Sprawa uregulowania najmu krótkoterminowego rozpoczęła się w 2020 roku.
Trybunał Sprawiedliwości UE wydał wyrok, w którym wskazał, że Państwa członkowskie mogą ustanowić własne procedury dla osób wynajmujących mieszkania na krótkoterminowy pobyt.
Wyrok TSUE dotyczył francuskiego rynku nieruchomości, na którym władze Paryża postanowiły zrobić porządek z rozwijającym się bez kontroli rynkiem najmu mieszkań dla turystów. Francuscy prawnicy mieli wątpliwości czy wymóg uzyskania zezwolenia na świadczenie usługi najmu krótkoterminowego jest zgodny z unijnymi przepisami i skierowali zapytanie do TSUE.
Trybunał potwierdził, że państwa UE mogą wprowadzić system zezwoleń, kontroli i ograniczyć liczbę mieszkań przeznaczonych do wynajmu krótkoterminowego. Orzeczeniem TSUE w tej sprawie interesowało się też wiele innych państw UE w tym Polska, która również chce na początek znormalizować zasady funkcjonowania najmu „na doby”.
Takie regulacje nie są dla mnie zaskoczeniem, bowiem od dawana było widomo, że najem krótkoterminowy prowadzony z pośrednictwem portali internetowych stanowi realną konkurencję dla sieci hotelowych również w naszym kraju.
Rynek nieruchomości zareagował bardzo dynamicznie oferując tzw. „gotowce inwestycyjne” dla najmu dobowego. Z roku na rok rosła grupa inwestorów kuszonych dobrym oprocentowaniem ROI z tego typu inwestycji. Kupowano mieszkania przerabiano, wyposażano by mogły służyć do krótkoterminowego pobytu najemców.
Uruchomiono szkolenia zachęcające do takich inwestycji, pojawiły się też portale i firmy świadczące usługi zarządzania takiego typu mieszkaniami. Nic w tym dziwnego, ponieważ najem krótkoterminowy pomimo oczywistych ryzyk i niedogodności generuje lepsze przychody niż klasyczny najem mieszkania np. jednemu najemcy na dłuższy okres.
Zjawisko przybierało na sile, więc i pojawiły się głosy, że i u nas przydałoby się sprawę najmu krótkoterminowego uporządkować. Zastanawiano się na wprowadzeniem systemu rejestrowania mieszkań wynajmowanych w taki sposób na terenie danej gminy.
Wyrok TSUE daje zielone światło do wprowadzenia takich regulacji. Z tego, co wiem to kontrole lokali przeznaczonych na najem krótkoterminowy są prowadzone już od 3 lat w Krakowie przez tamtejszy wydział ds. turystyki Urzędu Miasta.
Nie trudno znaleźć takie oferty przecież są one publicznie dostępne na portalach ogłoszeniowych, Facebooku, i na znanych platformach rezerwacyjnych.
Przy okazji takiej kontroli można np. sprawdzać czy dane mieszkanie jest przygotowanie do bezpiecznego pobytu ludzi.? Czy lokal wyremontowano zgodnie prawem i sztuką budowlaną? Czy jest bezpieczny i spełnia przepisy ppoż., co do instalacji, zabezpieczeń, drogi ewakuacyjnej czy posiada drzwi przeciwpożarowe?
Skoro mieszkanie „pracuje” prawie tak samo jak hotel oferując pobyt dobowy, więc, czemu nie ma spełniać takich samych standardów bezpieczeństwa.
Na portalach pojawiają się znowu oferty odsprzedaży, tzw. gotowców inwestycyjnych zmontowanych głownie z przerobionych mieszkań i domów. Polega to na tym by kupić za jak najniższą cenę mieszkanie czy dom do remontu a później zrobić z niego „quasi hotel” dzieląc i aranżując tak pomieszczenia by uzyskać jak najwięcej samodzielnych izb.
Pomysłowość inwestorów podsycana na szkoleniach wizjami krociowych zysków nie ma praktycznie ograniczeń. Przerabiane na „paki” jest wszystko, co może tylko przynieść dochód. Garaże, strychy a nawet lokale użytkowe, które nie są przystosowane stałego pobytu osób. Są tacy, co próbują zabudować się nawet balkony, aby uzyskać dodatkową powierzchnię „mieszkalną” do wynajęcia.
