Resort finansów wziął się do pracy. Przywileje obejmą tylko inwestycje w mieszkania, ale będą znaczące — polskie fundusze zapłacą mniej podatku niż Kowalski.
Dotychczasowe prace nad ustawą o REIT-ach przyniosły więcej rozczarowań niż konkretów. Krytykowane za opieszałość Ministerstwo Finansów wreszcie zakasało rękawy. Główne założenia projektu opisało w wykazie prac legislacyjnych.
Nowe propozycje jednych satysfakcjonują, innych zawodzą.
Prawne struktury
Resort finansów chce zacząć od wprowadzenia do polskiego prawodawstwa statusu firmy inwestującej w najem nieruchomości (FINN). Status ten uzyskają spółki akcyjne, których główną działalnością będzie wynajmowanie nieruchomości mieszkalnych.
— Wpisanie FINN-ów do ustawy to realizacja obietnicy wprowadzenia do polskiego prawa REIT-ów, gdyż oba rozwiązania mają spełniać podobną funkcję. Nieco zaskakujące jest to, że ma to obejmować tylko nieruchomości mieszkalne, bo na świecie REIT-y inwestują w biura i galerie handlowe. Oczywiście chodzi o połączenie z mocno promowanym „odnowionym” programem Mieszkanie+. Deweloperzy dzięki specustawie mieszkaniowej będą dużo budować, FINN-y będą kupować od nich mieszkania i wynajmować osobom, które dostaną dofinansowanie w programie, i wszyscy będą zadowoleni — mówi Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości Home Brokera.
Ministerstwo Finansów w nowej wersji projektu ustawy o REIT-ach proponuje także konkretne zasady podatkowe dla firm inwestujących w najem nieruchomości. Polegałyby one na odroczeniu obowiązku w podatku CIT z tytułu uzyskanych dochodów, m.in. z najmu nieruchomości mieszkalnych oraz ich zbycia, do czasu wydania ich równowartości na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy. Ponadto MF wprowadza preferencyjną 8,5-procentową stawkę podatku CIT od dochodów FINN z tytułu najmu nieruchomości mieszkalnych.
— Proponowane przez ministerstwo ulgi mogą być szansą na zaktywizowanie spółek, które do tej pory nie inwestowały, choć dostrzegały potencjał rynku. Mogą też przybliżyć nas do konstrukcji zachodniego modelu rynku nieruchomości mieszkaniowych, gdzie popularny jest najem. Preferencje podatkowe to szansa na realne zyski i dodatkowy zastrzyk kapitału dla rynku nieruchomości — mówi Maciej Górka, dyrektor ds. rozwoju E-bazanieruchomości.pl.
Rządowe działania pozytywnie ocenia też Jarosław Skoczeń, członek zarządu Grupy Emmerson.
— Rynek najmu mieszkań w Polsce jest ciągle bardzo mały. Potrzebne są nowe ulgi dla firm, które chcą się zająć wynajmem na większą skalę i rozruszać ten dział gospodarki. W ostatnich latach ze względu na brak rąk do pracy stawiamy na pracowników z Ukrainy czy Białorusi, którym musimy zapewnić mieszkania. W tym sensie budownictwo mieszkaniowe ma wpływ na całą gospodarkę — mówi Jarosław Skoczeń.
Zdaniem Bartosza Turka, analityka Open Finance, preferencyjna stawka opodatkowania zysków z wynajmu da REIT-om przewagę nad innymi inwestorami na rynku mieszkaniowym.
— W przedziale do 100 tys. zł przychodu płacą oni 8,5 proc. podatku, a potem 12,5 proc. Propozycja MF mówi o 8,5 proc. podatku CIT, czyli od dochodu, a nie przychodu. Realnie więc obciążenie FINNów podatkiem będzie prawie żadne. Amortyzacja nieruchomości pozwala bardzo skutecznie niwelować obciążenia podatkowe w przypadku opodatkowania dochodów. Jeżeli Polacy będą mogli inwestować na rynku mieszkaniowym w sposób bezobsługowy, a zyski z tego tytułu będą niemal nieopodatkowane, to przy płynności oferowanej przez GPW chętnych na takie inwestycje będzie mnóstwo — uważa Bartosz Turek.
Druga strona medalu
Nie wszystkim jednak podobają się nowe propozycje MF.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, przypomina, że zgodnie z obowiązującą ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych istnieją dwie możliwości opodatkowania dochodów przy założeniu, że nie świadczymy najmu w ramach prowadzonej na własny rachunek działalności gospodarczej. Te dwie możliwości to ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5 proc. i opodatkowanie na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej ze stawkami 18 proc. i 32 proc.
— Wprowadzenie 8,5-procentowej stawki CIT dla firm inwestujących w najem nieruchomości stawia je w uprzywilejowanej pozycji. Od lat najem jest bardziej rentowny niż lokaty w bankach, co zachęca do kolejnych inwestycji — mówi Tomasz Błeszyński.
Zdaniem Jakuba Pacholca, zarządzającego funduszami Mount TFI, kluczowe jest to, czy ustawodawca rozszerzy legislację na inne sektory rynku nieruchomości.
— Mieszkania na wynajem są segmentem, który dzięki stosunkowo niskim — w porównaniu z handlem czy biurami — barierom wejścia cieszy się wśród inwestorów dużą popularnością nawet bez specjalnych ram prawnych REIT. Z oceną zaproponowanej stawki podatku w wysokości 8,5 proc. wstrzymamy się do zaprezentowania ostatecznego kształtu rozwiązań legislacyjnych, gdyż ważniejsza od wysokości podatku jest mechanika jego naliczania — mówi Jakub Pacholec.
Wynajem w nowej odsłonie
Najważniejsze założenia projektowanej ustawy o REIT-ach:
- wprowadzenie do polskiego porządku prawnego statusu firmy inwestującej w najem nieruchomości (FINN), będącej spółką akcyjną, której główną działalnością będzie wynajmowanie nieruchomości mieszkalnych
- wprowadzenie preferencyjnej 8,5-procentowej stawki podatku CIT od dochodów FINN z tytułu najmu nieruchomości mieszkalnych
- zwolnienie z opodatkowania dochodów osiąganych z inwestycji kapitałowych w spółki typu FINN, obejmujące inwestorów będących podatnikami CIT i PIT
Okiem eksperta - Andrzej Pośniak, partner kierujący zespołem podatkowym kancelarii CMS
Dwa końce kija
W opublikowanych propozycjach MF pozytywnie oceniam utrzymany kierunek regulacji dotyczących opodatkowania firm inwestujących w najem nieruchomości. Wątpliwości może natomiast budzić uznanie za FINN jedynie spółek akcyjnych. W nieruchomości inwestują w dużej części spółki komandytowe, które pozostaną poza preferencyjnymi regulacjami. Ponadto, podobnie jak wcześniej, kontrowersje budzi proponowane zawężenie preferencji do nieruchomości mieszkalnych.
Anna Gołasa Puls Biznesu 03-04-2018
Źródło: https://www.pb.pl/ustawa-o-reit-ach-nabiera-ksztaltow/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
