Nad rozgrzanym rynkiem sprzedaży mieszkań pojawiło się widmo pęczniejącej bańki spekulacyjnej.
Zdaniem ekspertów, wszystko przez szalejący popyt i ceny gruntów, mizerną ofertę lokat bankowych, tanie kredyty i dysproporcje między poziomem inflacji a nominalną stopą procentową.
Na kierowany emocjami popyt wpływ mają także obawy przed skokowym wzrostem cen w związku z planami wprowadzenia deweloperskiego funduszu gwarancyjnego.
Odczyt indeks cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” w marcu 2021 r. wyniósł 103,76 pkt. i był o 0,13 pkt. wyższy niż w lutym. W relacji do marca 2020 r. zanotował jednak spadek o 0,57 pkt.
Choć większość ekspertów w ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium dostrzega symptomy poprawy warunków gospodarczych dla rynku mieszkaniowego, to jednocześnie zauważają oni niepokojące zjawiska.
O poprawie warunków gospodarczych świadczą dane BIK, według których Polacy w marcu złożyli w bankach najwięcej wniosków o udzielenie kredytu hipotecznego od dekady. Wyższą liczbę wniosków odnotowano ostatnio w marcu 2011 r. Rekordowa w całej historii była również ich wartość wnioskowana. Średnia kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego wyniosła bowiem 315,5 tys. zł i była o 5,9 proc. wyższa w relacji do marca 2020 r.
Deweloperzy z rekordem sprzedaży
Sytuacja na rynku kredytowym odzwierciedla sytuację na rynku mieszkaniowym. Wg danych JLL w I kwartale 2021 r. padł rekord sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Deweloperzy na sześciu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Poznań, Łódź) sprzedali, bowiem w tym czasie 19,5 tys. mieszkań – o 40 proc. więcej niż w IV kw. 2020 r. i o 3 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2020 r.
– Znowu popyt zaczyna przewyższać podaż. Na głównych rynkach liczba mieszkań w ofercie w I kw. 2021 r. była o 4,8 proc. niższa w porównaniu z końcem marca 2020 r. Popyt górujący nad podażą sprawia, że szanse na spadek cen mieszkań są na razie niewielkie. Deweloperzy w większości miast podnoszą ceny wprowadzanych do oferty mieszkań, gdyż te wyprzedają się na pniu – zauważa Anna Karaś, starszy analityk ds. rynku nieruchomości Cenatorium.
Nie wszędzie jednak sytuacja jest taka sama. Jak wynika z analizy wydanych pozwoleń na budowę, we Wrocławiu i w Warszawie deweloperzy mają problemy z uzupełnianiem oferty.
– W pierwszym kwartale 2021 r. liczba wydanych pozwoleń na budowę była o blisko 30 proc. niższa od średniej kwartalnej dla 2020 r. i o 50 proc. niższa od średniej kwartalnej odnotowanej w 2019 r. Wysypu nowych inwestycji można spodziewać się z kolei w Łodzi oraz Poznaniu, gdzie liczba wydanych pozwoleń na budowę była odpowiednio o 208 proc. i 131 proc. wyższa od średniej kwartalnej w 2020 r. – informuje Anna Karaś. – Apetyt inwestycyjny deweloperów wynika m.in. z utrzymującego się na wysokim poziomie popytu. Ceny mieszkań rosną zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym – dodaje.
Odczyt indeksu urban.one dla dużych miast w marcu utrzymał się na podobnym poziomie względem lutego i wyniósł 109,94 pkt. (-0,05 pkt. m/m). W porównaniu z marcem 2020 r. zanotowano jednak wzrost o 1,45 pkt. Z obniżką odczytu w relacji miesięcznej mieliśmy do czynienia także w przypadku indeksu urban.one liczonego dla samej Warszawy. W marcu wyniósł on 114,3 pkt i był o 0,16 pkt. niższy niż w lutym. W skali roku obniżka wyniosła 0,38 pkt.
Bańka spekulacyjna na horyzoncie
Część ekspertów rynku nieruchomości zauważa jednak symptomy świadczące o rodzącej się bańce spekulacyjnej, z którą mieliśmy do czynienia w latach 2006-2008.
– Ceny mieszkań nieracjonalnie drożeją, kupujący reagują emocjonalnie i kupują praktycznie wszystko. Sprzedają się już nawet i te mieszkania w kiepskich lokalizacjach i złym standardzie. Podobnie jest z działkami a nawet ziemią rolną. Rynek jest rozgrzany i ciągle podsycany. A to mizernymi ofertami lokat w bankach, a to tanim kredytem, a to obawami, że po wprowadzeniu funduszy gwarancyjnego deweloperzy jeszcze mocniej podniosą ceny – twierdzi Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości.
Jak z kolei zauważa Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska, na rosnącą bańkę cenową wskazuje wyjątkowo długi cykl koniunkturalny, trwający od dziesięciu lat.
– Gdy do tego dodamy szalejące ceny gruntów, które na większości największych rynków podrożały w ciągu ostatnich pięciu lat o ponad 50 proc. oraz wzrost cen materiałów budowlanych nawet o 50 proc. w ciągu ostatniego roku, możemy znaleźć podobieństwo do sytuacji z lat 2006-2007. Wówczas pęknięcie bańki skutkowało spadkiem cen mieszkań o 20 proc – ocenia Michał Kubicki.
Z kolei zdaniem Radosława Okulskiego, eksperta rynku nieruchomości, o bańce będziemy mogli mówić, gdy praktycznie zerowe stopy procentowe w połączeniu z inflacją powyżej 4 proc. utrzymają się przez dłuższy czas.
– Już teraz deweloperzy obserwują coraz częstsze zakupy lokali, które mają pełnić funkcję tezauryzacyjną, czyli przechowywać wartość po uwzględnieniu inflacji. Osoby posiadające oszczędności przez występowanie ujemnych realnych stóp procentowych są niejako zmuszone do poszukiwania alternatyw inwestycyjnych. Warto podkreślić, ze w Polsce mamy do czynienia z największą w całej Unii Europejskiej dysproporcją pomiędzy poziomem inflacji, a nominalną stopą procentową. Istotne będzie działanie strony podażowej, która może reagować, na zbyt dynamicznie rosnący popyt ze strony nabywców. To również w interesie deweloperów jest, aby rynek zbyt gwałtownie nie urósł, gdyż po takim wzroście jest zazwyczaj gwałtowne załamanie, z którym już mieliśmy do czynienia w 2009 roku – podkreśla.
Mała podaż podraża ceny działek
Od początku roku mamy do czynienia ze wzrostem odczytu indeksu urban.one liczonego dla gruntów. W marcu wyniósł on 139,16 pkt., co przełożyło się na wzrost w skali miesiąca o 1,53 pkt. W skali roku indeks gruntów urósł o 5,01 pkt.
Powodem wzrostu odczytu indeksu urban.one a w konsekwencji stawek dyktowanych za działki budowlane jest ich brak, który szczególnie widać w Warszawie.
– W związku z tym deweloperzy w stolicy spokojnie mogą dyktować ceny mieszkań. W Warszawie, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach, w najbliższym czasie spadków cen mieszkań się nie spodziewajmy. Inaczej sytuacja może wyglądać w pozostałych miastach. Tam gdzie podaż zacznie górować na popytem, presja na obniżkę cen prędzej czy później nastąpi – ocenia Anna Karaś.
Marcin Kaźmierczak Bankier.pl 10.05.2021 r.
Źródło: https://www.bankier.pl/Rekordowa-sprzedaz-mieszkan-i-nieracjonalny-wzrost-cen/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Foto: Tomasz Błeszyński
