Chętnych nie widać nawet od pół roku.
Odkąd klienci przestali walić drzwiami i oknami, trudniej sprzedać mieszkanie. Przyczyny? Nie tylko wygórowane ceny. Nawet kilka miesięcy muszą czekać na nabywcę właściciele mieszkań.
Pokazuje to analiza dokonana przez serwis Wyborcza.biz. Przeglądając portale ogłoszeniowe, natknęliśmy się na aktywne oferty, które dodano nawet w czerwcu ubiegłego roku.
Jedno z takich ogłoszeń należy do Emilii. Sprzedaje 48 - metrowe mieszkanie w Rzeszowie. Wystawiła je w lipcu 2024 r. z ceną 9 tys. zł za m kw. Dziś dostępne jest już taniej o 48 tys. zł.
– Zeszłam o 1 tys. zł za m kw. Na razie nie przyniosło to efektu. Przez kilka miesięcy spróbuję utrzymać stawkę, a potem zobaczymy – mówi.
Choć cena spadła, to nadal może być zbyt wysoka, biorąc pod uwagę położenie mieszkania i jego stan. Lokal znajduje się na trzecim piętrze w bloku bez windy, do tego nie ma balkonu. Wymaga generalnego remontu. Łazienka i kuchnia pamiętają czasy PRL-u.
– Zauważam, że teraz nabywców przeraża konieczność przeprowadzenia remontu. Raz, że trudno znaleźć dobrą i uczciwą ekipę, a dwa, że koszty są bardzo wysokie – przyznaje Emilia.
Z tego samego powodu kłopot ze zbyciem mieszkania ma Diana. W mieście, w którym mieszka, metr kwadratowy mieszkania kosztuje na rynku wtórnym około 7 tys. zł. Za taką kwotę wystawiła swoje 50 - metrowe mieszkanie. Oferta od września wisi w serwisie ogłoszeniowym, chętnych brak.
– Mieszkanie znajduje się na pierwszym piętrze, ma balkon, ale wymaga remontu. Rodzice nie dokonywali inwestycji, bo budowali dom i tam szły wszystkie środki – zauważa. Jeśli kupiec się nie znajdzie, będzie schodzić z ceny. Czas już mnie trochę nagli, bo co miesiąc płacę ponad 500 zł spółdzielni – mówi.
Zaporowe ceny
Najczęściej jednak powodem, dla którego mieszkania długo nie znajdują nabywców, są zaporowe ceny. Przykład: mieszkanie na warszawskiej Ochocie. Ogłoszenie dodano w lipcu 2024 r., czyli przeszło pięć miesięcy temu. Cena to blisko 22 tys. zł za m kw. Mieszkanie jest z rynku wtórnego, ale w nowym budownictwie. Ma powierzchnię 40 m kw. Cena przekracza 900 tys. zł. Ale do tego potencjalny nabywca musi dopłacić jeszcze 20 tys. zł za komórkę lokatorską oraz miejsce postojowe w garażu podziemnym – cena 60 tys. zł. Razem wychodzi więc blisko 25 tys. zł za m kw.
Przykład z Wrocławia. Mieszkanie do remontu wystawione jest na sprzedaż za 13 tys. zł za m kw. Nie może znaleźć nabywcy od czterech miesięcy. W Poznaniu z kolei jedno z mieszkań szuka nowego właściciela od lipca 2024 r. Cena to blisko 13 tys. zł za m kw., podczas gdy średnia stawka na rynku wtórnym w tym mieście oscyluje wokół 11,6 tys. zł.
Przy niższym popycie właściciele mieszkań muszą wziąć głęboki oddech i zacząć dostosowywać ceny do możliwości kupujących, jeśli nie chcą czekać na nich miesiącami. Najszybciej z cenowego tonu muszą schodzić sprzedający mieszkania do generalnego remontu, na ostatnich piętrach w blokach bez wind czy tych bez balkonów. Takie lokale nie są nieruchomościami pierwszego wyboru.
