Zmiana w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym.
Rząd zmienia zdanie i wydłuża termin, w którym będą obowiązywały obecne zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy. To kluczowe, bo kiedy wejdą w życie plany ogólne, a ma to się stać w połowie 2026 roku, wiele działek może stracić charakter budowlany.
Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym, która została znowelizowana w 2023 roku, nakłada na samorządy obowiązek sporządzania planów ogólnych dla każdej działki na ich terenie. Pierwotnie gminy miały na to czas tylko do końca 2025 r.
Więcej czasu dla samorządów i właścicieli działek
Samorządy alarmowały jednak, że uchwalenie nowych planów wymaga czasu i pieniędzy. Niektóre gminy mogą nie zdążyć z wprowadzeniem nowych przepisów, a to mogłoby oznaczać paraliż budowlany.
"Czas na uchwalenie przez gminy planów ogólnych jest niewystarczający. Ze względu na nakłady finansowe i zbyt małą liczbę odpowiednio wykwalifikowanych planistów gminy będą miały trudności z przygotowaniem właściwego, dającego się zastosować planu ogólnego" - ostrzegali także przedstawiciele Pracodawców RP.
Rząd posłuchał tych głosów i zmienił zdanie
Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało nowelizację, która wydłuża okres obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP) gmin o pół roku, czyli do 30 czerwca 2026 r. Oznacza to, że gminy zyskują pół roku na przygotowanie obowiązkowych planów ogólnych - nowych opracowań planistycznych w randze aktu prawa miejscowego, obejmujących całą gminę i sporządzanych wyłącznie w formie cyfrowej - informuje Związek Miast Polskich (ZMP).
ZMP, powołując się na dane resortu rozwoju, przekazuje, że do końca stycznia prawie 75 proc. gmin w Polsce przystąpiło do sporządzania planu ogólnego.
- Przedłużenie terminu opracowania planów ogólnych nie rozwiązuje wszystkich trudności napotkanych przy realizacji nowych przepisów o planowaniu przestrzennym. Większość gmin wiejskich ogłosiła przetargi w celu wyłonienia firm do opracowania planów ogólnych i spotkała się z absolutnym brakiem zainteresowania. Wystąpiły bardzo liczne przypadki, gdzie nie zgłosiła się żadna z firm - mówi money.pl Stanisław Jastrzębski, wójt gminy Długosiodło i przewodniczący zarządu Związku Gmin Wiejskich Rzeczypospolitej Polskiej.
- Sporządzanie planów ogólnych gmin w myśl nowych przepisów wywoła skutki katastrofalne dla rolnictwa z uwagi na niczym nieuzasadnioną blokadę możliwości zabudowy rolnicze oraz ekonomiczne z uwagi na zablokowanie uzbrojonych terenów w ukształtowanych pasmach zabudowy wsi - dodaje samorządowiec.
Plan ogólny. Dlaczego jest tak ważny?
Nowe plany mają objąć wszystkie gminy i miasta w Polsce - nawet te, które mają aktualne plany zagospodarowania. Samorządy mogą w nich wyznaczyć tzw. obszary zabudowy, ale nie muszą. Jeśli tego nie zrobią, oznaczać to będzie całkowitą blokadę nowej zabudowy do momentu uchwalenia planu.
Do tej pory w przypadku braku planu miejscowego można było ubiegać się o pozwolenie na budowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, czyli tzw. wuzetek.
Jeśli jednak gmina w planie ogólnym nie określi tzw. obszarów uzupełnienia zabudowy, to poza ściśle określonymi wyjątkami (np. rozbudowa czy odbudowa) nie będzie można w ogóle wydawać decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce to oznacza blokadę inwestycji.
Opisywaliśmy już, że w ostatnich miesiącach inwestorzy masowo składają wnioski o warunki zabudowy, by zdążyć przed zmianą przepisów.
