W Łodzi bloki rosną jak grzyby po deszczu.
Według danych Narodowego Banku Polskiego od 2006 roku średnia cena mieszkania na rynku wtórnym w Łodzi wzrosła o 250 proc. To największy skok stosunku cen wśród wszystkich miast w Polsce.
Poglądową mapę z analogicznymi danymi na temat wszystkich miast wojewódzkich opublikował na Twitterze ekspert od rynku nieruchomości, Tomasz Narkun.
Mieszkania w Łodzi drożeją sukcesywnie, o czym wielokrotnie pisaliśmy w łódzkiej "Wyborczej". Jeśli chodzi o rynek pierwotny gonimy już stawki poznańskie. Skąd jednak spektakularny wzrost na rynku wtórnym - i czy nie jest on zwiastunem pęknięcia cenowej bańki?
Ekspert: przez lata ceny rosły - więc spadną
Według opublikowanej we wrześniu informacji NBP na II kwartał 2022 roku od 2006 roku średnia cena mieszkań na rynku wtórnym w Łodzi wynosiła mniej niż 3 tys. zł za metr, natomiast obecnie ma to być ok. 7 tys. zł za metr. Do średniej wliczają się jednak zarówno mieszkania w starych budynkach o złym stanie technicznym, jak i mieszkania w stosunkowo nowych inwestycjach, czy też wykończone w najwyższym standardzie luksusowe mieszkania, których ceny czasem nie odbiegają od warszawskich. Co jednak ciekawe, w przygotowanym przez Narkuna zestawieniu tuż za Łodzią, jeśli chodzi o wzrosty cen na rynku wtórnym są Zielona Góra (218 proc.) i Rzeszów (217 proc.). W miastach tzw. "wielkiej piątki" wzrosty były natomiast mniej gwałtowne. Wynosiły one: 89 proc. w Warszawie, 101 proc., 104 proc. we Wrocławiu, 139 proc. w Poznaniu i 175 proc. w Gdańsku.
Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego - doradcy rynku nieruchomości, Prezesa Stowarzyszenia Profesjonalistów Rynku Nieruchomości Polski Centralnej, który od lat obserwuje zmiany zachodzące na rynku łódzkim - dane uwypuklają dobrze znany fakt, że Łódź jest miastem na dorobku, które najszybciej musiało nadrabiać dystans dzielący ją od głównych polskich metropolii. Zarazem jednak miasto - podobnie jak mniejsze ośrodki - przez lata zyskiwało na inwestycyjnym "przegrzaniu" głównych rynków.
- Jest normalną rzeczą, że rynki, które przez lata były niedoszacowanie uzyskały dodatkowy napęd w postaci zainteresowania transakcjami, co się przełożyło na wzrosty cen - mówi Tomasz Błeszyński, lecz po chwili dodaje: - Natomiast zobaczymy, o ile te ceny, które najpierw wzrosły o 250 proc., teraz spadną.
Większa podaż niż popyt?
Dlaczego miałyby spaść? Najprościej rzecz ujmując: w nowych inwestycjach nie koniecznie musi mieć, kto mieszkać. Łódź, po pierwsze, wyludnia się na korzyść nie tylko innych wielkich miast, ale też okolicznych powiatów. Po drugie, biznes i lokalne uczelnie nie ściągają nowych mieszkańców w takich ilościach jak ma to miejsce w innych dużych miastach. Po trzecie, fakt przekształcania przez niektórych deweloperów zapowiadanych inwestycji biurowych w mieszkaniowe (z racji tego, że pandemia covid-19 pogorszyła koniunkturę na biurowce) bynajmniej nie zwiększył popytu na nowe mieszkania - a jedynie powiększył konkurencję na rynku.
