21 czerwca Sejm RP uchwalił „Ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego”. Zawarte w ustawie przepisy zbulwersowały całe środowisko rynku nieruchomości. O jej szkodliwości przekonani są zarówno pośrednicy w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości, właściciele nieruchomości, deweloperzy, jak i też lokatorzy, których to wspomniana ustawa ma chronić.
Ustawa weszła w życie 10 lipca b.r. i już 13 lipca b.r. została zaskarżona do Trybunału Konstytucyjnego między innymi przez Polską Unię Właścicieli Nieruchomości, która wykazała niezgodność przepisów ustawy z Konstytucją.
Inni również wykazują swoje niezadowolenie uregulowaniami zawartymi w ustawie. Właściciele mieszkań, zarządcy nieruchomości są niezadowoleni z przepisów ograniczających podwyżki czynszów, pośrednicy w obrocie nieruchomościami, deweloperzy, właściciele lokali uregulowaniami dotyczącymi wynajmu mieszkań. Lokatorzy również nie tryskają optymizmem to, co ma ich chronić zarazem ogranicza, nie oferując nic w zamian. Ustawa zburzyła w miarę poprawne dotychczas relacje pomiędzy właścicielami mieszkań a lokatorami. Po kraju rozlała się fala wypowiedzeń najmu w oparciu nowe przepisy ustawy za trzyletnim okresem wypowiedzenia.
Wspomniana ustawa godzi w prawo własności, narusza jego istotę i jest niezgodna z Konstytucją RP. Zasadniczy zarzut dotyczy wprowadzenia limitowania podwyżek czynszów, bowiem zgodnie z uchwaloną ustawą dotychczasowe czynsze regulowane osiągną poziom czynszu ekonomicznego za 100 lat i więcej, a w międzyczasie kolejne pokolenia właścicieli mają ponosić straty i dofinansowywać lokatorów z własnego majątku. Szkody właścicieli z tego tytułu sięgają już około 3,5 mld złotych rocznie. Ustawodawca pozbawił też właścicieli pożytków z najmu nieruchomości, wprowadzając kontrolę czynszów sięgającą dalej niż ceny innych towarów i usług.
Zwiększyło się ryzyko najmu związane z egzekwowaniem przez właścicieli obowiązków polegających na regularnym płaceniu czynszu oraz opuszczeniu lokalu po zakończeniu najmu. Wydłużony został okres rozpoczęcia procedury eksmisyjnej wobec osób niepłacących czynszu. A wprowadzenie instytucji obowiązkowej ugody pomiędzy właścicielem a lokatorem spowoduje wykorzystywanie jej do wstrzymywania procedury eksmisyjnej, wydłuży termin uzyskania wyroku sądowego. Wprowadzono też obowiązek umarzania odsetek od zaległych kwot czynszów. Wreszcie określono czasookres zawierania umów najmu tylko minimum na 3 lata lub na czas nieoznaczony.
Przez to nie różnicuje się tzw. najmu doraźnego (na kilka – kilkanaście miesięcy) od najmu trwałego (kilkanaście lat). Zniesiony został też podział na najem profesjonalny oraz najem okazjonalny, którym zainteresowane były osoby prywatne. Wykluczono indeksację czynszu najmu w stosunku np. do kursu dolara. A pobrane od lokatorów kaucje indeksować wolno tylko wzrostem czynszu. Przedstawione powyżej rozwiązania godzą w zasadę swobody zawierania umów oraz zasadę wolności działalności gospodarczej. Przewidywane usztywnienie umów najmu w zakresie okresu ich obowiązywania zmniejszy elastyczność rynku mieszkaniowego (mieszkania na wynajem, szara strefa najmu) i jeszcze dodatkowo go osłabi.
Środowisko rynku nieruchomości jest zaniepokojone faktem, że do tej pory Trybunał Konstytucyjny nie wydał orzeczenia w tej sprawie pomimo powszechnej opinii o wadach prawnych ustawy. Taki stan rzeczy powoduje brak racjonalnych możliwości planowania inwestycji na rok przyszły, co niewątpliwie wpłynie niekorzystnie nie tylko dla rynku nieruchomości, ale i dla całej gospodarki.
Dodatkowym niebagatelnym argumentem jest szkodliwy wpływ ustawy na inwestowanie w Polsce przez podmioty zagraniczne. Dalszy brak radykalnych rozwiązań przyczyni się zapewne do powołania społecznej inicjatywy ustawodawczej mającej na celu nowelizacje „Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego” lub wręcz uchwalenie nowej ustawy. Powrót do starej ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych byłby już o wiele lepszym rozwiązanie niż utrzymywanie obecnego stanu rzeczy.
Projektowanie tego typu ważnych społecznie ustaw wymaga bezwzględnie szerokiej konsultacji społecznej, niestety tutaj jej zabrakło ze szkoda dla wszystkich.
Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości
25-07-2001
