Tak wysokich cen za własne „M” jeszcze nie było.
Wzrostowi cen mieszkań sprzyja przede wszystkim nierównowaga między popytem a podażą, zmniejszenie rygorów w kredytach hipotecznych i rosnąca aktywność międzynarodowych funduszy. Mieszkania podrożały w lipcu do historycznie wysokiego poziomu.
Również tempo wzrostu cen bije na głowę dotychczasowe. Odczyt indeksu urban.one dla całej Polski, przygotowywany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” przez firmę Cenatorium, wyniósł 107,75 pkt, co oznacza wzrost aż o 1,87 pkt wobec poprzedniego miesiąca. Przed rokiem, w lipcu, miesięczny wzrost wyniósł 0,10 pkt, a indeks urban.one osiągnął wartość 103,97 pkt, zatem w skali roku ceny urosły o 3,78 pkt.
Zdaniem Mariusza Kurzaca, dyrektora generalnego Cenatorium, obecna sytuacja to rosnąca bańka.
— Ceny mieszkań wystrzeliły. Tempo ich wzrostu jest wyższe o 15-20 proc. niż w 2019 r. Podwyżkom sprzyja duży popyt, za którym nie nadąża podaż, oraz niesłabnący optymizm społeczeństwa — ocenia ekspert.
Do wzrostu cen przyczyniło się także zmniejszenie rygorów w polityce kredytowej, co przełożyło się na rekordowo wysoki poziom zaciągniętych kredytów hipotecznych. Kolejnym czynnikiem jest rosnąca aktywność funduszy międzynarodowych. Swoją cegiełkę dokładają rosnące ceny materiałów.
— Przed nami dodatkowy impuls: Mieszkanie+ dla młodych i zakup lokum bez udziału kapitału własnego. Na rynku jest pęd i dopóki nie wzrosną stopy procentowe, sytuacja nie powinna się zmienić. Bańka rośnie, ale jeszcze przez chwilę nie powinna pęknąć — podsumowuje Mariusz Kurzac.
Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, uważa natomiast, że przecena może nie nastąpić, dlatego odradza wstrzymywanie się z zakupem „M” na własne potrzeby. Podkreśla jednak, że osoby myślące o zakupie inwestycyjnym powinny zachowywać daleko idącą ostrożność.
— Ryzyko obniżenia rentowności takiej inwestycji rośnie wraz z kolejnym wzrostem cen — podsumowuje ekspert obido.pl
82 proc. ekspertów ankietowanych przez Canatorium spodziewa się stabilizacji cen w nadchodzących sześciu miesiącach, 18 proc. prognozuje ich spadek. Żaden nie przewiduje wzrostu.
Tłuste ceny w dużych miastach
W największych aglomeracjach ceny transakcyjne poszybowały jeszcze bardziej. W lipcu indeks urban.one dla lokali mieszkalnych wyniósł 114,24 pkt, co oznacza wzrost o 2 pkt wobec czerwca.
Największy kwartalny wzrost natomiast ceny transakcyjne osiągnęły w Łodzi. Z danych Cenatorium wynika, że w II kw. stawki za mieszkania o powierzchni ponad 80 m kw. były wyższe aż o 6,27 proc. — w I kw. m kw. kosztował 5175 zł, zaś w II kw. już 5500 zł. Podrożały również ceny „M” w przedziale 35-60 m kw. — wzrost wyniósł 5,97 proc. Za mkw. kawalerki natomiast trzeba było zapłacić o 5,55 proc. więcej.
Z monitoringu cen ofertowych, prowadzonego przez Cenatorium w ramach indeksu szybkiego, wynika, że w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, we Wrocławiu, w Gdańsku i Gdyni w ciągu miesiąca ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły o 2,2 proc., a z drugiej ręki o 0,6 proc.
Mimo tak dużego wzrostu cen mieszkania nadal schodzą na pniu. Czas ekspozycji oferty na portalu ogłoszeniowym w przypadku mieszkań z rynku wtórnego w lipcu wynosił 15 dni, a z pierwotnego 19 dni.
W Warszawie lekko do góry
W stolicy indeks urban.one na koniec lipca wyniósł 116,59 pkt. Zmiana wobec poprzedniego miesiąca wyniosła 0,89 pkt. Z najświeższych danych ofertowych gromadzonych przez Cenatorium wynika, że po kilku miesiącach stabilizacji ceny w Warszawie wróciły na ścieżkę wzrostu. W lipcu nastąpił wzrost średniej ceny ofertowej na rynku pierwotnym o 1,7 proc., a na wtórnym o 1,1 proc.
Anna Krasoń, starszy analityk rynku nieruchomości Cenatorium, podkreśla, że zbyt mała podaż względem wysokiego popytu pozwala sprzedającym dyktować ceny.
— W lipcu deweloperzy rozpoczęli budowę 1455 mieszkań. Biorąc pod uwagę fakt, że średnia miesięczna sprzedaż w stolicy na rynku pierwotnym w pierwszym półroczu wynosiła ponad 2 tys. mieszkań, nowa oferta jest znacznie niższa niż popyt. Podaż się kurczy, a średnia cena transakcyjna w Warszawie przekracza już 10,5 tys. zł bez względu na to, czy jest to nowe czy używane mieszkanie — podsumowuje Anna Krasoń.
Najszerszą ofertę mieszkań w Warszawie mają poprzemysłowy Ursus oraz Białołęka. W tych dzielnicach najłatwiej też o mieszkanie w cenie nieprzekraczającej 9 tys. zł za m kw. Trzecią dzielnicą pod względem szerokiej oferty jest Mokotów, ale tu ceny reprezentują drugi biegun — trudno znaleźć mieszkanie w cenie poniżej 15 tys. zł za m kw.
Za droższe materiały zapłacą nabywcy
Na rynku nieruchomości jest jeszcze inny problem. Eksperci podkreślają, że aby utrzymać marże na wysokim poziomie, niektórzy deweloperzy stosują tańsze materiały budowlane lub obniżają, jakość wykonania.
— Wzrost cen wykonawstwa w ciągu ostatnich 12 miesięcy jest bezprecedensowy. Stąd szukanie rozwiązań zastępczych w stosowanych materiałach — mówi Michał Kubicki, prezes CMP Center Management Polska.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, uważa, że skalę problemu zobaczymy za kilka lat.
— W minionym roku deweloperzy nabudowali masę „apartamentów”, tych mini i maxi, w przeciętnych lokalizacjach, nieoszałamiających architekturą ani funkcjonalnością, w prostych technologiach głównie z „silki”. W tym roku również je budują na masową skalę — mówi ekspert.
Dodaje, że rynkiem zakupów mieszkań nie zachwiał nawet spadek zainteresowania najmem spowodowany pandemią i lockdownami.
— Inwestorzy nadal kupują mieszkania i na rynku pierwotnym, i na wtórnym, licząc na zyski z najmu, a dopóki rynek jest nagrzany, deweloperzy budują szybko, byle dużo — mówi Tomasz Błeszyński.
Paulina Karpińska Puls Biznesu 09.09.2021 r.
Źródło: https://www.pb.pl/rekordowy-wzrost-cen-mieszkan/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Foto:Tomasz Błeszyński