- W tej chwili, według dostępnych mi danych od deweloperów, w Łodzi realizowanych jest ok. 120 inwestycji mieszkaniowych. To ponad 3,5 tys. mieszkań na rynku pierwotnym w budowie. To bardzo duży wolumen. Tymczasem średnia sprzedaż mieszkań w Łodzi to jest maksymalnie 2 tys. mieszkań rok. Można, więc powiedzieć, że deweloperzy, którzy chcą sprzedawać mieszkania na rynku pierwotnym w Łodzi mają zapas na prawie dwa lata. To bardzo dużo - mówi Błeszyński i dodaje:
- Zawsze była współzależność rynku pierwotnego od rynku wtórnego. Jeżeli rynek pierwotny szedł do góry, to automatycznie rosły też apetyty na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym już jest coraz mniejsza sprzedaż i to pomału przenosi się też na rynek wtórny. W obliczu inflacji i wysokich stóp procentowych o kredycie większość nabywców może zapomnieć, więc sprzedaż opiera się dziś głównie na klientach gotówkowych, których też jest coraz mniej. Oczywiście wciąż mieszkania na rynku wtórnym sprzedają się za relatywnie dobre pieniądze, ale tylko mieszkania ładne, funkcjonalne, w dobrych lokalizacjach. Myślę, że w Łodzi zbliża się czas przebrania oferty. I u deweloperów, i na rynku wtórnym. I to już na wiosnę. Będą się sprzedawały mieszkania nie typu "byle, jakie, byle gdzie, byle, co", tylko mieszkania z potencjałem. Należy się spodziewać rozwarstwienia rynku. Z jednej strony, klienci będą poszukiwać tzw. "perełek", które będą drożeć. Z drugiej strony, mieszkania poniżej wysokiego standardu będą taniały. Możliwe też, że wrócimy do kupowania inwestycyjnego mieszkań do remontu, np. w wielkiej płycie, po to, aby po remoncie z zyskiem je sprzedać - wylicza możliwości Tomasz Błeszyński.
Które się sprzedają, a które (już) nie?
Jako drogę pośrednią dla rynku nieruchomości ekspert Tomasz Błeszyński wskazuje drogę budowę lub zakup mieszkań pod wynajem. Ten obecny już na rynku wtórnym trend ma się pogłębiać. Mowa tu nie tylko o inwestycjach wznoszonych już z zamysłem długoterminowego wynajmu (m.in. inwestycje: Tuwima Apartments przy rogu Tuwima i Tramwajowej, Vantage Development przy Tuwima 64, czy planowany wieżowiec Piotrkowska Point), ale możliwości wykupywania gotowych inwestycji przez fundusze zajmujące najmem instytucjonalnym.
Tezę Błeszyńskiego o tym, że nowe mieszkania w Łodzi coraz trudniej sprzedać potwierdzają rozmowy z deweloperami. W biurze sprzedaży jednej z realizowanych obecnie w Łodzi inwestycji powiedziano nam, wprost, że deweloper nie chce zdradzać wolumenu sprzedanych mieszkań, ponieważ okazał się on dużo niższy od oczekiwanego. - Wielu naszych klientów, żeby zdobyć pieniądze na nowe mieszkanie musi najpierw sprzedać inną nieruchomość: stare mieszkanie albo działkę. W takiej sytuacji staramy się im w tym pomóc, bo i w ich, i w naszym interesie jest, żeby im się udało - mówi przedstawiciel wspomnianego dewelopera.
Jednocześnie nie brak deweloperów, którzy - wysokiego w ich przypadku - poziomu sprzedaży nie ukrywają. Od przedstawicielki Mermaid Capital, dewelopera odpowiedzialnego za trwającą inwestycję Nad Jasieniem (w sąsiedztwie Parku nad Jasieniem), słyszymy, że mieszkania sprzedano tam już w ponad 70 proc.. W przypadku Tuwima Gardens, inwestycji HRE Investment (budowa tuż przy Parku 3 Maja, niedaleko Monopolis), z informacji dostępnych na stronie internetowej wynika, że sprzedana lub zarezerwowana jest już prawie połowa ze 165 znajdujących się w sprzedaży mieszkań. Z kolei w przypadku trzeciego etapu osiedla Primo - czyli kontynuacji pierwszej mieszkaniówki w Nowym Centrum Łodzi - z informacji na stronie dewelopera (Profbud) wynika, że sprzedano już 64 proc. lokali.
Opłacają się mieszkania w śródmieściu?