Początek roku powinien skłaniać do urealniania cen.
– Konia z rzędem temu, kto poda, jakimi racjonalnymi przesłankami kierują się właściciele mieszkań, domów czy działek, ustalając ceny sprzedaży czy czynsze najmu. Zwykle stosują kilka metod, ustalając ceny swoich nieruchomości. Głównym i decydującym czynnikiem prawie zawsze jest nadmierne chciejstwo i nadzieja, że bez problemu znajdzie się klient, który to zaakceptuje – uważa Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Dodaje, że wielu właścicieli kieruje się zasadą, by "jak najdrożej sprzedać bez względu na wszystko". Nieważne, co oferuję, jakie zalety i wady ma mieszkanie, liczy się tylko zaspokojenie jak najwyższego poziomu chciejstwa. Bo moja nieruchomość jest tak wyjątkowa i cenna, że nie ma mowy, by kosztowała mniej. Przecież nikt lepiej się na tym nie zna jak tylko jej właściciel - mówi Tomasz Błeszyński.
Jak twierdzi Błeszyński, wiele osób przy ustalaniu cenników korzysta też z bazy sąsiedzkiej. Dowiadują się, w jakiej cenie mieszkanie sprzedał sąsiad, i nie analizując konkretnych sytuacji ani nawet nie sprawdzając ich wiarygodności, windują ceny swoich ofert.
– Na rynku nieruchomości są też tacy „specjaliści", którzy nieustannie wertują serwisy ogłoszeniowe, przymierzając swoją nieruchomość do publikowanych ofert. Na podstawie uzyskanych tam informacji określają cenę swojej nieruchomości. Zapominają o tym, że podane w ogłoszeniach ceny ofertowe często bardzo różnią się od transakcyjnych. Bywają takie oferty i sytuacje, że różnica pomiędzy tymi cenami może wynosić nawet kilkanaście procent. Wszystko zależy od okoliczności, realizacji danej transakcji i umiejętności negocjacyjnych klientów – przypomina Tomasz Błeszyński.
Portal Dom
Pomóc w ustalaniu kwot mogłaby baza cen transakcyjnych, którą zapowiedział Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii w rządzie PiS. Prace nad nią przejął rząd Koalicji 15 Października. Portal DOM, bo tak ma się nazywać, będzie prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG). UFG ma w tym doświadczenie. Prowadzi już inne narzędzie ochrony nabywców mieszkań: Ewidencję Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Ma więc już wypracowane automatyczne kanały komunikacji z podmiotami profesjonalnymi (deweloperzy, banki) zgłaszającymi dane o transakcjach.
Portal DOM ma umożliwić każdemu dostęp do informacji statystycznych o cenach transakcyjnych lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych na rynku pierwotnym i wtórnym (średnich lub medianach), generowanych na podstawie parametrów wybranych przez użytkownika. Użytkownik będzie mógł wybrać: lokalizację, typ rynku, rodzaj nieruchomości, liczbę pokoi, powierzchnię użytkową itp. Wynik zapytania ma być generowany na podstawie co najmniej sześciu transakcji, co ma chronić przed ujawnieniem danych o konkretnych transakcjach.
Kiedy baza będzie gotowa? Serwis ma zacząć funkcjonować po 20 miesiącach od ogłoszenia ustawy. Ta we wrześniu trafiła dopiero do konsultacji publicznych, teraz będzie poprawiana o uwagi i przekazana do zaopiniowania komitetom – m.in. ekonomicznym i do spraw cyfryzacji. Wydaje się więc, że najwcześniej może zacząć działać w 2026 r.
Justyna Sobolak Wyborcza.biz 08.01.2025
Źródło:https://wyborcza.biz/biznes/oferty-sprzedazy-mieszkan-wisza-miesiacami-chetnych-nie-widac.html/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie ChatGPT
