Rozmowa z Tomaszem Błeszyńskim z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Jaki był ubiegły rok dla pośredników w obrocie nieruchomościami?
- Ubiegły rok to kolejny okres, w którym pośrednicy, zarządcy i rzeczoznawcy majątkowi działali na podstawie licencji zawodowych. Trzeba pamiętać, że nasze zawody są stosunkowo nowe, bo działają na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami z 1997 roku. Widzimy, że nasi klienci nabierają coraz większego zaufania do tego jak działamy. Nie bez znaczenia jest także obowiązkowe ubezpieczeni od odpowiedzialności cywilnej, które gwarantuje bezpieczeństwo korzystania z naszych usług. W 2002 roku PFRN rozpoczęło także cykle szkoleń, które przygotują pośredników do działania na rynku nieruchomości w Unii Europejskiej.
Czy ubiegły rok zmienił rynek nieruchomości?
- Niestety nie, bo ten rynek to odzwierciedlenie całej gospodarki, która znajdowała się w recesji. Był to jednak rok okazji. Każdy, kto decydował się na inwestowanie w nieruchomości, mógł nabyć bardzo ciekawe za niska cenę. Ceny nieruchomości były na poziomie tych sprzed 5 lat. Tak, więc był to rok kupujących, nie sprzedających. Niestety niewielu ich było tak wśród osób fizycznych jak i wśród przedsiębiorstw, mimo większej dostępności kredytów.
Czy jest szansa na poprawę tej sytuacji w tym roku?
- Nie prognozuję gwałtownej poprawy. Może jesienią sytuacja nieco ulegnie zmianie. Również po przystąpieniu do UE nie będzie boomu na rynku nieruchomości, bo Polacy nie wejdą do struktur bogatsi niż dzisiaj. Trzeba powiedzieć, że zagraniczni inwestorzy, co mieli kupić już kupili. Są oczywiście atrakcyjne tereny, ładnie położone, ale brak infrastruktury, dróg i mediów to duża bariera. Ten rok trzeba przeczekać. Byłoby dobrze, gdyby sytuacja utrzymała się na dzisiejszym poziomie i nie było jeszcze większego spadku.
Czym kierowali się kupujący nieruchomości?
- W ubiegłym rok nadal podstawowym kryterium przy wyborze nieruchomości była cena. Nie ważne gdzie, ale za ile. W dalszym ciągu zakup finansowano z kredytów hipotecznych. Oceniam, że było to około 80 proc. zawieranych transakcji. Nie bez znaczenia była polityka RPP i obniżanie stóp procentowych. Można, więc mówić o przewadze czynników ekonomicznych nad środowiskowymi. Nabywcy częściej byli zmuszeni do kupienia mieszkania, niż rzeczywiście chcieli poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Dlatego częściej kupowano mieszkania używane. Nie było to dobre dla rynku pierwotnego. Trzeba powiedzieć, że z punktu widzenia rozwiązań architektonicznych i technologicznych pojawiło się kilka ciekawych przedsięwzięć deweloperskich, ale trudno było cokolwiek sprzedać. Szkoda, bo w tej chwili buduje się z dobrej, jakości materiałów, mieszkania są ciekawe i funkcjonalne są to inwestycje pod konkretnego klienta.
Czy deweloperzy zdecydują się na rozpoczęcie nowych inwestycji w tym roku?
- Myślę, że te decyzje odłożą raczej do momentu, kiedy będą widzieli poprawę sytuacji. A mają tereny, przygotowane projekty i często pozwolenia na budowę. Ten rok określiłbym, jako zamykanie inwestycji już prowadzonych, sprzedawanie i zasiedlanie tych mieszkań, które jeszcze zostały. Podejmując decyzję o rozpoczęciu budowy kolejnych mieszkań pojawia się także pytanie: ile jest jeszcze osób, które kupią nowe M? Trzeba także pamiętać, że tacy klienci już potrafią wybierać i pytać. Mają doświadczenie w kupowaniu, bo to nieliczny sektor zainteresowanych, którzy chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Są dociekliwi i ostrożni. Nie kupią dziury w ziemi.
A jakie są prognozy dla rynku wtórnego?
- Ten rok tak jak i poprzedni będzie zdecydowanie rynkiem mieszkań używanych. Decydują o tym warunki ekonomiczne. Ale trzeba pamiętać, że łódzki rynek wtórny jest mocno zdekapitalizowany. Wystarczy popatrzeć na kamienice komunalne i prywatne, z których tylko nieliczne są remontowane. Nie jest dobrze z mieszkaniami spółdzielczymi, bo docieplenie i odświeżenie elewacji nie załatwi sprawy instalacji w budynkach czy wad w konstrukcji. Skończył się czas mieszkań ” im starsze tym lepsze”. Myślę o tych przestronnych, ze sztukaterią i miejscem na stare meble np. na ulicy Piotrkowskiej. Zainteresowanie takimi nieruchomościami jest, ale niewielkie.