NCŁ, jak przyznaje Tomasz Błeszyński, już przyciąga inwestorów, ale jednocześnie przyszłość tego projektu wciąż jest pod znakiem zapytania. Rynek spogląda w kierunku Ghelamco, który wciąż nie zrealizował swojej wielkiej inwestycji na najdroższej działce w mieście, (choć realizacja wydaje się coraz bliżej, ponieważ inwestor złożył już wniosek o pozwolenie na budowę). Kluczowe dla rentowności inwestycji realizowanych w NCŁ - w tym dla cen budowanych w tym rejonie mieszkań - będą jednak losy tunelu średnicowego i to, czy oferta okaże się atrakcyjna dla osób, które w formie hybrydowej mogłyby pracować w Warszawie (okazjonalnie dojeżdżając z dworca Łódź Fabryczna). Istotna z punktu widzenia rozwoju Łodzi mogłaby też okazać się, według Tomasza Błeszyńskiego.
Budowa trzech wieżowców w rejonie skrzyżowania ul. Piotrkowskiej i trasy W-Z, z których jeden (Golden Tower Piotra Misztala i Andrzeja Jankowskiego) ma być mieszkaniówką klasy premium, a drugi (Piotrkowska Point OPG Property Professionals) miałby być przeznaczony na wynajem długoterminowy.
- Budowanie wieżowca wiąże się z dużymi nakładami finansowymi i nie każdego dewelopera po prostu stać na takie wyzwanie. Kiedy jednak wieżowiec już się pojawia, to staje się zarówno prestiżem dewelopera, jak i punktem odniesienia dla innych inwestorów w mieście – mówi Tomasz Błeszyński.
Zarówno powodzenie projektu NCŁ jak i nowe wieżowce, które mogą powstać w rejonie "starego" centrum Łodzi (trzeci planuje firma CFI) dałyby dodatkowy impuls w rozwoju śródmieścia, które - jak wynika z danych Urzędu Statystycznego w Łodzi - pomimo wielu ogłaszanych w jego rejonie inwestycji również się wyludnia. Według danych z Narodowych Spisów Powszechnych w latach 2011-2021 liczba mieszkańców łódzkiego Śródmieścia spadła z 73 657 do 58 830 osób. Najwolniej wyludnia się Widzew, któremu w ciągu 10 lat ubyło mniej niż 3 tys. mieszkańców (z 136 192 do 133 313 osób). Dla porównania: Bałuty straciły ok 18,5 tys. mieszkańców (z 207 261 do 188 725 osób), Górna - nieco ponad 13 tys. (z 170 677 do 157 493 osób), a Polesie - nie 9 tys. (z 141 105 do 132 281 osób).
- Dopuściliśmy w Łodzi do bardzo złego zjawiska, które ja nazywam "rozrywaniem miasta". Deweloperzy pokupowali tanie mieszkania na obrzeżach miasta i zaczęli tam budować swoje inwestycje. Bo deweloperowi to jest wszystko jedno gdzie, dopóki sprzedaje. Natomiast miastu nie jest wszystko jedno, bo potem ono musi doprowadzić do tych osiedli infrastrukturę. Na szczęście ostatnio inwestycje mieszkaniowe coraz częściej zapełniają "dziury" w zabudowie śródmieścia - mówi Tomasz Błeszyński, lecz zaznacza, że inwestycja w centrum Łodzi nie okaże się sukcesem, jeśli będzie umiejscowiona w niezachęcającym sąsiedztwie, a budynek nie będzie funkcjonalny ani atrakcyjny architektonicznie.
Parafrazując znane przysłowie ekspert Tomasz Błeszyński stwierdza: - Sama plomba wiosny nie czyni, jeśli rzeczywistość wokół skrzeczy."
Paweł Rutkiewicz Gazeta Wyborcza 04.11.2022
Źródło:https://lodz.wyborcza.pl/lodz/mieszkania-w-lodzi-na-wiosne-lodzki-rynek-czeka-rewolucja/
Napisz komentarz, podziel się swoją opinią.
Foto:Tomasz Błeszyński