Choć czas sprzedaży lokali używanych się skrócił, nie brakuje mieszkań czekających na nabywców latami.
Rynek wtórny ciągle prowadzi nierówną walkę z pierwotnym. Deweloperzy zaczynają kolejne budowy i proponują często gotowe już mieszkania taniej niż lokale z drugiej ręki – mówią pośrednicy w obrocie nieruchomościami.
– Na rynku pozostali głównie doświadczeni gracze. Oferują lokale dopasowane do potrzeb klientów, z różnymi opcjami wykończenia – mówi Waldemar Oleksiak z Emmerson Realty.
– Ale z drugiej strony nowe mieszkania coraz liczniej zasilają rynek wtórny, zwiększając ofertę i poprawiając jej jakość. Oczywiście to oznacza zwiększoną konkurencję i może wydłużyć czas transakcji.
Zła wycena
Najdłużej na rynku wtórnym czekają na nabywcę duże lokale w standardzie popularnym, w budynkach o przestarzałej technologii lub na obszarach gorzej skomunikowanych z centrum miasta.
– Bywa jednak, że i dwa pokoje, które teoretycznie powinny znaleźć nabywcę w ciągu najwyżej dwóch – trzech miesięcy, sprzedają się dopiero po 1,5 roku. Głównym powodem takiego stanu jest nieumiejętna wycena oferowanego lokum – uważa Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse.
Przeszacowane stawki zwykle są efektem wzorowania się na cenach mieszkań z sąsiedztwa. – A dopiero urealnienie ceny daje szansę na szybką sprzedaż. Na przykład w bazie mieliśmy ofertę 120-metrowego lokum na Starym Mieście w Warszawie za 1,3 mln zł. Bezskutecznie czekało rok na nabywcę. Doszło do transakcji, gdy sprzedawca zgodził się na obniżkę do 950 tys. zł – opowiada Waldemar Oleksiak.
Rekordziści czekają na transakcję nawet dwa lata. – Mieliśmy do czynienia z ofertami, których sprzedaż ruszyła dopiero po obniżeniu ceny o 30 czy nawet więcej procent. Tylko wtedy pojawia się pytanie od klienta: co takiego się stało, że lokum jest sprzedawane po znacznie niższej cenie. I zamiast łatwiejszej sprzedaży jest trudniej, bo nabywcy nabierają podejrzeń – opowiada Marcin Jańczuk.
Dodaje jednak, że w Warszawie lokale używane zmieniają ostatnio coraz szybciej właścicieli. – Na początku roku sprzedawaliśmy mieszkania, które przeciętnie znajdowały się w bazie ofert przez blisko osiem miesięcy. Trzeba jednak podkreślić, że był to okres wyprzedaży lokali dość długo nieznajdujących nabywcy. Obecnie sprzedawcy czekają średnio ok. 3,5 miesiąca na klienta, większość transakcji dotyczy lokali do 300 tys. zł – tłumaczy Marcin Jańczuk. Jak dodaje Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości, transakcje są zawierane szybciej również ze względu na wejście od 2015 r. rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, która wymaga, aby kredytobiorca wykazał się 10-proc. wkładem własnym.
Zdaniem Marcina Krasonia z Home Brokera przy dużej aktywności deweloperów budujących lokale dostępne w programie „Mieszkanie dla młodych" sprzedawcy lokali z drugiej ręki muszą dłużej czekać na transakcję.
– Wszystko jest jednak zależne od ceny: nawet najgorzej zlokalizowane i zaniedbane mieszkanie sprzeda się natychmiast, jeśli zostanie wystawione za odpowiednio niską cenę – mówi Marcin Krasoń.
Kolejna grupa mieszkań zalegających w bazach pośredników to nieruchomości bardzo duże i bardzo drogie. – Liczba potencjalnych kupców jest tu bardzo ograniczona i stąd czas sprzedaży takiego lokalu jest często bardzo długi – dodaje Marcin Krasoń.
Apartament w płycie
W bazach warszawskich pośredników zalega sporo lokali wybudowanych w ostatnich latach. Tu jest niewielki margines do obniżek ceny, bo właściciele kupowali często nieruchomości na kredyt we franku.
– W stolicy mieszkania za ponad 400 tys. zł muszą poczekać dłużej na nowego właściciela – zauważa Marta Kosińska z Szybko.pl.
Z kolei we Wrocławiu niełatwo o klienta na lokum wyceniane na ponad 500 tys. zł. – Oczywiście mieszkania o dużych powierzchniach również wolniej znajdują nabywców, bo mniejsze lokale są po prostu tańsze, a co za tym idzie, bardziej dostępne dla nabywcy. Sprzedający, widząc małe zainteresowanie swoją nieruchomością, stopniowo i ostrożnie obniżają ceny ofertowe – tłumaczy Karolina Mydłowska z WGN Nieruchomości.
Z kolei w Łodzi pośrednicy Metrohouse mają w bazie wiele mieszkań w kamienicach, czasem w centrum miasta, które nie cieszą się powodzeniem z powodu braku niektórych mediów.
Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości, dodaje, że od pewnego czasu w Łodzi trudniej sprzedają się mieszkania spółdzielcze. Klienci wolą pełną własność.
– Spółdzielczym lokalom zaszkodziła afera Manhattanu, największej łódzkiej spółdzielni, która dziś tonie w długach. Z drugiej strony w tym mieście rynek wtórny odnosi w tym roku pełen sukces, za którym stoi „MdM". Ponieważ deweloperzy zaczęli podnosić ceny, dostosowując je do rządowego programu, klienci zaczęli się interesować bardziej rynkiem wtórnym – wyjaśnia Tomasz Błeszyński.
Również w Poznaniu czeka pewna grupa przeszacowanych lokali. – Zwykle są to mieszkania przeinwestowane, także w nowym budownictwie – tłumaczy Marcin Jańczuk.
Według Marty Kosińskiej sprzedaż utrudnia każda „nietypowość" nieruchomości, np. wielkie mieszkanie z jednym czy dwoma pokojami. – Ważna jest również liczba ofert w danej lokalizacji.
– Mieszkanie rzadko pojawiające się na rynku szybciej znajdzie kupca niż jeden z 20 podobnych lokali, sprzedawanych w tym samym czasie i na tym samym osiedlu – zaznacza Grzegorz Dobrowolski, pośrednik z Trójmiasta.
Opowiada, że w Sopocie, gdzie od lat ceny biją krajowe rekordy, czasem lokale w blokowiskach są oferowane jako apartamenty. – Ale nie wszystko, co oferują sprzedający, mieści się w kategorii „luksusowy apartament z widokiem na morze". Nawet wspaniały widok, ale z ostatniej kondygnacji bloku zbudowanego w latach 70. nie przekłada się na zainteresowanie kupujących, jeśli cena ofertowa jest nieadekwatna do jakości lokum – mówi Dobrowolski.
Dorota Kaczyńska Rzeczpospolita 23-11-2014
