Rynek najmu jeszcze jesienią 2019 r. wielu studentom kojarzył się z obskurnymi mieszkaniami, wysokimi czynszami i rozmowami kwalifikacyjnymi organizowanymi przez właścicieli nieruchomości.
Pandemia COVID-19 sprawiła, że wynajmujący, szczególnie studenci, zyskali dużą przewagę na rynku. Jakie są konsekwencje tej sytuacji i czy za kilka lat chętniej będziemy wynajmować mieszkania, niż je kupować?
Na te pytania odpowiada Tomasz Błeszyński – Prezes Stowarzyszenia Profesjonalistów Rynku Nieruchomości Polski Centralnej, doradca rynku nieruchomości.
Pandemia COVID-19 to czas kryzysu dla wielu branż. Jak poradził sobie z nią rynek najmu?
Od pierwszej informacji o koronawirusie i z wprowadzeniem lockdownu najbardziej ucierpiał rynek najmu tzw. krótkoterminowego, natomiast w późniejszym okresie również tzw. najmu długoterminowego. Całkowity lockdown spowodował koniec wizyt, wyjazdów i innych aktywności. Studenci w tamtym czasie byli już najczęściej kierowani na naukę zdalną, ale jeszcze korzystali z najmu mieszkań, do maja i czerwca. Już wtedy w negocjacjach wysokości czynszu z właścicielami mieszkań powoływali się na pandemię. Mówimy tu o pierwszym, szokowym uderzeniu, które dotknęło przede wszystkim rynek najmu krótkoterminowego. Nie chodzi tu tylko o mieszkania wynajmowane przez studentów, ale również przez pracowników. Ponieważ zakłady pracy oraz biura również przeszły na pracę zdalną, duża część zatrudnionych albo wyjechała do domów, albo szukała innej pracy. W związku z tym w wynajmowanych mieszkaniach ograniczali swój pobyt.
W takim zawieszeniu przetrwaliśmy do wakacji. We wrześniu okazało się, że uczelnie nie będą ryzykowały i w większości zajęć przeszły na tryb zdalny. Przełożyło się to na rynek najmu, ponieważ studenci słusznie przekalkulowali, że najem jest dla nich nieopłacalny. Ważna cześć najemców wypadła, więc z rynku. Identycznie było z pracownikami, ponieważ firmy kontynuowały pracę zdalną. Tym samym dramatycznie zmniejszyło się zapotrzebowanie na wynajem mieszkań. W międzyczasie, w sezonie wiosenno-wakacyjnym, pracownicy, m.in. z Ukrainy, którzy stanowili, szczególnie w Łodzi, dość duży wolumen klientów wynajmujących mieszkania, orientując się, że sytuacja jest niepewna, zaczęli szukać pracy w innych miastach i zagranicą. Podsumowując, łódzki rynek najmu dostał trzy ciosy: studenci, pracownicy oraz emigranci zarobkowi.
W jaki sposób wspomniane przez Pana “trzy ciosy”, zadane rynkowi najmu, zmieniły jego oblicze?
Te trzy przesłanki spowodowały sytuację niespotykaną, bo nagle na rynku najmu pojawiło się bardzo dużo ofert. Kiedyś, w sezonie przed akademickim (sierpień, wrzesień), mieszkania wynajmowały się bardzo szybko za wysokie czynsze. Natomiast teraz właściciele tygodniami ogłaszają się, szukając najemców. Spowodowało to większą podaż, a tym samym większą elastyczność czynszów. W wielu przypadkach najemcy, którzy chcieli wynająć mieszkania lub utrzymać najemców, muszą spuścić z tonu, zejść nawet o 10–20% z czynszów, aby utrzymać klienta. Wielu właścicieli do dziś boryka się z brakiem najemców.
Czy to oznacza, że pandemia wzmocniła pozycję najemców na rynku?
Właściciele jeszcze w 2018 i 2019 – to były sytuacje kuriozalne – wybierali sobie najemców w ramach przetargów. Umieszczali również dodatkowe zabezpieczenia w umowach, również o charakterze finansowym. Właściciele nie byli chętni do obniżania czynszu. Pojawiły się także na rynku ogłoszeniowym oferty mieszkań w zasadzie substandardowe. Jakieś werandy, pomieszczenia ze ślepymi pokojami, za które żądano horrendalnych pieniędzy za najem. Dzięki pandemii prawo rynku odwróciło się. Teraz najemcy mogli powiedzieć właścicielom, że mogą zostać w mieszkaniach, ale po renegocjacji stawki. Jeżeli nie, najemca wypowie umowę, bo znajdzie na rynku tańsze oferty. To nowa sytuacja, która sprawiła, że najemca zyskał przewagę na rynku. Czynsze spadły, a właściciele zrobili się bardziej przyjaźni. Już nie żądają np. zaświadczeń o niekaralności, zaświadczeń z zakładu pracy itp.