Rosną ceny. "Lawina wniosków"
- Profesjonalni uczestnicy rynku, jak deweloperzy oraz inwestorzy, mają coraz większe problemy z kalkulacją parametrów planowanych przez siebie inwestycji. W bardzo krótkim czasie wystąpiło bowiem wiele zmiennych, które mogą mieć na nie istotny wpływ. Z jednej strony wiele gruntów po opracowaniu właściwych dla nich planów ogólnych może stracić charakter budowlany albo w ogóle nie zostać objętych planem. Rosną więc ceny i zainteresowanie działkami budowlanymi. Widzimy to u naszych klientów, m.in. na Warmii i Mazurach. Inwestorzy chcę jednak jak najszybciej zabezpieczyć projekty oparte na działkach rolnych, co powoduje, że urzędy zaczynają mieć problemy z obsługą rosnącej lawiny wniosków o wuzetki - mówi nam Dariusz Seges, dyrektor Departamentu Inwestycji i Rozwoju w firmie Rodzinne Inwestycje.
- Inwestorzy pozbywają się działek rolnych. Ich liczba rośnie lawinowo. Coraz rzadziej decydują się na stale rosnące ryzyko związane z uzyskaniem niezbędnej wuzetki. Mając do wyboru działkę budowlaną, nie rozpatrują już w ogóle zakupu rolnej o podobnych parametrach z zamiarem jej odrolnienia - dodaje ekspert.
- Dodatkowy termin daje gminom więcej czasu na rzetelne przygotowanie dokumentów i uniknięcie pośpiechu, który mógłby skutkować niską jakością planów. Z drugiej strony, opóźnienie może wydłużyć okres niepewności dla inwestorów i mieszkańców, zwłaszcza tam, gdzie nie ma obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Ważne też będzie wsparcie merytoryczne i finansowe dla gmin, bo bez tego nawet dłuższy termin może nie wystarczyć i istnieje ryzyko, że niektóre samorządy i tak nie zdążą. Czekać nas może chaos przestrzenny i budowlany - mówi money.pl Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości.
- W związku z tym zamieszaniem planistycznym i związanym z tym wzrostem zainteresowania uzyskaniem warunków zabudowy popyt na działki budowlane może rosnąć, co potencjalnie wpłynie na wzrost ich cen szczególnie na działki z ważnymi wuzetkami - dodaje Błeszyński.
Tyle dostaną gminy na plan ogólny
Nowelizacja przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym to kluczowy element Krajowego Planu Odbudowy. Blisko 80 proc. samorządów musi przygotować plany ogólne, aby Polska mogła rozliczyć wydatki z Komisją Europejską.
Resort rozwoju w ramach konsultacji zaproponował algorytm podziału środków z KPO dla poszczególnych gmin na sporządzenie planów ogólnych.
Uwzględnia on m.in. powierzchnię gminy, liczbę ludności oraz powierzchnię lasów. W oddzielnym załączniku udostępniono wykaz maksymalnych kwot wsparcia na to zadanie dla każdej gminy. I tak Warszawa może liczyć 1,6 mln zł maksymalnego wsparcia, Kraków - na 1,1 mln zł, Wrocław i Łódź - na 1 mln zł, Poznań - na 926 tys. zł, a Gdańsk - na 886 tys. zł.
Do wydatków kwalifikowalnych będą zaliczane wydatki związane z opracowaniem planu ogólnego, gminnego programu rewitalizacji, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także wydatki na opracowania, ekspertyzy, analizy i dokumentację techniczną.
Łączny budżet na realizację inwestycji wynosi ponad 893,2 mln zł ze środków KPO, z czego na wsparcie gmin w przygotowaniu planów ogólnych zaplanowano 457,8 mln zł, na wsparcie przygotowania i uchwalenia gminnych programów rewitalizacji - 94 mln zł, a na dofinansowanie przygotowania i uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego 316,2 mln zł.
Malwina Gadawa money.pl 18.03.2025
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie ChatGPT
