interesy najemcy - wynajmujący nie może go wyrzucić z mieszkania przed upływem ustalonego terminu. (Chyba, że najemca niszczy lokal, zakłóca porządek lub nie płaci czynszu - o tym przy prawach i obowiązkach wynajmującego). Przy umowie na czas nieokreślony należy ustalić okresy wypowiedzeń: dwa tygodnie, miesiąc lub trzy. Co musi, a co może wynajmujący Mieszkanie, które wynajmujesz, ma być w stanie nadającym się do użytku. To nie tylko kwestia kultury, to twój obowiązek. Do ciebie należą: generalne remonty, naprawa instalacji, założenie domofonu, telewizji kablowej, a także wizyta kominiarza. Ale już za wymianę przepalonej żarówki czy pękniętej uszczelki płaci najemca.
• Mieszkanie powinieneś ubezpieczyć. Jeśli wynająłeś je firmie, musisz w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy zgłosić ten fakt w urzędzie skarbowym. Opłata rejestracyjna wynosi 2 proc. rocznie od kwoty zapisanej w umowie. Niedopełnienie tej formalności może kosztować wynajmującego do 50 tyś. zł kary. Jej wysokość w dużej mierze zależy od humoru pani w urzędzie skarbowym. Jako wynajmującemu przysługują ci też pewne prawa:
• W umowie najmu możesz zastrzec, że najemcy nie wolno podnajmować lokalu albo, że część twojego mieszkania lub domu jest wyłączona z najmu.
• Możesz kontrolować stan swojej własności, ale swoją wizytę powinieneś każdorazowo zapowiedzieć i uzgodnić z najemcą.
• Masz prawo, a nawet powinieneś, posiadać komplet kluczy do mieszkania, które wynajmujesz. Nie po to jednak, by zakradać się pod nieobecność mieszkańców, lecz na wypadek zdarzeń losowych: pożaru, zalania, wybuchu gazu, zniknięcia najemcy.
• Jeśli najemca nie płaci czynszu, wolno ci wypowiedzieć mu umowę. Wcześniej jednak musisz dać mu szansę i wyznaczyć ostateczny termin uregulowania zobowiązań.
• Umowę możesz wypowiedzieć z dnia na dzień, jeśli najemca zakłóca porządek domu, w którym mieszka, a jego obecność jest uciążliwa dla innych lokatorów. To nie znaczy, że najemca nie ma prawa urządzać imprez. Ma - pod warunkiem, że do słuchania głośnej muzyki i chóralnych śpiewów nie zmusza sąsiadów.
• Masz prawo zatrzymać kaucję, którą najemca wpłacił w chwili podpisania umowy, jeśli ten zalega z opłatami lub demoluje mieszkanie. A co możesz, ale nie musisz?
• Żeby wynająć mieszkanie, możesz, ale nie musisz, wymeldowywać osób w nim zameldowanych. Jeśli jednak wynajmujesz mieszkanie, w którym zameldowana jest cała rodzina, a najemca jest samotny, zgłoś ten fakt do spółdzielni. Opłaty eksploatacyjne będą niższe. W przypadku własności hipotecznej liczba zameldowanych osób nie wpływa na wysokość opłat.
• Aby uniknąć nieporozumień, gdy chodzi o płatności, możesz - w porozumieniu z odpowiednimi instytucjami, rejonem energetycznym itp. po uregulowaniu wszelkich zobowiązań - wyzerować w dniu przekazania kluczy najemcy licznik energii, gazu, wody, a nawet licznik telefoniczny. Obowiązki i prawa najemcy Ty, najemco, także możesz rozwiązać umowę z dnia na dzień, jeśli w mieszkaniu ulatnia się gaz, brakuje okna, (bo wynajmujący zaczął remont i zobowiązał się je wstawić w ciągu kilku dni, a nie wstawia), nie ma prądu albo, kiedy po mieszkaniu biegają karaluchy. Jeżeli właściciel odnowił mieszkanie toksycznymi farbami, choćby nawet nie zrobił tego w złej wierze, też masz prawo zerwać umowę.
Pamiętaj, że:
• Masz obowiązek płacić czynsz w ustalonym terminie.
• Jeśli w czasie użytkowania mieszkania dostrzeżesz jego wady - możesz żądać obniżenia czynszu.
• Drobne remonty, związane z codziennym użytkowaniem mieszkania, obciążają najemcę. Poważne naprawy finansuje wynajmujący. Jeśli tego nie robi, możesz zrobić niezbędne poprawki na jego konto. Koszt naprawy masz prawo potrącić sobie z czynszu, ale powinieneś uprzedzić o tym wynajmującego.
• Jeśli chcesz zainstalować kraty w oknach, potrzebna ci zgoda wynajmującego i spółdzielni lub wydziału architektury.
• Wszystkie ulepszenia: klimatyzację, antenę satelitarną, okablowanie do komputera - musisz uzgadniać z wynajmującym. Jeśli się nie zgadza -jego prawo. Możesz w wynajmowane mieszkanie inwestować na własną odpowiedzialność, ale po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy musisz to wszystko zdemontować tak, by nie było śladu.
• Jeśli książeczki opłat ma u siebie wynajmujący, a ty przekazujesz mu pieniądze na opłaty, zadzwoń do administracji, zakładu energetycznego i sprawdź, czy twoje pieniądze idą na opłacanie rachunków.
• Jeśli z użytkowania wyłączony jest jeden pokój, masz prawo zobaczyć, co w nim jest. Może się zdarzyć, że wynajmujący przechowuje tam kanistry z benzyną albo łupy z kradzieży. W obu przypadkach twoja sytuacja byłaby nie do pozazdroszczenia. Otwarcie pokoju lub skrzydła domu wyłączonego z najmu powinno odbyć się w obecności właściciela. Możecie spisać, co cenniejsze przedmioty, by potem uniknąć podejrzeń o kradzież.
• Powinieneś ubezpieczyć swoje ruchomości, czyli wszystko to, z czym wprowadziłeś się do mieszkania. Na podstawie umowy najmu można rozszerzyć polisę ubezpieczeniową właściciela lub wykupić własną. Nawet przy najlepszych stosunkach między wynajmującym i najemcą lepiej o wszystkich decyzjach informować odpowiednio wcześnie, koniecznie na piśmie - listem poleconym lub osobiście za pokwitowaniem. Swoich praw wynajmujący i najemca mogą dochodzić przez rok. Potem roszczenia ulegają przedawnieniu. Instancją rozstrzygającą ich spory jest sąd powszechny.
mw. Gazeta Wyborcza 2003-03-12
Za pomoc w opracowaniu poradnika dziękujemy Panu Tomaszowi Błeszyńskiemu z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