Tak powstają m.in. 3 - paki, 4 - paki czy 5 - paki inwestycyjne, które są wyjmowane studentom czy osobom pracującym. Powstają ten sposób wieloizbowe sypialne, które oferują z optymizowaną i urządzoną przestrzeń do życia.
Z punku widzenia inwestycyjnego, czym więcej osób upchniemy do przerobionego na pokoiki lokalu tym większy zysk z takiego projektu. Nie ma to znaczenia czy na ten cel adaptować będziemy lokal w starej kamienicy, w boku w wielkiej płyty czy też zbudujemy takiego „paka” od nowa lub kupimy go na rynku pierwotnym. To oczywiste, że najemcy a szczególnie single są skłonni zapłacić więcej za małe lokum, niż wynajmować całe mieszkanie.
Jak już przerobimy np. mieszkanie 2 pokojowe w takiego 3 - 4 paka a moda na wynajmowanie klitek minie to zostaniemy z lokalem, który będziemy musieli znowu przebudować do poprzedniej funkcjonalności? Nasuwa się też pytanie, czy takie przerabianie mieszkania na większą ilość małych izb odbyło się zgodnie z prawem i sztuką budowlaną. Oglądając takie projekty ma czasem, co do tego wiele wątpliwości. Inwestorzy podczas takiej przebudowy dokonują m.in. wyburzania i przestawiania ścian, zmieniają strukturę instalacji elektrycznej, gazowej, wod-kan czy ogrzewania np. wycinając ich zdaniem niepotrzebne grzejniki.
Takie zabiegi wymagają szczególnej ostrożności, tym bardziej, jeśli takie mieszkanie znajduje się pośród innych lokali w bloku zamieszkałym przez wielu ludzi. To kwestia bezpieczeństwa, dlatego też apeluję do zarządców nieruchomości, aby zgodnie z ustawą prawo budowlane dokonywali przeglądów takich lokali jak tylko dowiedzą się np. od sąsiadów się o przeprowadzanych tam radykalnych pracach budowlanych, które mogą mieć negatywny wpływ nie tylko na bezpieczeństwo sąsiadów, ale i całego budynku.
Kolejną sprawą jest bezpieczeństwo pobytu i zamieszkiwania większej ilości ludzi, o tym również nie możemy zapomnieć. Bo przecież nagle w lokalu, w którym zwykle mieszka przeciętna rodzina pojawiają się nagle niemal drużyna siatkarzy zamieszkująca i eksploatująca te sam lokal tylko po przeróbkach. W związku z tym skoro mamy takie zagęszczenie osób to powinniśmy zadbać o ich bezpieczeństwo, zastosować przepisy dotyczące hoteli i wyposażyć lokal w zabezpieczenia p. pożarowe, wskazać wyjście ewakuacyjne. Moim zdaniem jest to minimum bezpieczeństwa, na którym powinno zależeć właścicielowi takiego gotowca inwestycyjnego, jego lokatorom jak również sąsiadom.
Kolejną kwestią jest zadbanie o tzw. mir domowy i dopilnowanie by taka duża grupa najemców nadmiernie nie uprzykrzała życia innym mieszkańcom danego bloku czy osiedla domów jednorodzinnych.
Spodziewam się, że po kontrolach budowlanych i ppoż. pojawią się w mieszkaniach urzędnicy skarbowi by dokładnie się przyjrzeć jak funkcjonuje ten reklamowany na szkoleniach super biznes i oczywiście go należycie opodatkować.
Myślę, że na tym również się nie skończy w kolejce na „normalizację” czekają jeszcze przecież słynne mikrokawalerki budowane ostatnio w dużych ilościach w metrażach znacznie odbiegających od obowiązującego normatywu. Który zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych określa, w § 94 że mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 mkw. Pomimo tego na rynku nieruchomości wciąż są i pojawiają się nowe oferty mieszkań do sprzedaży o mniejszych powierzchniach reklamowane, jako super lokaty kapitału i „samograje” inwestycyjne? Duża część tych mikorokawalerek pracuje w najmie krótkoterminowym, więc pewnie przy okazji również pod tym względem zostaną skontrolowane.
Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości
Biznes - Nieruchomości - Gospodarka 02.08.2022
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Foto:Tomasz Błeszyński
