Kupujący mieszkanie nie raz zdawali sobie to pytanie, czy poszukiwać ofert na rynku pierwotnym czy wtórnym. Jakie są wady i zalety, co się bardziej opłaca?
Obecnie na obu rynkach mamy istny zalew mieszkań do sprzedaży w różnych metrażach, standardach i lokalizacjach. Na rynku deweloperskim na nabywców czeka ok. 60 tysięcy lokali w głównych miastach. Oferta sprzedaży mieszkań używanych jest o wiele większa i jeszcze bardziej dostępna. Co kupić zastawiają się przyszli właściciele? Z jednej strony nowe kusi, deweloperzy zachęcają promocjami, z drugiej używane mieszkanie jest do zasiedlenia praktycznie od ręki. Jakie są, więc wady i zalety tych ofert?
Lokalizacja, infrastruktura
Tu duży plus po stronie mieszkań używanych, dobra infrastruktura techniczna, teren zagospodarowany, dobre położenie. Projekty deweloperskie są już, co raz częściej budowane z wyjątkiem ekskluzywnych apartamentowców, po za centrum, czasem w odległych dzielnicach czy ościennych gminach.
Wiadomo, że ceny działek były tam niższe, więc i inwestycja bardziej opłacalna. Często taka lokalizacja nie jest dobra, brak jeszcze infrastruktury a okolica wygląda jak plac budowy. Ale tu też możemy dać mały plus, bo za to ceny są do większej negocjacji. Wszystko zależy od potrzeb poszczególnych nabywców, jedni lubią zgiełk city inni podmiejskie klimaty.
Architektura, wykonanie
Nie przekreślałbym mieszkań z rynku wtórnego wybudowanych 4 - 6 lat temu, niektóre projekty mają ciekawą architekturę i co najważniejsze są funkcjonalne. To były czasy, kiedy deweloperzy nie gonili za Pu-mem, powstawały lokale o dobrych parametrach, rozkładach pomyślanych nie tylko dla singla. Później rynek zdominowały oszklone pseudo apartamenty, penthousy z wielkimi tarasami i wnęką kuchenną. To był czasy singli nie tylko w budownictwie, ale i w kredytach. Obecnie lokale dostępne na rynku pierwotnym są kryzysowym produktem, małe metraże, oszczędna architektura, niska funkcjonalność coraz bardziej kiepskie materiały budowlane. Byle szybko, tanio zbudować i dobrze sprzedać nie tracąc wysokiej marży. Niestety nie jest to krzepiące mając na względzie długotrwałą żywotność projektów mieszkaniowych. Na szczęście taka praktyka nie dotyczy to całego sektora deweloperskiego.
Przez niektórych znienawidzone bloki z tzw. wielkiej płyty przetrwały 30 - 50 lat często w dobrym stanie. Są przedmiotem obrotu, znajdują nabywców, uzyskują niezłe ceny. Według mnie taka przyszłość niestety nie czeka obecnych projektów deweloperskich. Oceniam ze ich sprawność użytkowa zakończy się w granicach 15 - 20 lat. Już na niektórych rocznych apartamentowcach widać spływającą farbę z elewacji, odpryski, pęknięcia czy wilgoć atakującą ściany. Wszech obecna chińszczyzna w budownictwie pokaże jeszcze, na co ją stać w czasie eksploatacji za 10 -15 lat Współczesne apartamentowce z biegiem lat będą wyglądały gorzej niż obecnie płyta. Od lat śmiem twierdzić, że taka sytuacja będzie maiła swoje negatywne odbicie na rynku nieruchomości.
Zakup lokalu na rynku pierwotnym w standardzie deweloperskim związany jest najczęściej a koniecznością jego wykończenia. A to pochłania kolejne pieniądze i czas do zasiedlenia. Średnie ceny wykończeniówki oczywiście w zależności od życzeń klienta, standardu, materiałów wahają się w granicach 1500 - 3000 zł za metr kwadratowy mieszkania. Dla jednych to plus, bo mogą zaprojektować swoje gniazdko marzeń od podstaw. Byle tylko nie przesadzać z tą dizajnerską pasją, bo później takie udziwnione lokale ciężko się sprzedają.
Perspektywy
Mieszkań na rynku nie będzie ubywać przez najbliższe lata. Projekty będą realizowane mimo trudności z ich finansowaniem, deweloperzy mają zapasy ziemi jeszcze na lata. Używanych lokali też nie zabraknie, oferty będą dostępne w różnych lokalizacjach. Problemy pojawią się z finansowaniem rynku mieszankowego, banki będą oszczędnie kredytować ten segment. Nie zbyt optymistycznie przedstawia się też rynek pracy, rosnące bezrobocie, koszty utrzymania przy relatywnie niskich zarobkach nie będą napędzać rynku mieszkaniowego. Kiedyś mówiono, że mieszkanie jest dobrem szczególnym i niezbędnym dla funkcjonowania obywatela. Wtedy lokale się dostawało z przydziału, teraz trzeba sobie je kupić. Nikogo nie interesuje teraz gdzie i jak chce się mieszkać. Masz pieniądze lub zdolność kredytową jesteś górą. W mojej ocenie taki komercyjny stan rzeczy promujący wybrane grupy społeczne i podmioty gospodarcze nie jest dobry dla rynku. Należy wspierać alternatywne sposoby zaspokajania potrzeb mieszkaniowych np. poprzez budownictwo na wynajem czy w oparciu o partnerstwo publiczno - prywatne budownictwo czynszowe.
Kupując mieszkanie należy się zapoznać z szeroką ofertą, przeanalizować wszystkie wady i zalety rynku pierwotnego czy wtórnego. Dopasować ofertę do swoich potrzeb i możliwości finansowych. Skalkulować nie tylko to, na jaką obniżkę ceny możemy liczyć, ale co najważniejsze koszty utrzymania lokalu. Warto to wiedzieć, bo pespektywy chociażby podwyżki nośników energii, infrastruktury technicznej czy nawet śmieci są przecież nieuniknione. Tak, więc nie kupujmy tylko oczami czy emocjami, konsultujmy to z fachowcami, kierujmy się zdrowym rozsądkiem.
Bo przecież każde nowe mieszkanie będzie kiedyś używane a używane nigdy nie będzie nowe nawet po kapitalnym remoncie.
Tomasz Błeszyński Doradca Rynku Nieruchomości
2012-11-07