Z tego, co Pan mówi, rynek najmu będzie dzięki pandemii bardziej przyjazny najemcom, czyli m.in. studentom. Czy jest szansa, że w Polsce, – w której wciąż szczytem aspiracji jest posiadanie własnego M3 – pojawi się kultura najmu, jaką znamy choćby z Niemiec i Hiszpanii?
Warto spojrzeć na Polską “kulturę własnego mieszkania” z perspektywy historycznej. W okresie komunizmu mieszkanie stało się elementem gry politycznej – nie można było go kupić, tylko się je dostawało. Oczywiście odbywało się to za pewne zasługi (np. mieszkania dla służby mundurowych) lub w pewnych okolicznościach (mieszkania spółdzielcze i komunalne). W związku z tym te mieszkania stały się swoistym bonusem politycznym. Natomiast, jeżeli sięgniemy pamięcią 20 lat wstecz, to pojawiały się rządy, które oferowały Polakom obietnice mieszkaniowe: 2–3 miliony mieszkań, kasy mieszkaniowe, programy Rodzina na swoim, dopłaty etc., Dlaczego to było i wciąż jest tak ważne politycznie? Ponieważ wciąż mamy w Polsce bardzo duży głód mieszkaniowy.
Młodzi ludzie chcą zamieszkać na swoim, usamodzielnić się. Nasze społeczeństwo nie jest takie jak np. włoskie, gdzie tzw. bambini chcą mieszkać z rodzicami. Nam zależy na możliwie szybkim usamodzielnieniu się, do czego własne mieszkanie wydaje się niezbędne. W związku z tym powstała rzecz niesłychanie szkodliwa. Po latach 90., kiedy władza przestała mieszkania rozdawać, Polacy zostali na rozdrożu: z jednej strony, Państwa już nie było stać, aby mieszkania dawać, a z drugiej strony pojawił się przekaz, – „jeśli chcesz mieszkanie, to sobie kup”. Pytanie za co? Mamy przecież określoną siłę nabywczą. W związku z tym pojawiły się np. takie produkty, jak tzw. kredyty frankowe. I wpuszczono nas – powtarzam to z pełną świadomością – w zakupy mieszkań na długoterminowe kredyty. I teraz bardzo ważne. Od lat 90. zapanował w Polsce kult własności. Mamy sytuację anormalną – Polacy kupują mieszkania zamiast je wynajmować.
W Pańskiej opinii, jaki model byłby lepszy?
W poprzednim pytaniu sięgał Pan do standardów niemieckich, gdzie jest przewaga najmu nad zakupem. Ja jednak proponuję przypomnieć sobie nasz przedwojenny rynek najmu, który bardzo prężnie funkcjonował. My w tej chwili mamy sytuację zaburzoną – przewagę własności nad najmem. I to trzeba zmienić. Pewną nadzieję daje pomysł programu Mieszkanie Plus. Mam nadzieję, że w perspektywie kilkunastu lat rynek najmu będzie stanowił poważną konkurencję dla rynku zakupu. To bardzo ważne szczególnie dla studentów i młodych ludzi. Od młodego człowieka, który skończył studia i podjął pracę zawodową, nie możemy wymagać, żeby on zadłużał się nadmiernie i kupował mieszkanie. Bo przecież człowiek musi być dziś mobilny, potrzebuje zdobywać doświadczenie i pracować w różnych miejscach, przemieszczać się. On nie potrzebuje takiego ciężaru jak mieszkanie z kredytem na trzydzieści lat.
Młody człowiek chce mieć dobrą ofertę najmu. Dziś mieszka w Warszawie, bo dostał tam dobrą pracę, za pół roku mieszka w Berlinie, za kolejne pół roku we Wrocławiu. Stąd potrzeba wynajmowania mieszkań w dobrym standardzie, z dobrym czynszem. Mam nadzieję, że wspomniana przeze mnie mobilność będzie rozwijała rynek najmu. Pandemia z jednej strony stawia nas przed trudnymi wyzwaniami zdrowotnymi i medycznymi, ale ta pandemia – z punktu widzenia ekonomicznego – jest czynnikiem, w mojej opinii, weryfikującym wiele zjawisk. Jest szansa, że wyjdziemy z niej mądrzejsi i rozsądniejsi.
Dzięki niej zyskamy refleksję “dbam o siebie i swoje finanse, nadmiernie się nie zadłużam – działam racjonalnie”.
Uniwersytet Łódzki - Centrum Promocji UŁ 10.03.2021 r.
Źródło:https://www.uni.lodz.pl/pandemia-daje-przewage-studentom
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Foto: Tomasz Błeszyński Osiedle "Czerwony Rynek"- Łódź