Ten rok będzie rokiem mieszkań funkcjonalnych, niewielkich o powierzchni 40 - 50 mkw. z dwoma pokojami i widną kuchnią. Oczywiście nie na parterze i czwartym piętrze. Widać także zmierzch kawalerek, które traktowane są, jako mieszkania przejściowe do czasu, kiedy sytuacja finansowa się nie poprawi, i będzie czas na kupno czegoś większego. Oczywiście kawalerki nadal będą się sprzedawać, ale pod warunkiem, że nie będą drogie i położone w ładnym miejscu.
Czy łodzianie nadal ”uciekają” z miasta na obrzeża?
- Tak. Już od jakiegoś czasu można zaobserwować takie zjawisko. Łodzianie sprzedają swoje mieszkania i kupują małe domy do remontu lub inwestują w budowę niewielkich. Jest to uwarunkowane ekonomią. W mniejszych miastach są niższe opłaty i koszty utrzymania. W tej chwili nie ma już problemu z przemieszczaniem się i dowóz dzieci do szkoły, czy dotarcie do pracy nie jest problemem. Trzeba także zauważyć, że nowe domy poza miastem są już położone na rozsądnych działkach o powierzchni do 800 mkw. i o rozsądnej powierzchni. Teraz buduje się domy stu- stupięćdziesięciometrowe i raczej parterowe. Kończy się czas rezydencji, bo nikt nie chce utrzymywać 800 mkw. domu, a taki trudno jest sprzedać. Można także zauważyć ciekawe zjawisko, jakim jest powrót do domów wielopokoleniowych. Pojawiają się nowe domy z osobnym apartamentem i wejściem dla rodziców. Jest to uwarunkowane m.in. względami bezpieczeństwa. Kiedy coraz dłużej pracujemy, ktoś powinien być w domu, pomóc w jego prowadzeniu. Nie można mówić o modnych lokalizacjach. Są to okolice Łodzi i miasta satelickie, a zdarzało się, że nawet do 70 km od centrum.
Jakie domy najczęściej znajdują nabywców?
- Domy z lat 60 - tych mają mocne mury i choć ich forma architektoniczna odbiega od tego, co i jak dziś się buduje, to są najczęściej poszukiwane. Nabywcy negocjują ceny i zmieniają wygląd domu. Takich domów szukają także firmy na swoje siedziby. Sprzedają się także szeregowce, ale są traktowane, jako domy przejściowe.
Czy ceny z transakcji znaczenie odbiegają od tych, jakie widzi się w ogłoszeniach?
- Ceny, jakie uzyskuje się z transakcji znaczenie się różnią od ofertowych. Z punktu widzenia właściciela domu, który często sam go postawił i wykończył, każda cena oferowana przez klienta jest za niska. Niestety sprzedający oczekują dużych sum nie biorąc często pod uwagę oczekiwań klientów związanych np. z lokalizacją i otoczeniem. Zdarza się, że domy czekają na nabywcę po kilka lat i tracą na wartości.
Jak kształtował się rynek działek i gruntów rolnych?
- Nie ma zainteresowania gruntami rolnymi w województwie łódzkim chyba, że po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego w danej gminie takie tereny będzie można przekwalifikować na rekreacyjne lub budowlane. Rynek nieruchomości rekreacyjnych wygasa, nie ma dużego zainteresowania, bo otworzyły się inne. W tej chwili można stosunkowo niedrogo kupić ładne tereny na Mazurach, w górach czy nad morzem. Na zamożnych nabywców czekają pensjonaty i hotele w każdej miejscowości wypoczynkowej. Zakłady wyprzedają także ośrodki pracownicze, tak, więc rekreacja w Łódzkiem nie budzi już takich emocji. Jest także duży wybór działek budowlanych, ale nabywców znajdują te ładnie położone i o regularnych kształtach. Ceny można negocjować, bo i tych terenów jest dużo.
Czy zainteresowani wynajmem biura mają problemy ze znalezieniem odpowiedniego miejsca?
- Zdecydowanie nie. W tej chwili podaż przewyższa popyt. Jest cała masa wolnych powierzchni biurowych w każdym punkcie miasta. Jest także duża rozpiętość standardów. Podobnie z magazynami i powierzchniami pod produkcję. Ten rynek także upada, bo nie poszukuje się już dużych hal np. na hurtownie. Jeśli ktoś szuka małego lokalu o powierzchni od 30 do 50 mkw. na działalność usługową to i z tym nie ma problemu. Są to miejsca na małe sklepy i usługi, które obsługują lokalnych mieszkańców. Jak widać poprzedni rok nie był dobry, a w tym niewiele się zmieni.
Rozmawiała Kamilla Jeziorska Gazeta Wyborcza 22-02-2003
